수도권에 23만호+α 주택 공급...그린벨트도 푼다

정부가 수도권에 신규 공공주택지구 약 10만가구를 포함해 23만가구 이상을 추가 공급한다. 신규 택지 발표부터 착공까지 걸리는 기간을 기존 68개월에서 37개월로 줄이고 민간 정비사업과 비아파트 공급에도 세제·금융 지원을 확대한다. 청년·신혼부부 등 실수요자에 대한 금융 문턱은 낮추는 대신 일부 전세대출 규제는 강화한다.

13일 국토교통부·금융위원회·국무조정실·재정경제부가 발표한 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’과 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’에 따르면 정부는 이번 대책으로 수도권에 ‘23만가구+α’의 추가 공급 효과를 낸다는 계획이다.

우선 약 10만가구 규모의 신규 공공주택지구를 조성한다. 1차 대상지는 서울 강서지구 1000가구, 경기 남양주 도심지구 2만1700가구, 경기 광주역세권2지구 4500가구 등 약 2만7000가구다.

서울 강서지구는 약 20년간 방치된 염창공원 부지를 활용해 2029년 착공할 예정이다. 경의중앙선 도심역과 인접한 남양주 도심지구와 경기 광주역세권2지구는 2030년 상반기 착공이 목표다. 정부는 관계기관 협의를 거쳐 나머지 7만3000가구 이상 규모의 후보지도 올해 안에 추가 발표할 계획이다.

공급 속도도 높인다. 신규 택지는 발표부터 착공까지 걸리는 기간을 기존 68개월에서 37개월로 31개월 단축하는 사업 모델을 적용한다. 관계기관 협의와 각종 영향평가·조사, 보상 등 택지 조성 절차를 병행하거나 단축해 실제 공급까지 걸리는 시간을 줄이겠다는 구상이다.

기존에 발표한 공급 계획도 앞당긴다. 지난 1월29일 대책에서 공급 대상지로 제시한 서울 노원구 태릉골프장과 경기 과천 경마장·옛 국군방첩사령부 등 6만가구 이상의 도심 공급 부지는 인허가와 부지 조성을 신속히 진행해 2030년까지 모두 착공할 방침이다.

민간 공급 회복을 위한 지원도 병행한다. 수도권 주택 공급의 주요 축인 정비사업과 도심 내 비아파트 매입임대주택 등에 취득세 감면과 이주비 대출 등 세제·금융 특례를 적용한다.

특히 정비사업 관련 이주비·중도금·잔금대출은 실수요 성격을 고려해 은행의 가계대출 총량관리 목표와 별도로 관리하기로 했다. 오는 31일부터는 이주비 대출의 주택담보대출비율(LTV)을 산정할 때 신축주택의 가치 추산액인 종후자산평가액을 반영할 수 있도록 해 대출 여력을 확대한다.

청년과 신혼부부 등 실수요자에 대한 금융지원도 강화한다. 정부는 청년이 4억원 이하 비아파트를 구매할 때 대출을 지원하는 등 주거안정을 위한 금융지원 방안을 마련했다.

한국주택금융공사의 ‘청년미래 보금자리론’을 통해 월세 수준의 원리금으로 주택을 구입할 수 있도록 지원한다. 향후 아파트나 더 큰 주택으로 옮길 때도 생애최초 LTV 우대 혜택을 유지한다. 수도권·규제지역은 70%, 그 외 지역은 80%가 적용된다.

결혼에 따라 대출 조건이 불리해지는 이른바 ‘결혼 페널티’도 완화한다. 신혼부부 보금자리론은 기존 부부 합산 연소득 8500만원 이하 조건에 ‘부부 중 1명의 소득이 연 7000만원 이하인 경우’를 추가한다. 두 조건 가운데 하나만 충족해도 대출을 받을 수 있도록 하는 방식이다. 디딤돌·버팀목대출에도 비슷한 기준을 도입한다.

가계대출 총량관리 증가율 목표는 기존 1.5%에서 3.0%로 높인다. 이에 따라 약 30조원의 추가 대출 여력이 생길 것으로 예상되며 정부는 이를 주택 공급 촉진과 청년 주거안정 등에 활용할 계획이다.

주택 공급 사업자를 위한 프로젝트파이낸싱(PF) 지원도 확대한다. 정부는 PF 금융지원 규모를 47조8000억원+α로 늘리고 PF 보증을 향후 3년간 연평균 28조7000억원 규모로 확대한다. 정상 사업장에는 자금 공급을 늘리고 부실 사업장은 캠코 PF정상화 지원펀드와 은행·보험업권 신디케이트론 등을 통해 정상화를 지원한다.

주택매매·임대사업자가 비아파트 매입이나 신축을 위해 멸실 예정 주택을 사들이는 경우에도 주택담보대출을 허용한다. 사업장 자기자본비율 규제는 주거 사업장에 한해 도입 시기를 2027년에서 2029년으로 2년 미룬다.

공급과 실수요자 금융지원은 확대하지만 전세대출을 활용한 투기 수요에 대한 규제는 강화한다. 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 본인이나 배우자가 실제 거주한 적이 없고 가족이 아닌 사람에게 임대 중인 ‘비거주 1주택자’에 대해서는 전세대출 보증을 제한한다.

1주택자의 전세대출 보증비율도 내년부터 낮춘다. 현재 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%인 보증비율을 각각 10%포인트씩 낮출 계획이다.

금융권 건전성 관리도 강화한다. 고위험 주택담보대출 범위를 고액·고 총부채원리금상환비율(DSR), 고가주택·고 LTV 대출 등으로 확대해 위험가중치를 높이고 가계부문 시스템리스크 완충자본도 도입한다.

이번 대책은 신규 택지 확보뿐 아니라 이미 발표된 공급 물량의 착공을 앞당기고 민간 사업자의 자금 조달 여건을 개선하는 데 초점을 맞췄다. 동시에 청년과 신혼부부 등 실수요자의 주택 구입 금융은 지원하면서 전세대출을 활용한 투기 가능성은 차단하는 방향으로 금융 규제를 조정했다.

정부 계획대로라면 올해 추가 후보지 발표를 시작으로 2029년 서울 강서지구, 2030년 상반기 남양주 도심지구와 광주역세권2지구 등의 착공이 이어진다. 신규 택지와 기존 도심 공급 부지, 민간 정비사업을 동시에 가동해 수도권의 주택 공급 부족 우려를 낮추는 것이 이번 대책의 핵심이다.