'공사비 책임조달' VS '분담금 절감' 격돌...현대건설·DL이앤씨, 압구정5구역 '격돌'

|스마트투데이=이재수 기자| 압구정5구역 재건축 시공권을 두고 현대건설과 DL이앤씨가 치열한 경쟁을 벌이고 있다. 이미 압구정2·3구역을 확보한 현대건설은 압구정5구역까지 수주해 이른바 ‘압구정 현대’ 벨트를 완성하겠다는 구상이다. 반면 DL이앤씨는 하이엔드 브랜드 ‘아크로’를 앞세워 압구정의 미래가치를 새롭게 제시하겠다는 전략이다.

양사는 재건출 수주를 위해 브랜드 경쟁을 넘어 공사비, 금융 조건, 조합원 분담 등 조합원의 실질적 손익에 직결되는 사업 조건을 제시하며 표심잡기에 나섰다.

현대건설, 총 공사비 1조 1960억 원 vs DL이앤씨, 3.3㎡당 1139만 원

11일 건설업계에 따르면 현대건설은 압구정5구역에 총 공사비 약 1조 4960억 원을 제안했다. 이 금액 안에는 핵심특화상품과 조합이 향후 별도로 부담해야 하는 항목 등 총 1927억원을 포함한 '올인원' 구조다.

현대건설이 제안한 특화 상품에는 △ZERO WALL 240도 광폭 파노라마 조망 △17m 하이 필로티 △순환형 커뮤니티 ‘더 써클 420’ △로보틱스 특화 등이 포함됐다. 이는 압구정5구역과 기존 '압구정 현대'만을 위해 개발된 상품이다.

이외에도 △대안설계 인허가 비용, △공사비 검증 비용, △커뮤니티 집기·비품 및 초기 운영 비용 등 조합 별도 부담 항목도 포함했다. 여기에 압구정5구역 전용 서비스인 A.PT 서비스와 전용 홈페이지 구축 비용까지 포함시켜 사업 추진 과정에서 조합원들의 추가 비용이 발생할 가능성을 낮추겠다는 계획이다.

이는 조합 입장에서 향후 공사비 외 별도 부담이 늘어나는 리스크를 줄일 수 있다는 점에서 의미가 있다. 다만 총액 기준으로는 대규모 공사비가 제시된 만큼, 조합원들은 공사비에 포함된 특화 항목과 실제 부담 절감 효과를 면밀히 따져볼 필요가 있다.

DL이앤씨는 최적의 공사비와 조합원 수익을 올리는 조건을 제안했다. 이를 위해 사업성에 기반한 공사비 설계, 재무 역량을 바탕으로 한 금융비용 절감, 독보적 기술력을 활용한 순공사비 최적화, BIM 기반 검증 체계 등을 통해 압구정5구역에 맞는 사업 구조를 마련했다.

DL이앤씨는 압구정5구역에 물가인상 부담이 없는 3.3㎡당 1139만 원의 확정 공사비를 제안했다. 이는 조합이 제시한 예정 공사비보다 100만 원 이상 낮은 금액이다. 최근 정비사업 시장에서는 원자재 가격 상승과 금융비용 증가로 공사비 증액 갈등이 빈번하게 발생하고 있는 상황에서 공사비 확정을 통해 공사비 상승 리스크를 줄였다.

이와 함께 조합원 수익을 늘리는 사 업조건도 제시했다. 특히 상가와 일반분양을 수익을 극대화한다는 전략이다. 29가구에 불과한 일반분양 물량을 펜트하우스 등 희소성과 상징성을 갖춘 하이엔드 특화 설계로 구성해 분양 수익을 극대화한다는 계획이다.

상가 역시 약 5060평 규모로 계획해 수익 기반을 확대하는 한편, 글로벌 상업시설 매각 전문 기업과의 파트너십을 통해 경쟁 입찰 구조를 유도함으로써 매각가를 극대화한다는 전략이다.

현대건설 조달금리 초과분 직접 부담...DL이앤씨 아파트·상가 미분양 인수

현대건설은 사업비 대여 범위를 '조합이 필요로 하는 전체 사업비'로 확대 제안했다. 금리 또한 COFIX+0.49%를 적용하고, 조달 금리가 이를 초과할 경우 초과분은 현대건설이 부담하겠다고 제안햇다. 이주비는 압구정5구역 일대 시세를 고려해 LTV 100%를 제안했다. 또한 기본 이주비와 추가 이주비에 동일 금리를 적용해 조합원 이자 부담을 최소화하는 방안을 제시했다.

추가 분담금은 입주 후 최대 4년까지 분담금 납부를 유예할 수 있도록 해 조합원 부담 낮췄다. 특히 입주 시 금융권 대출이 어려울 경우에는 현대건설이 책임 조달하겠다는 방안도 내놨다. 대출 규제와 금리 부담이 커진 상황에서 조합원들의 자금 조달 불안을 줄이겠다는 전략이다.

반면 DL이앤씨는 수익 구조 개선을 통한 분담금 절감에 방점을 찍었다. 상가 건축 관련 비용을 시공사가 부담하하기로 했다. 상가 조합원이 없는 압구정5구역의 사업 구조를 고려해 조합의 부담을 최소화하겠다는 설명이다.

미분양 리스크 대응 방안도 제시했다. 아파트와 상가에서 미분양이 발생할 경우 DL이앤씨가 조합에 유리한 조건으로 직접 인수하겠다는 계획이다. 미분양 리스크를 시공사가 일정 부분 흡수하겠다는 제안은 조합원 입장에서 사업 안정성을 높이는 요소가 될 전망이다.

공사 기간도 관심...최고 68층 품질·안전 '좌우'

공사 기간도 수주전의 주요 평가 요소다. 현대건설은 압구정5구역의 공사 기간으로 67개월을 제안했다. 한강 인근에서 지하 5층까지 굴착해야 하고, 최고 68층 초고층 구조물로 조성되는 만큼 충분한 공사 기간 확보가 품질과 안전을 좌우한다고 판단했다는 설명이다.

현대건설은 압구정 일대 시공 경험과 지반 데이터, 초고층 시공 역량을 바탕으로 현실성 있는 공사 기간을 산출했다고 강조했다. 이는 무리한 단축 공기보다 품질과 안전을 중시하는 전략으로 해석된다.

DL이앤씨는 독보적 기술력과 BIM 기반 검증 체계를 통해 순공사비를 최적화하고 사업비 변동 가능성을 줄이겠다는 점을 강조하고 있다. 공사비와 공사 기간, 품질 확보 방안이 조합원 평가에서 함께 검토될 것으로 보인다.

업계에서는 조합이 최종적으로 공사비 총액뿐 아니라 공사비에 포함된 항목, 금융 조건의 실현 가능성, 분담금 절감 효과, 미분양 대응력, 공사 기간과 품질 확보 방안 등을 종합적으로 따질 것으로 보고 있다.

현대건설 관계자는 “압구정 현대의 완성을 위해 압구정5구역에서 최고의 사업 조건을 제안했다”며 “조합이 필요로 하는 이행 가능한 조건을 통해 압구정 현대에 걸맞은 새로운 랜드마크 단지를 완성하겠다”고 밝혔다.

DL이앤씨 관계자는 “이번 제안은 단순히 수주를 위한 조건 나열이 아니라 조합원 분담금을 실질적으로 줄일 수 있는 구조적 해법을 고민한 결과”라며 “상가 수익 확대, 비용 부담 최소화, 일반분양 수익 극대화, 미분양 리스크 방어까지 시장 상황을 고려해 설계한 조건”이라고 말했다.