|스마트투데이=이재수 기자| 서울주택도시공사(SH공사, 사장 김헌동)가 공공주택 건설에 후분양제를 도입하고 기본형 건축비 제도의 전면 개선이 필요하다고 17일 주장했다.
현행 주택법(제57조)에 따르면 선분양 주택의 분양가격은 기본형 건축비에 건축비 가산비용과 택지비를 합해 산정하도록 되어 있어 실제 투입된 공사비(건설원가)와 분양가격 간에 괴리를 발생시킨다
SH공사에 따르면 2005년 이후 분양한 142개 단지 분양원가를 분석한 결과 평균 분양가는 360만 원/㎡, 건설원가는 310만 원/㎡으로 분양가격과 건설원가 사이에 50만 원/㎡의 차이가 발생한 것으로 나타났다.
이 기간동안 SH공사는 평균 13.8%의 분양이익을 얻었으며, 분양이익에서 택지비는 110%, 건축비는 –10%를 기여한 것으로 분석됐다. 평균 분양이익 50만 원/㎡에서 택지비는 55만 원/㎡의 이익을 얻은 반면, 건축비는 5만 원/㎡의 손실이 발생한 것이다.
공공주택 분양가격은 2005년 222만 원/㎡에서 2021년 600만 원/㎡으로 2.7배 상승했다. 분양가격 중 택지비는 3.85배 상승하여, 건설원가 택지비 1.83배 상승폭보다 더 컸다. 택지비 원가상승분보다 분양가에 택지비를 더 많이 포함시킨 것이다. 같은기간 건설원가는 200만 원/㎡(2005년)에서 394만 원/㎡(2021년)으로 2.0배 올랐다. 분양가격 건축비 1.81배, 건설원가 건축비 2.07배로 택지비 상승률 격차보다 작았다.
현행 기본형 건축비는 건축비에서 차지하는 비율이 45~55% 수준으로, 높은 가산비용과 선택품목 비용으로 기본형 건축비에 기반한 분양가격 산정기준 역할을 상실하고 있는 것으로 조사됐다.
실제 투입된 원가에도 불구하고 기본형 건축비에 근거해 분양가가 산정됨으로써 건축비 인상분을 인정받지 못하면 사업자의 손실로 반영되고, 사업자가 분양가에 택지비를 과도하게 부풀리게 만드는 부작용의 원인이 되고 있다.
또한 현행 선분양 제도는 최근 여러 부실·붕괴사고에서 보듯 부실시공에 따른 모든 피해가 소비자인 시민에게 돌아간다.
SH공사는 현행 선분양제 하에서는 상품을 보고 구입할 수 없는 대표적인 정보 비대칭 문제를 해소하기 위해서는 후분양제(공정 80% 이후 분양) 도입과 분양원가 공개가 필요하다는 입장이다. SH공사는 2006년부터 후분양제(건축공정 80% 이후 시점)를 도입해 공사부실 및 지연이 발생하더라도 이로 인한 모든 손실을 SH공사가 떠안고 있다.
김헌동 SH공사 사장은 “최근 시민들은 고품질의 주택을 요구하고 있으나, 현행 기본형 건축비로는 이를 충족시킬 수 없다”며 “부실시공으로 인한 시민 피해 예방과 분양시장 투명성 확보를 위해 실제 원가 파악이 가능한 후분양제 도입과 원가 공개가 필요하며, 후분양제 도입 사업장에 대해 실제 건축비에 기반할 수 있도록 기본형 건축비를 개선해야 한다”고 말했다.
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