서울 아파트 분양 전망 기준선 회복…비수도권도 일제히 반등

|스마트투데이=이재수 기자| 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되고 정부가 비거주·고가주택 보유세 강화 방안을 신중히 검토 중인 것으로 알려진 가운데, 이달 아파트 분양시장 전망이 전월보다 개선된 것으로 나타났다. 다만 전국 분양전망지수는 여전히 기준치인 100을 밑돌아 본격적인 회복세로 보기는 어렵다는 분석이 나온다.

주택산업연구원은 12일 5월 아파트 분양전망지수가 전국 평균 80.0으로 집계됐다고 밝혔다. 이는 전월 대비 19.1포인트 상승한 수치다. 이번 조사는 지난 4월 20일부터 28일까지 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사를 대상으로 진행됐다.

지역별로는 수도권과 비수도권 모두 상승했다. 수도권은 전월 81.1에서 85.6으로 4.5포인트 올랐고, 비수도권은 56.6에서 78.8로 22.2포인트 상승했다.

서울 기준치 회복…비수도권도 전 지역 상승

수도권에서는 서울이 전월 대비 2.9포인트 상승하며 기준치인 100.0을 회복했다. 인천은 66.7에서 75.0으로 8.3포인트, 경기는 79.4에서 81.8로 2.4포인트 각각 올랐다.

주택산업연구원은 서울의 분양전망이 개선된 이유에 대해 “매매가격 15억원 초과 대출규제가 적용되지 않는 지역에서 가격과 거래량이 동반 상승한 기대감에 더해 전세난이 심화되면서 세입자들이 매매로 전환하고 있는 것이 영향을 준 것으로 보인다”고 설명했다.

이어서 “고분양가가 이어지고 대출 규제 심화로 강남권 진입 문턱이 높아지자 내 집 마련 수요가 상대적으로 가격이 낮은 주변 지역으로 이동하면서 이들 지역의 분양 성과에 대한 기대감도 커지고 있다”고 분석했다.

최근 서울 전세가격 상승세도 매수심리를 자극하는 요인으로 거론된다. 한국부동산원에 따르면 4월 셋째 주 서울 아파트 전세가격은 0.22% 상승하며 6년 4개월 만에 최대 상승폭을 기록했다. 같은 기간 서울 아파트 매매가격도 0.15% 오르며 반등 흐름을 보였다.

비수도권에서도 전 지역의 분양전망지수가 상승했다. 지역별 상승폭은 충북이 40.0에서 75.0으로 35.0포인트 올라 가장 컸다. 이어 전남 29.2포인트, 부산 27.7포인트, 전북 27.3포인트, 울산 24.6포인트, 강원 24.5포인트, 제주 22.1포인트, 세종 20.9포인트, 광주 20.0포인트, 대구 19.7포인트 순이었다. 경남은 18.2포인트, 경북은 15.4포인트, 대전은 15.3포인트, 충남은 11.2포인트 상승했다.

다만 이번 지수 상승이 분양시장 회복을 단정하기는 어렵다. 주택산업연구원 관계자는 “전국 평균 분양전망지수는 전월보다 19.1포인트 상승했지만 여전히 기준치인 100을 크게 밑돌고 있어 분양시장 전망이 회복됐다고 보기는 어렵다”며 “이번 상승은 공사비 부담과 대출규제, 고금리 장벽이 이어지는 가운데 최근 미·이란 전쟁의 종전 합의 가능성과 기저효과가 작용한 것으로 보인다”며고 말했다.

이어서 "6월 지방선거 이후 정부의 정책방향, 미·이란 갈등 추이, 금융시장 여건 등에 따라 향후 분양전망이 영향을 받을 수 있는 만큼, 시장 흐름의 변화가 중요하다"고 말했다.

분양물량 전망은 하락…가격·미분양 부담은 지속

한편 5월 분양물량 전망지수는 전월 대비 6.6포인트 하락한 83.1로 집계됐다. 반면 분양가격 전망지수는 0.2포인트 오른 104.7을 기록했고, 미분양물량 전망지수는 5.9포인트 상승해 기준치인 100.0에 도달했다.

분양가격 전망지수 상승은 원자재 가격 급등과 고환율에 따른 공사비 부담, 금융비용 증가가 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다. 전쟁 장기화에 따른 나프타 수급 불안으로 페인트·창호 등 주요 자재 가격이 오르고, 1400원 후반대의 고환율로 수입 원자재 단가 부담이 커진 점도 분양가 상승 압력으로 작용하고 있다.

여기에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 금리 상승에 따른 이자 비용 등 금융 조달 비용까지 분양가에 반영되면서 분양가격 상승세가 이어질 가능성이 제기된다.

분양물량 전망이 하락한 데 대해서는 글로벌 정세 불확실성과 양도세 중과 유예 종료, 다주택자 보유세 강화 논의 등이 신규 분양시장에 대한 사업자들의 심리적 부담으로 작용한 결과로 분석된다.

미분양물량 전망지수가 기준치에 도달한 것도 시장 불확실성 확대와 다주택자의 신규 분양 참여 위축 가능성이 반영된 것으로 보인다. 특히 비수도권의 경우 준공 후 미분양주택이 2만6000가구로 전국 3만가구의 85%를 차지하고 있어 수도권과 지방 간 분양시장 양극화가 한층 심화될 수 있다는 전망이 나온다.