노드스트롬, 월마트, 홀푸드, 스타벅스, CVS 등등. 이들은 백화점, 양판점, 음식료 및 커피점, 약국 부문에서 미국을 상징하는 대표적인 업체들이다. 매장은 어느 대도시에서나 촘촘하게 구축돼 있었다. 백화점 등 일부 특수한 유통 체인을 뺀 나머지는 중소 규모의 도시나 농촌 지역에까지 빠짐없이 진출했다. 영업의 중심이 대도시 지역이었음은 물론이다.
그런 유통체인이 요즘 들어 다른 모습을 보인다. 대형 체인점들이 최근 미국 주요 대도시 매장에서 잇따라 철수하고 있다고 CNN이 보도했다. 보도에 따르면 이들 매장 폐쇄로 인해 미국에서 가장 유명한 대도시 다운타운의 상업 지구와 유통업이 위기를 맞고 있다는 우려가 확산되고 있다는 것이다. 전문가들은 미국 도시의 위기를 경고하고 나섰다.
물론 코로나19 이후에는 거리 소매점이 과잉상태였다. 재택근무와 온라인 쇼핑은 대세가 되어가고 있는데 빌딩의 임대료는 크게 뛰었다. 범죄 및 공공 안전 문제도 있었고, 직원 고용마저 쉽지 않았다. 이런 여러 변화들이 대도시 도심의 먹이사슬을 끊고 있는 것. 가장 먼저 타격을 받는 곳은 유통업계다.
시내 상가를 리모델링하려면 과감한 변화가 필요하다는 지적이다. 빌딩 숲에서 벗어나 저렴한 주택은 물론, 체험 공간이나 레스토랑, 엔터테인먼트, 공원 및 기타 편의 시설이 광범위하게 혼합되어야 한다는 것. 그러나 이런 혼합된 도심 재구성은 하룻밤 사이에 이루어지지 않는다는 것이 큰 문제다.
컨설팅 회사인 슈크켈리의 창업 파트너인 테리 슈크는 "도심이 그렇게 바뀌어야 소매업을 비롯한 다양한 유통 상가가 다시 돌아올 것“이라고 진단했다. 도심을 어떻게 개조하느냐는 도시의 재정 건전성과 지역 경제에 매우 중요하다고 강조했다.
제약 유통체인 월그린은 코로나19 대유행 기간 동안 손실이 급증했으며, 2021년에 5개의 샌프란시스코 매장을 폐쇄하기로 결정했다. JP모건체이스연구소의 조사에 따르면 샌프란시스코, 로스앤젤레스, 샌디에이고, 뉴욕, 시애틀, 마이애미, 시카고는 2017년 초부터 2021년 말까지 다수의 소매점을 잃었다. 도심에는 임대를 구한다는 빈 상가가 즐비하다.
그 이유를 CNN은 전문가들의 분서을 빌어 미국의 매장 과잉이 핵심일 것이라고 분석한다. 모건스탠리에 따르면 1995년부터 2021년까지 매년 문을 연 매장보다 문을 닫은 매장이 더 많았다. 이 추세는 ‘소매업의 종말’이라는 어구로 정의됐다. 유명 브랜드의 철수도 어찌 보면 당연한 결과일 수 있다.
글로벌 디자인 회사 스탠텍의 도시 공간 연구원 데이비드 딕슨은 “대형 소매점의 입지는 20년 전이나 심지어 10년 전보다 지금이 훨씬 약하다”고 말했다. 월마트는 2021년부터 약 40개의 매장을 폐쇄했고 올해 20개를 폐쇄할 예정이다. 노드스트롬은 올해 15개 매장을 폐쇄한다. CVS 또한 지난 2021년 향후 3년 동안 900개 매장을 폐쇄할 것이라고 발표했고 현재 영업 중단이 진행 중이다.
