"분양가 상승했는데 대출은 줄어"....'이중압박' 속 ‘탈서울’ 가속

|스마트투데이=이재수 기자| 서울 주택시장 진입장벽이 갈수록 높아지면서 실수요자들의 주거 선택이 빠르게 변화하고 있다. 공사비 인상 등에 따른 분양가 상승에 대출 규제가 촘촘해지면서 내집 마련을 위한 청약 수요가 수도권으로 이동하는 ‘탈서울’ 현상이 빨라지고 있다.

특히 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화는 시장에 직접적인 영향을 미치고 있다. 스트레스 DSR 확대 적용과 가계대출 관리 기조로 대출 한도가 축소되면서, 자금 여력이 상대적으로 부족한 30·40대 실수요자들의 서울 진입이 한층 어려워졌다는 분석이다. 여기에 금리 부담까지 더해지면서, 비교적 가격 부담이 낮은 경기권으로 발길을 돌리는 모습이다.

이런 흐름은 통계에서도 확인된다. 통계청 국내 인구이동 자료에 따르면 서울시 인구는 2021년 10만6243명이 감소한 데 이어 2022년 3만5340명, 2023년 3만1250명, 2024년 4만4692명 등 매년 인구가 빠져 나갔다. 지난해에도 2만6769명이 서울을 빠져나가며 인구 감소세가 지속됐다.

반면 경기도는 꾸준한 인구 유입을 보이고 있다. 2021년 15만517명의 순유입 이후 2022년 4만3882명, 2023년 4만4612명, 2024년 6만4218명, 2025년 3만2970명 등 지속적인 증가 흐름을 이어갔다. 서울의 높은 주거비와 규제를 피해 이동하는 인구가 경기도로 집중되고 있는 것으로 분석된다.

이 같은 인구 이동은 청약시장에도 반영되고 있다. 서울 접근성이 개선되는 교통망 예정지나 산업단지 배후 주거지의 경우, 실수요 유입이 이어지며 높은 경쟁률을 기록하고 있다.

지난해 5월 경기 화성시 ‘동탄 포레파크 자연앤푸르지오’는 1순위 청약에서 68.69대 1의 경쟁률을 기록했다. 같은 해 11월 김포시 ‘풍무역 푸르지오 더마크’도 17.42대 1을 기록하며 수요를 입증했다. 올해 2월 안양시 ‘안양역 센트럴 아이파크 수자인’ 역시 10.29대 1의 경쟁률로 흥행에 성공했다.

업계에서는 이러한 흐름이 당분간 이어질 것으로 보고 있다.

청약시장도 ‘탈서울’ 반영… 경기권 분양단지 '주목'

한 부동산 업계 관계자는 “서울은 신규 공급 부족과 분양가 상승이 맞물리며 진입장벽이 낮아질 가능성이 크지 않다”며 “대출 규제까지 강화되면서 서울과 생활권을 공유하면서도 가격 경쟁력을 갖춘 경기권 거점 도시로 수요가 이동하고 있다”고 말했다.

동문건설은 4월 경기 용인시 처인구 고림동에서 ‘용인 고림 동문 디 이스트’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 23층, 6개 동, 전용 59~84㎡ 총 350가구 규모다. 에버라인 고진역 이용이 가능하며, 기흥역에서 분당선으로 환승하면 판교와 강남 접근이 가능하다. GTX-A 구성역 개통이 예정돼 있어 향후 교통 여건 개선도 기대된다. 인근에 초·중·고가 모두 위치한 교육환경과 반도체 산업단지 배후 주거지로서의 성장성도 강점으로 꼽힌다.

의정부역 인근에서는 HDC현대산업개발이 ‘의정부역 센트럴 아이파크’를 공급할 예정이다. 최고 47층 규모 주거복합단지로, 아파트 400가구와 주거형 오피스텔 156실로 구성된다. 1호선과 GTX-C(예정) 등 복수 노선을 이용할 수 있는 교통 여건이 특징이다.

또 소사역 일대에서는 DL이앤씨가 ‘e편한세상 부천 어반스퀘어’를 분양할 계획이다. 총 1649가구 규모로 조성되며, 이 중 897가구가 일반분양 물량이다. 1호선과 서해선 환승역인 소사역을 도보로 이용할 수 있고, GTX-B 노선 개통이 예정돼 향후 서울 접근성이 더욱 개선될 전망이다.

부동산 업계 관계자는 "국제 정세 불안에 따른 공사비 상승과 택지 부족 등 다양한 요인들로 인해 서울 주택시장 진입은 갈수록 어려워질 수 밖에 없다."며 "실수요자들의 ‘탈서울’ 움직임은 당분간 수도권 부동산 시장의 주요 변수로 작용할 것"이라고 말했다.