1%대 꿈의 대출금리 잡아라..신생아 특례대출 해석판

국토교통부와 주택도시보증공사가 지난해 12월 27일 신생아 특례대출의 디테일을 공개했다. 최저 1%대 꿈의 대출금리를 잡기 위해 새해 자녀를 계획 중인 부부들이 벌써부터 기대하고 있다. 지금까지 무주택으로 남은 소외감이 한순간에 보상받은 기분이다.

신생아 특례대출은 특례보금자리론보다 금리가 낮아서 자녀계획을 가진 젊은 부부에게 요긴하다. 주택담보대출 금리의 경우 1.6~3.3%, 전세대출 금리는 1.1~3.0%로 이자 부담이 적다. 조건만 맞으면, 주담대 금리는 1.2%까지, 전세대출 금리는 1.0%까지 낮아진다.

하지만 대출조건을 정확히 맞추지 못하면, 용꿈이 개꿈 될 수 있다. 신생아 특례대출에서 조심해야 할 점을 질문과 대답(Q&A) 형식으로 이해하기 쉽게 풀어본다. 

Q/ (2024년 1월 기준) 우리 애가 14개월인데 신청할 수 있나요?
A/ 안됩니다. 지난해(2023년) 1월 1일부터 태어난 아기의 가족만 신청할 수 있어요. 아기가 2022년생이면 아쉽지만 안됩니다. 

Q/ 입양한 아이도 되나요?
A/ 됩니다. 물론 입양한 아이라도 2023년 1월 1일 이후 태어난 아기여야 해요.

Q/ 혼인신고를 안 했는데, 괜찮을까요?
A/ 네, 됩니다. 지난 2023년 1월 1일 이후 태어난 아기라면, 혼인신고 없이 태어났어도 특례대출을 받을 수 있어요.

Q/ 지금 임신 초기인데 신청할 수 있을까요? 신청일 기준 2년 안에 낳기만 하면 되는 거죠?
A/ 안됩니다. 대출을 신청한 날을 기준으로 2살 이하의 아기가 혜택 대상입니다. 임산부는 대상에서 제외되기 때문에 아기가 태어난 후에만 신청할 수 있어요. 2024년 1월 29일부터 신청을 받기 때문에 아이를 낳고 나서 신청하셔야 해요. 집을 사거나, 전세를 들어가더라도 출산 이후에 계획을 잡아야 특례대출을 이용할 수 있어요.

Q/ 이미 대출을 받았는데, 갈아탈 수 있나요?
A/ 네, 됩니다. 주택담보대출은 언제든지 갈아탈 수 있어요. 단 전세대출은 계약 개시일이나 갱신계약일 기준 3개월 안에 갈아타야 합니다.

Q/ 주택담보대출 만기가 30년이나 되는데, 신생아 특례대출을 받을 수 있나요? 5년짜리라면서요?
A/ 만기 30년도 됩니다. 10년, 15년, 20년, 30년 모두 가능합니다. 특례금리가 적용되는 기간만 5년이고, 연장하면 최장 15년까지 적용할 수 있습니다. 물론 아이를 더 낳는 경우에만 연장할 수 있어요.

Q/ 10년 만기 주택담보대출 받을 건데, 10년 내내 1~3%대 금리를 받나요? 
A/ 아닙니다. 특례금리를 받는 기간은 주담대 5년, 전세대출 4년뿐이에요. 5년이 지나면 특례금리에서 0.55%포인트를 높입니다. 예를 들어 최저금리인 1.6%를 받았다면, 5년 후 대출금리가 2.15%로 오르는 셈이죠. 부부의 연소득이 8500만원 이하인 경우에 그렇습니다. 소득이 더 높으면, 5년이 끝난 시점에 은행 최저 금리를 적용해요. 한국은행이나 은행연합회가 집계한 금리가 기준이에요. (한국은행이 고시한 예금은행 가중평균금리와 은행연합회가 고시한 가계대출금리 중에서 낮은 금리를 적용합니다.) 

전세대출의 경우는 소득 7500만원 이하인 경우, 특례금리에서 0.4%포인트를 더합니다. 4년 후 전세대출 금리가 1.1~2.3%(특례금리)에서 1.5~2.7%로 높아지죠. 소득이 7500만원보다 더 높다면, 특례금리 2.3~3.0%에서 4년 후 한국은행이나 은행연합회가 집계한 전세대출금리 중 최저금리로 바뀝니다. 

