서울 아파트 매매 30% 줄어...수도권 주택 수요 비규제지역으로 이동

|스마트투데이=이재수 기자| 지난해 발표된 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’ 이후 수도권 부동산 시장에서 규제지역과 비규제지역 간 온도 차가 뚜렷해지고 있다. 규제지역으로 묶인 곳은 매매 거래가 크게 줄어든 반면, 규제를 피한 지역은 거래가 늘고 청약 경쟁도 치열해지는 모습이다. 이러한 경향은 그동안 전국 아파트값을 끌어 올렸던 서울 강남3구와 마용성 등의 집값을 끌어내리는 역할을 할 것으로 예상된다.

11일 부동산R114에 따르면 서울 아파트 매매거래량은 대책 전 3개월(2025년 8월~10월) 월 평균 7330건에서 주택시장 안정화 대책 이후 3개월(2025년 11월~2026년 1월) 평균 5070건으로 30.83%(2,260건) 감소했다. 이미 규제가 적용됐던 강남3구(서초·강남·송파)와 성동구를 제외한 대부분 지역에서 거래량이 줄어 규제 여파가 시장 전반으로 확산되고 있는 것으로 나타났다.

규제지역, 대출·세금 부담에 거래 급감

규제지역에서 거래가 감소한 가장 큰 이유는 강화된 금융 규제와 세제 부담 때문으로 분석된다. 규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 낮게 적용되고 다주택자에 대한 대출이 사실상 제한되는 경우가 많다. 여기에 취득세·양도세 중과 등 세금 부담까지 더해지면서 투자 목적의 매수는 물론 실수요자의 거래도 위축되는 경향이 나타난다. 대출 한도가 줄어들면서 자금 조달이 어려워지고, 매수자와 매도자 모두 관망세로 돌아서 거래 자체가 감소하는 구조가 형성된 것이다.

경기도에서도 규제지역의 거래 감소세는 뚜렷하다. 과천시는 같은 기간 57건에서 12건으로 79.41%가 감소해 가장 큰 감소폭을 보였고 하남시(-59.15%), 성남시 분당구(-58.77%), 안양시 동안구(-46.18%), 광명시(-44.82%) 등 규제지역 12곳 모두 거래량이 줄었다.

반면 비규제지역에서는 거래가 늘었다. 구리시는 236건에서 419건으로 77.93% 증가해 가장 높은 증가율을 기록했고 군포시(+69.52%), 용인시 기흥구(+58.3%), 인천 연수구(+48.2%), 화성시(+47.61%) 등 대부분 비규제 지역에서 매매 거래가 증가했다.

비규제지역, 금융 규제 완화로 수요 이동

비규제지역의 거래가 늘어나는 이유는 상대적으로 대출 규제가 덜해 자금 조달이 비교적 수월하고, 다주택자에 대한 세금 부담도 낮기 때문이다. 여기에 전매 제한이나 실거주 의무 등 규제도 적용되지 않는 경우가 많아 투자와 실수요 모두 접근성이 높다. 특히 서울과 인접하면서 가격 부담이 상대적으로 낮은 지역은 ‘대체 투자처’로 주목받으며 수요가 이동하는 경향이 강해지고 있다.

이 같은 흐름은 분양 시장에서도 확인된다. 지난해 11월부터 올해 3월 현재까지 서울을 제외한 수도권에서 1순위 청약자가 가장 많이 몰린 단지는 총 1만 1497명이 접수한 인천의 비규제 단지 ‘인천 검단 호반써밋Ⅲ’이다. 이 밖에도 규제 시행 직전 입주자모집공고를 내 규제를 피한 광명의 ‘힐스테이트 광명11’, 성남의 ‘더샵 분당 티에르원’, 비규제지역인 김포 풍무역세권의 ‘풍무역세권 수자인 그라센트 1차’, ‘풍무역 푸르지오 더마크’ 등이 상위권에 이름을 올리며 비규제 단지의 강세를 보여줬다.

부동산 업계 관계자는 “대출과 세제 규제가 강화되면서 규제지역의 부동산 시장은 크게 위축된 반면 인근 비규제지역은 거래와 청약 수요가 늘어나는 상반된 분위기를 보이고 있다”며 “특히 서울 집값이 높아지면서 가격과 규제의 이중 부담을 느낀 수요자들이 당분간 수도권 비규제지역으로 이동하는 흐름이 이어질 가능성이 높다”고 말했다.

이러한 분위기 속에서 수도권 주요 비규제지역에서는 신규 분양도 잇따라 예정돼 수요자들의 관심이 모이고 있다.

BS한양은 경기도 김포시 풍무역세권 도시개발사업 B1블록에 조성되는 ‘풍무역세권 수자인 그라센트 2차’를 오는 4월 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 28층, 7개 동, 전용면적 84·105㎡ 총 639가구 규모다. 1차에 이어 2차 단지 역시 분양가상한제가 적용돼 가격 경쟁력과 상품성을 동시에 갖췄다는 평가다.

풍무역세권은 김포골드라인 풍무역을 중심으로 주거·상업·생활 인프라가 함께 조성되는 지역으로 서울 접근성이 강점으로 꼽힌다. 단지는 풍무역과 사우역을 모두 도보로 이용할 수 있으며, 풍무역을 지나는 서울지하철 5호선 김포·검단 연장 사업이 최근 예비타당성조사를 통과해 향후 마곡지구와 여의도, 광화문 등 서울 주요 업무지구 접근성이 크게 개선될 것으로 기대된다. 또한 사우초·사우고를 도보로 통학할 수 있고 사우동 학원가와 행정·생활 인프라도 이용 가능하다.

롯데건설은 경기 광주시에서 ‘경기광주역 롯데캐슬 시그니처 1단지’를 3월 분양할 예정이다. 단지는 양벌동과 쌍령동 일대 2개 블록에 총 2326가구 규모로 조성되며, 이 중 1단지가 먼저 공급된다. 지하 7층~지상 최고 32층, 7개 동, 전용면적 59~260㎡ 총 1077가구 규모다.

시흥시에서는 호반건설이 거모지구 B1블록에 ‘호반써밋 시흥거모 B1블록’을 3월 선보인다. 단지는 지하 2층~지상 24층, 4개 동, 전용면적 84㎡ 총 353가구 규모다. 화성시에서는 한토건설이 동탄2신도시 신주거문화타운 B11블록에 ‘동탄 그웬 160’을 4월 분양할 예정이다. 지하 1층~지상 4층, 전용면적 102~118㎡ 총 160가구 규모다.

이 밖에도 인천에서는 현대엔지니어링이 4월 남동구 구월동 옛 롯데백화점 부지를 개발한 ‘힐스테이트 구월아트파크’를 분양할 예정이다. 지하 6층~지상 최고 39층, 4개 동, 전용면적 84·101㎡ 총 496가구 규모로 인천1호선 예술회관역과 직통으로 연결되는 역세권 단지다. 중구 운서동에서는 대우건설이 3월 ‘운서역 푸르지오 더 스카이 2차’ 총 847가구를 공급할 예정이다.