금리 하락 타고 투자 재개… 지난해 서울 상업용 부동산 33조원 ‘역대 최대’

|스마트투데이=이재수 기자| 지난해 서울 상업용 부동산 시장이 대규모 거래 활성화에 힘입어 역대 최대 투자 규모를 기록한 것으로 나타났다.

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 2일 발표한 ‘2025년 4분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면, 지난해 서울 상업용 부동산 투자규모는 연간 33조 7000억원으로 집계됐다. 이는 역대 최대 규모다. 실사용 목적의 매입과 프라임 자산 선호가 두드러지며, 거래구조에도 변화가 나타났다.

지난해 연중 이어진 금리하락으로 차입금리와 자산 수익률 간의 역마진이 상당 부분 해소되면서, 투자 심리가 점진적으로 회복됐다. 이러한 변화는 4분기로 이어져 4분기 서울 상업용 부동산 투자 규모는 전년 동기 대비 68.6% 증가한 8조 8807억 원으로 집계됐다.

작년 4분기 오피스 거래 규모는 약 5조 5921억 원으로, 전체 상업용 부동산 거래의 63%를 차지했다. 특히 전략적 투자자(SI)의 적극적인 참여로 LX그룹의 LG광화문빌딩, 머니투데이의 프리미어플레이스 등 기업 주도의 사옥 확보 사례가 잇따랐다.

4분기 서울 A급 오피스 평균 공실률은 전 분기 대비 0.2%p 상승한 3.3%로, 2022~2024년 동안 지속됐던 1~2%대 저공실 국면을 지나 수급 정상화 단계로 접어들고 있는 것으로 분석된다. 명목 임대료는 전 분기 대비 2.0% 상승한 4만 768원/㎡으로 상승세를 이어갔고, 실질 임대료는 무상임대 기간이 소폭 확대되는 추세에도 불구하고 3만8304원/㎡으로 전년 대비 6.3% 상승했다.

수도권 A급 물류 시장은 공급구조의 변화가 두드러졌다. 4분기 신규 공급은 27만 8361㎡로, 연간 누적으로는 약 104만㎡로수년간 누적된 공급부담을 해소했다. 이에 따라 연말 기준 수도권 A급 물류센터 평균 공실률은 17%로 집계됐고, 상온 물류 공실률은 10% 수준까지 하락하며 안정화 국면에 진입했다. 4분기 물류 투자 규모는 전 분기 대비 약 70% 증가한 2조 1627억 원을 기록했다.

리테일 시장은 내수 회복이 제한적인 가운데서도 인바운드 관광 수요 증가가 시장 회복을 뒷받침했다. 2025년 1~11월 누적 외국인 방한객 수는 1740만 명을 상회하며 전년 대비 15% 증가했다. 2019년 대비로도 9% 높은 수준을 기록했다. 소비 패턴은 명품 중심의 고가 단품 소비에서 라이프스타일·뷰티·웰니스 중심의 중저가 다품목 소비로 이동하고 있는 것으로 나타났다. 명동은 ‘뷰티·메디컬 특화’ 상권으로 재편되고 있고, 성수와 한남 등 핵심 상권도 견조한 임차 수요 속에 임대료 상승세를 이어갔다.

CBRE 코리아 최수혜 리서치 총괄 상무는 “2025년 상업용 부동산 시장은 금리 하락 환경 속에서 그간 지연됐던 거래가 재개되며, 오피스와 물류 자산을 중심으로 투자 활동이 크게 확대된 한 해였다”며, “이 과정에서 기업의 전략적 매입과 프라임 자산에 대한 선별적 투자 사례가 늘어나면서, 거래의 성격과 자산 선호도에 변화의 흐름이 관찰되고 있다”고 말했다.