"5월 9일 전 다주택자 ‘탈출 러시’… 양도세 중과 이후는 '보유세'가 좌우

|스마트투데이=이재수 기자| 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5월 9일)를 앞두고 다주택자의 매물이 본격적으로 시장에 나올것이란 전망이 나왔다. 계약 체결로 기준이 완화되면서 실질적 매도 가능 기간이 크게 늘어났고, 조정대상지역 내 매물이 상당량 시장에 나오며 단기적으로 매수자 우위 시장이 형성될 수 있다는 분석이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 12일 “5월 9일까지는 계약 체결만으로 중과를 피할 수 있어 다주택자의 매도 시도가 늘어날 것”이라면서도 “다만, 서울·수도권 핵심지의 공급 부족이 해소되지 않은 데다 금리 인하 기대, ‘똘똘한 한 채’ 선호가 겹치며 가격은 하락보다는 상승 폭 둔화에 그칠 가능성이 높다”고 진단했다. 급

매가 나오더라도 중과 회피를 전제로 한 ‘적정가 거래’가 주류를 이뤄, 대규모 가격 조정보다는 거래 증가와 가격 안정이 병행될 것이란 판단이다.

강남3구·용산, 신규 조정지역과 ‘차별화’

지역별로는 온도 차가 뚜렷할 것으로 봤다. 강남3구와 용산은 잔금 기한이 4개월로 나머지 신규조정지역의 6개월보다 상대적으로 짧다. 신규 조정지역에는 2개월의 추가 여유를 부여해 지역 매도를 촉진하려는 의도로 읽히지만, 강남3구·용산은 이미 토지거래허가구역으로 묶여 있고 매수자 풀이 무주택자로 제한되어 거래 활성화에는 한계가 있을 수 있고, 단기 매물 출회에도 가격 하방 경직성이 강하게 작용할 것이고 지적했다. 반면 입지 경쟁력이 약한 신규 조정지역 외곽에서는 매물 소화 속도가 더디고 가격 양극화가 심화될 수 있다고 내다봤다.

임차인 보호 vs 투자수요 억제, '균형'

임대 중인 주택에 대한 실거주의무 유예는 거래 장벽을 낮추는 동시에 전세시장 교란을 막는 ‘균형 장치’로 평가했다. 토지거래허가구역에서도 세입자가 있는 주택의 거래가 가능해지면서, 무주택 실수요자는 임대차 만료 시점까지 전입 없이 주택담보대출을 유지할 수 있어 자금 운용의 유연성이 커진다는 설명이다. 다만 매수인을 무주택자로 한정해 투기적 수요는 차단했다고 평가했다.

5월 이후 상승 둔화 속 구조적 변수 상존

양지영 위원은 5월 9일 이후 다주택자에 대한 양도세 중과가 본격 적용되면(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p) 세 부담 증가로 매물 잠김(lock-in) 현상이 나타나고, 매도에 실패한 다주택자는 장기 보유 전략으로 선회할 가능성이 크다고 봤다. 다만 규제 불확실성이 매수 심리를 위축시켜 거래 급감과 가격 보합·완만한 상승이 공존하는 교착 상태가 이어질 수 있다고 덧붙였다.

향후 시장 방향은 보유세 강화 여부와 강도에 크게 좌우될 것이라고 내다봤다. 보유세 인상이 예상보다 강하고 금리가 반등하면 비자발적 매물 출회와 일시적 가격 조정이 나타날 수 있지만, 반대로 보유세 강화가 제한적이고 금리 인하 기조가 지속되면 매물 잠김이 장기화되고, '똘똘한 한 채' 중심의 핵심지 가격 상승 압력은 구조적으로 이어질 가능성이 높다고 분석했다.

양 전문위원은 “5월 이후 시장은 양도세 중과 복원 자체보다 보유세·금리·공급이라는 삼각 변수의 조합에 의해 결정될 것”이라고 밝혔다.