공공이냐 민간이냐…재개발 방식 둔 서울 정비사업지 갈등 [정비사업 디코드]

|스마트투데이=김종현 기자| 서울 정비사업지에서 재개발 방식을 두고 주민간 갈등이 극심해진 곳이 있다. 용산 효창공원앞역 일대 도심공공주택 복합사업지(이하 효창공원앞역 개발지)와 성동구 금호23구역이다.

각자 주장하는 방식이 사업성·진행 속도 면에서 월등히 우수하다며 상호 비방·비난을 서슴지 않고 있다. 현장에선 ‘서로 얼굴도 마주치지 않으려 한다’는 말이 있을 만큼 문제의 심각성이 대두되는 모양새다.

1일 정비업계에 따르면 서울 용산 효창공원앞역 개발지와 금호23구역에선 재개발 방식을 둔 주민간 갈등이 심화되고 있다. 이곳에선 공공·민간 중 어떤 방식으로 재개발을 할 것인지를 둔 첨예한 갈등이 이어지고 있다.

공공개발파 “민간 방식 신탁 수수료 높아” vs 민간개발파 “공공보다 적어”

용산 효창공원앞역 공공·민간파 갈등의 주요 쟁점은 수수료다. 공공재개발 측은 민간 방식으로 전환되면 신탁 수수료와 지분 쪼개기가 이뤄져 사업성이 악화될 것이라 주장한다.

민간 측은 효창공원앞역 개발지 사업성이 우수하기 때문에 신탁사에서 수수료율을 높게 책정하지 않는다는 입장이다. 실제 신탁사에 문의한 결과, 수수료율이 0.5~0.6%대에 머물렀다는 주장도 펼쳤다. 이는 공공기관 사업관리(PM) 수수료율(1~2% 수준)보다 낮다.

사업 방식을 결정할 주민 동의율을 둔 신경전도 거세지고 있다. 공공재개발 측은 동의율이 70%를 넘었다고 주장하지만, 민간재개발 측은 전체 주민 중 37.6%가 명확한 반대 의사를 밝혔다며 이를 정면으로 반박했다.

용산 효창공원앞역 개발지는 현재 공공개발 추진 여부를 결정하기 위한 주민 동의를 받고 있다. 2일까지 전체 토지 소유주 중 3분의 2(66.7%)가 찬성해야 공공재개발 본지구로 지정될 수 있다. 기한 내 요건 미달성 시 무산된다.

“사업 속도 위해 어쩔 수 없어” 공공파에 민간파 “기부채납 비율·공공임대주택 확대 우려”

금호23구역에서도 개발 방식을 둘러싼 주민간 갈등이 격해지고 있다. 앞서 2021년 공공재개발 후보지로 선정됐지만, 민간 개발 찬성 주민들의 격렬한 반대로 현재는 구역이 해제됐다.

민간 개발 측은 높은 기부채납 비율과 공공임대주택 확대를 우려하며 공공재개발을 반대하고 있다. 사업 성과 중 많은 부분을 국가에 내줘야 해 전체 주민 이익을 위해서라도 민간 개발로 가야한단 주장을 펼쳤다. 기부채납은 국가나 지방자치단체가 무상으로 토지 등 재산을 취득해 도로나 공원 등의 공공시설을 조성하는 행위다.

공공재개발 측은 금호23구역에 걸린 규제 때문에 민간 개발 전환이 사실상 불가능하다는 입장을 보였다.

작년 정부의 10·15 부동산 대책으로 토지거래허가구역, 조정대상지역, 투기과열지구 규제가 모두 적용돼 양도소득·취득세 중과, 주택담보대출비율(LTV)·총부채원리상환금(DSR) 심사기준 강화를 감수하면서까지 재개발에 응하려는 주민이 많지 않을 것이란 주장이다.

예전엔 1세대 1주택자가 보유한 주택을 양도할 때, 2년이상 주택을 보유하고 양도가액이 12억 원을 넘지 않으면 양도소득세 면제 혜택을 볼 수 있었다. 그러나 이젠 보유 2년에 더한 2년 이상의 실거주 요건을 충족해야 양도소득세에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있다. 주택 추가 취득 시 2주택자의 경우 8%의 중과세가 적용된 취득세를 납부해야 한다. LTV는 70%에서 40%로 하향 조정됐고, DSR 산정 시 스트레스 금리도 1.5%서 3%로 상향돼 주민들의 실제 대출 가능액은 줄었다.

민간 재개발은 전체 주민의 75% 이상 동의를 받아야 하지만, 공공은 66.7%만 받으면 된다. 이에 공공재개발 측은 주민 동의 기준도 낮고 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 인허가·사업비 지원으로 사업기간 단축도 노릴 수 있는 공공재개발을 강력히 주장했다.