Q/ 한국은행이나 은행연합회가 집계한 금리는 어디 가서 볼 수 있죠?
A/ 한국은행경제통계시스템(ECOS)에서 다음 목차를 타고 들어가면 됩니다. (통계검색→통화/금융→금리→예금은행 가중평균금리→대출금리→주택담보대출 또는 전세자금대출 선택)

은행연합회 홈페이지도 다음 목차를 따라가면 찾을 수 있습니다. (은행연합회→대출금리비교→가계대출금리→주택담보대출 또는 전세자금대출 선택→대출금리) 

Q/ 쌍둥이를 낳았는데, 그럼 혜택이 2배가 되나요? 특례금리가 더 낮아지는 거죠?
A/ 네, 맞습니다. 한 자녀라면 5년간 주담대 특례금리 1.6~3.3%를 이용하지만, 쌍둥이를 포함해 두 자녀면 10년간 특례금리 1.4~3.1%를 받을 수 있어요. 세 쌍둥이면 15년간 특례금리 1.2~2.9%를 적용받게 된답니다. 자녀 1명당 금리가 0.2%포인트 낮아지고, 특례기간도 5년씩 늘어납니다. 물론 대출만기가 연장되는 게 아니라, 특례 기간만 연장된다는 걸 잊지 마세요!

전세대출의 경우에는 한 자녀면 4년간 특례이자가 1.1~3.0%, 쌍둥이를 포함해서 두 자녀면 8년간 1.0~2.8%, 세 쌍둥이를 포함해서 세 자녀면 12년간 1.0~2.6%가 됩니다. 아이 1명당 0.2%포인트를 깎아주고, 기간을 4년씩 연장해줘요. 아이를 넷 낳는다고 특례 기간을 16년까지 연장할 순 없어요. 최장 12년이 한계입니다. 주담대 특례기간도 최장 15년이에요. 

Q/ 인터넷은행을 자주 이용하는데, 거기서도 특례대출을 받을 수 있나요?
A/ 안됩니다. 5대 은행(우리·국민·농협·신한·하나)과 기금e든든 홈페이지(enhuf.molit.go.kr)에서 신청할 수 있어요.

Q/ 청약종합통장에 가입하면 금리를 더 깎아주나요?
A/ 주담대의 경우면 맞습니다. 가입한 지 5년 지났으면 0.3%포인트, 10년 넘었으면 0.4%포인트, 15년 넘었으면 0.5%포인트 깎아줍니다. 청약통장 우대금리는 다른 우대금리와 같이 적용해서, 특례금리보다 더 낮아질 수 있어요.

예를 들면 새로 분양하는 아파트면 우대금리 0.1%포인트를 깎아주고, 5년 넘은 청약통장 우대금리 0.3%포인트를 추가로 챙겨서 총 0.4%포인트 금리를 낮출 수 있습니다. 특례 기간 5년이 지나도 우대금리는 계속 적용된다고 해요. 

국토교통부 부동산거래 전자계약시스템을 이용해서 부동산 전자계약을 체결하면 금리를 0.1%포인트 더 깎아줍니다. 다만 집주인이나 부동산중개소가 전자계약을 못 믿거나 꺼리거나 모르는 경우가 종종 있어서, 이 우대금리는 챙기게 어렵다는 단점이 있어요.

Q/ 소득이나 재산 기준이 너무 까다로운 건 아니겠죠?
A/ 주담대와 전세대출의 경우 부부 합산 연소득이 1억3천만원 이하이면 됩니다. 주담대의 경우에 순자산은 4억6900만원 이하면 되고요. 전세대출의 경우에 순자산은 더 적지만, 3억4500만원 이하입니다. 이 정도면 많은 가정이 해당된다고 국토교통부는 보고 있네요.

Q/ 주담대는 주택가액 9억원 이하면 받을 수 있다던데, 주택가액이 뭐죠? 주택가격인가요?
A/ 주택가액은 ▲감정평가서의 감정가, ▲KB부동산의 아파트 시세(일반 평균가), ▲국토교통부 공동주택가격이나 개별단독주택가격의 140%, ▲소재지 공인중개소 2곳 이상의 시세, ▲한국감정원 부동산테크의 시세, ▲해당 주택의 부동산등기부 최근 매매가, ▲국세청 기준시가의 140%(주거용 오피스텔의 경우) 등을 말합니다. 자세한 내용은 주택도시보증공사 주택가액 설명을 참고하세요. 

Q/ 언제까지 신청할 수 있죠?
A/ 신청 기간은 오는 29일부터 시작하고, 신청 종료 기간은 아직 공개되지 않았아요. 내부적으로 내년까지로 예상하고 있습니다.

Q/ 30평대나 40평대 집도 특례금리를 받을 수 있나요?
A/ 안됩니다. 전세대출과 주담대 모두 전용면적 85㎡(약 25.7평) 이하만 가능해요. 읍이나 면 지역이면 100㎡(30.2평)까지 됩니다.

Q/ 아파트만 해당되나요?
A/ 아닙니다. 아파트 뿐만 아니라 연립주택, 다세대 주택 등도 주택담보대출 특례금리를 받을 수 있어요. 전세대출의 경우에는 아파트 뿐만 아니라 오피스텔 같은 준주택도 해당됩니다.  

Q/ 대출 한도는 얼마까지 나오나요?
A/ 주담대는 5억원까지, 전세대출은 3억원까지 나옵니다. 물론 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 70~80% 이하, 총부채상환비율(DTI) 60% 이하 조건에 맞아야 합니다. 전세대출은 보증금의 80% 이내에서만 빌릴 수 있습니다. 더 구체적인 내용은 오는 29일 주택도시기금 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.