강남 뛰어넘는 노량진...하이엔드 브랜드 달고 국평 27억 분양 ‘시험대’

|스마트투데이=이재수 기자| 서울 동작구 노량진재정비촉진지구가 본격적인 공급에 나서기 시작했다. 과거 고시촌과 노후 주거지 이미지가 강했던 노량진 일대는 약 9000가구 규모의 대형 주거타운으로 빠르게 변모중이다. 특히 주요 건설사가 하이엔드 브랜드를 적용하면소, 강남3구 못지않은 ‘브랜드 타운’으로 재편되는 모습이다.

지난 달 노량진6구역에서 노량진 뉴타운 첫 주자로 나선 '라클라체 자이드파인'이 고분양가 논란에도 청약 성공에 이어 사실상 완판으로 마무리 되면서 후속 분양단지들의 분양가에 대한 관심도 커지고 있다.

아크로 리버스카이 주택전시관 개관...전용 84㎡ 27억원대 분양

DL이앤씨는 15일 동작구 노량진8구역 재개발을 통해 선보이는 '아크로 리버스카이' 주택전시관을 개관하고 본격적인 분양에 나선다. 이 단지는 이 단지는 지하 4층~지상 29층, 10개 동, 전용면적 36~140㎡ 총 987가구 규모로 이 가운데 285가구가 일반에 분양된다.

청약홈 아파트 분양정보에 따르면 아크로 리버스카이의 3.3㎡당 평균 분양가는 약 7708만원 수준으로 앞서 분양한 라클라체 자이드파인의 3.3㎡당 약 7600만원보다 소폭 높은 수준이다.

평형별 최고 분양가는 △전용 36㎡ 11억6300만원, △전용 59㎡ 21억7900만원, △전용 84㎡ 약 27억9600만원, △전용 140㎡ 약 49억2800만원 수준으로 책정돼 강남3구 하이엔드 단지와 맞먹는 수준이다.

문제는 주변 시세와의 격차다. 아크로 리버스카이 전용 84㎡ 예상 분양가는 라클라체 자이드파인보다 약 2억원 높고, 인근 기존 단지 실거래가와 비교해도 8억원 이상 차이가 난다. 인근 상도파크자이 전용 84㎡가 최근 19억8000만원에 신고가 거래됐고, 상도더샵1차 전용 84㎡ 역시 18억4500만원에 거래된 점을 감안하면 가격 부담이 작지 않다는 지적이 나온다.

‘라클라체 자이드파인’ 고분양가 논란에도 사실상 완판…노량진뉴타운 기대감 확인

노량진뉴타운의 첫 일반분양 단지는 노량진6구역을 재개발하는 ‘라클라체 자이드파인’이다. GS건설과 SK에코플랜트가 시공하는 이 단지는 지하 4층~지상 28층, 14개 동, 총 1499가구 규모로 조성된다. 이 가운데 일반분양 물량은 369가구다.

고분양가 논란에도 청약 성적은 양호했다. 일반공급 1순위 청약에서는 180가구 모집에 4843명이 몰리며 평균 26.9대 1의 경쟁률을 기록했다. 특별공급에서도 189가구 모집에 4997명이 신청해 평균 26.4대 1의 경쟁률을 나타냈다.

특히 소형 평형의 인기가 두드러졌다. 전용 59㎡B는 42.4대 1로 최고 경쟁률을 기록했다. 반면 전용 106㎡A는 높은 자금 부담 영향으로 상대적으로 낮은 경쟁률을 보였다. 계약 결과 역시 초기 분양률이 99%를 넘어서며 사실상 완판으로 마무리됐다.

라클라체 자이드파인의 흥행은 노량진뉴타운에 대한 시장의 기대감을 확인시켰다는 평가를 받는다. 여의도와 용산, 강남 접근성이 우수한 입지에 대규모 정비사업 완료 이후 주거환경 개선 기대감이 더해지면서 실수요와 투자 수요가 동시에 반응한 것으로 풀이된다.

“강남권보다 비싼 분양가” 적정성 논란

수요자들 사이에서는 노량진뉴타운의 분양가 적정성을 두고 의견이 엇갈리고 있다. 특히 최근 서울 서초구 반포에서 분양한 ‘오티에르 반포’ 전용 84㎡ 최고 분양가가 27억5650만원 수준이었다는 점과 비교되며 논란이 커지고 있다. 노량진의 미래가치를 인정하더라도 학군, 생활 인프라, 주거 선호도 측면에서 강남권 핵심 입지와 동일선상에서 평가하기는 어렵다는 시각이 적지 않다. 강남3구는 분양가 상한제가 적용돼 인근 시세보다 저렴해 많은 시세 차익을 기대할 수 있지만, 노량진뉴타운 신규 분양가는 주변 시세를 웃돌기 때문이다.

반면 단순한 지역 비교만으로 분양가를 판단하기 어렵다는 반론도 있다. 아크로 리버스카이는 DL이앤씨의 하이엔드 브랜드가 적용되는 데다, 노량진뉴타운 전체 정비사업이 완료될 경우 주거환경이 크게 개선될 가능성이 높다. 여의도 업무지구와 한강, 용산, 강남권 접근성 등을 고려하면 장기적인 가치 상승 여력이 있다는 분석도 나온다.

공사비 상승도 주요 요인이다. 2021년 이후 원자재 가격과 인건비, 금융비용이 급등했고 제로에너지건축 의무화, 층간소음 기준 강화, 커뮤니티 시설 고급화 등으로 정비사업의 총사업비가 크게 늘었다. 조합 입장에서는 일반분양가를 높여 조합원 추가 분담금을 낮추려는 유인이 커질 수밖에 없다.

주요 건설사 하이엔드 브랜드 집결

노량진뉴타운은 후속 구역에서도 주요 건설사의 하이엔드 브랜드가 잇따라 적용될 예정이다. 노량진2구역에는 SK에코플랜트의 ‘드파인 아르티아’가 들어선다. 장승배기역과 노량진역을 이용할 수 있는 더블 역세권 입지로, 일반분양 물량은 171가구다.

노량진1구역에는 포스코이앤씨의 하이엔드 브랜드 ‘오티에르 동작’이 적용된다. 총 3000가구가 넘는 대규모 단지로 조성될 예정이어서 뉴타운 내 핵심 구역으로 꼽힌다. 이 밖에도 3구역은 오티에르, 4구역은 현대건설의 디에이치, 5구역은 대우건설의 써밋, 7구역은 SK에코플랜트의 드파인 브랜드가 적용될 예정이다. 노량진뉴타운이 국내 주요 건설사의 고급 주거 브랜드가 집결한 하이엔드 주거타운으로 변모하고 있는 셈이다.

여기에 더해 노량진뉴타운의 입지 경쟁력도 플러스 요인이다. 지하철 1·9호선 노량진역을 중심으로 여의도, 용산, 강남 접근성이 우수하고, 7호선 장승배기역도 이용할 수 있다. 대규모 정비사업이 완료되면 노후 주거지 이미지에서 벗어나 서울 서남권의 대표 주거지로 부상할 가능성도 크다.

부동산 전문가는 "라클라체 자이드파인의 완판은 노량진뉴타운을 향한 시장 기대감을 보여줬지만, 전용 84㎡ 기준 27억원이 넘는 분양가는 실수요자에게 상당한 부담이 될 것"이라며 "청약 경쟁률만 보고 접근하기보다는 대출 가능 금액, 보유 현금, 잔금 마련 계획, 입주 시점 주변 시세, 금리 흐름 등을 종합적으로 따져봐야 한다"고 말했다.