이제는 도심에 있는 상점에서 쇼핑하는 사람이 적다. 한 가지 주요 요인은 코로나19로 인해 여러 직장이 원격 근무로 전환한 때문이다. 인구 조사국에 따르면 2019년에서 2021년 사이, 재택 근무하는 사람의 수가 약 900만 명에서 2760만 명으로 3배 증가했다. 원격 근무의 증가가 매일 출퇴근하는 직장인을 위해 설계된 도심 상가에 직격탄을 날린 것이다.
스탠퍼드대학교 니콜라스 블룸 교수의 연구에 따르면 일반 사무원은 이제 도심에서 연간 약 2000~4600달러 적게 지출하고 있다. 임대료가 싸진 것이 아니고 공간을 축소한 것이다. 코로나19 기간 동안 100만 명이 도심을 떠났다고 한다.
JP모건체이스연구소에 따르면 많은 원격 근무자들이 샌프란시스코와 뉴욕 등 비싼 도시를 떠나 피닉스와 휴스턴과 같은 더 저렴한 썬 벨트 도시(남부 도시)로 향했다. 연구에 따르면 샌프란시스코는 2019년부터 2021년까지 6%에 달하는 소매점이 폐점했다. 로스앤젤레스는 약 4%, 뉴욕은 3%였다. 반면 휴스턴과 피닉스는 같은 기간 동안 소매점이 4% 늘었다.
물론 소매점도 온라인 쇼핑으로의 지속적인 전환으로 인해 압박을 받고 있다. 인구조사국에 따르면 전자상거래는 2022년 4분기 전체 소매 판매의 14.7%를 차지했다. 뉴욕시의 대형 유통 체인점 폐쇄는 온라인에서 많이 구매하는 제품과 관련된다. 의류, 신발, 액세서리, 비타민 등 기능성 식품 및 전자 제품 매장이 최악의 상황을 겪었다.
전미소매연맹(National Retail Federation)이 약 60개 소매 회원사를 대상으로 실시한 연례 조사에 따르면 2021년 소매 매출 손실은 2019년보다 53% 증가한 945억 달러를 기록했다. 그 중 가장 큰 비중이 절도에 의한 것이었다. 이 역시 소매점 영업에 대한 매력도를 떨어뜨리고 있다. 치솟는 임금도 한 몫 하고 있다.
사무실 공실률이 높은 샌프란시스코에서 2023년 1분기 집주인이 기재한 평균 임대료는 평방피트당 43달러로 전국 평균의 거의 두 배에 달했다. 뉴욕은 32달러, 로스앤젤레스는 33달러였다. 임대료는 여전히 고공행진이다. 가장 비싼 1층 유통점 임대료를 감당할 곳은 많지 않다. 피닉스, 휴스턴, 댈러스 등 소매업체가 성장하고 있는 도시의 평균 임대료는 평방피트당 22~23달러였다.
공동화 사태를 막는 길은 스마트시티 외에는 없다는 지적이다. 도심을 스마트시티로 개조하는 것이다.
먼저 거리 박람회와 음식 축제, 라이브 음악, 미술 전시회 및 기타 이벤트를 개최해 시내로 유동인구를 끌어들인다. 이 단계에서는 수십억 달러의 대규모 투자가 필요 없다. 다음으로, 다운타운을 거대한 백화점 대신 매력적이고 다양한 매장으로 꾸민다. 이를 통해 팝업 매장, 계절별 소매업체, 식음료 공급업체가 혼합될 수 있다. 그런 다음 대중교통을 개선하고 시내 지역에 더 저렴한 주택을 만드는 어려운 과제로 넘어간다. 일부 빈 사무실 건물과 상업용 부동산을 저렴한 주택으로 재개발할 수 있도록 구역법도 개정한다.
이제 사람들은 집에서 불과 몇 분 거리에서 쇼핑하기를 원한다. 근처에 일터가 있기를 바란다. 몸집이 큰 유통체인은 이제 설 땅이 줄어들고 있다. 결국 파리가 추진하는 15분 도시나 바르셀로나의 슈퍼블록 프로젝트가 정답이라는 인식이 도시마다 확산되고 있다. 미국의 도시들도 예외가 아니다.
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