서울 상업용 부동산 ‘조정 국면’…오피스·물류 중심 선별적 거래

|스마트투데이=이재수 기자| 서울 상업용 부동산 시장이 금리 환경변화와 기저효과로 조정국면에 들어선 가운데 오피스와 우량 물류자산으로 중심으로 선별적인 거래가 이어지며 비교적 안정적인 흐름을 보인 것으로 나타났다.

29일 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 ‘2026년 1분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면, 1분기 시장은 자산별로 뚜렷한 차이를 보인 가운데 조정국면 속에서도 안정적인 흐름을 유지했다.  

오피스 시장은 1분기 신규 공급이 없었던 영향으로 중소형 공실이 해소되며 수급 안정세를 이어갔다. 서울 3대 업무 권역 A급 오피스 평균 공실률은 전 분기 대비 0.5%포인트 하락한 2.8%, 순흡수면적은 4만3991㎡를 기록했다. 다만 신규 임대차 규모는 6만3336㎡로 전년 동기 대비 감소했다.

권역별로는 여의도권역 공실률이 전 분기 대비 1.2%포인트 하락하며 뚜렷한 개선세를 보였고, 강남권역은 2.0%의 낮은 공실률을 유지했다. 반면 도심권역은 신규 공급을 앞두고 향후 임대차 계약 체결 현황이 변수로 부상했다.

임대료는 상승했다. 명목 임대료는 전 분기 대비 0.4% 상승한 4만 941원/㎡, 실질 임대료는 전년 동기 대비 5.5% 상승한 3만8487원/㎡를 기록했다.

리테일, 외국인 소비 회복에 ‘핵심 상권 강세’

리테일 시장은 외국인 관광객 증가와 원화 약세에 따른 실질 구매력 증가를 바탕으로 핵심 상권을 중심으로 회복세를 이어졌다. 올해 2월 누적 방한객은 전년 대비 20% 증가한 270만 명을 기록했고, 이러한 소비 환경 속에 성수와 강남의 임대료는 각각 10%, 9% 상승했다. 강남과 명동의 공실률도 5~6%포인트 하락하며 회복세를 뒷받침했다.

성수·한남 지역은 글로벌 브랜드의 플래그십 스토어와 프리미엄 브랜드의 출점이 이어졌고 명동에서는 매장의 대형화·전문화가 더욱 뚜렷해졌다. 한편 북촌·서촌에서는 임대료 상승 리스크를 방어하고자 브랜드들이 건물을 직접 매입해 장기 거점을 확보하려는 움직임이 관찰됐다.

물류 시장은 공급 감소에 따라 수급 재조정이 본격화됐다. 2026년 수도권 A급 물류센터 연간 예정 공급량은 67만2780㎡로, 지난 10년 내 최저 수준이자 2025년 전체 순흡수면적의 약 32%에 그칠 것으로 예상된다. 1분기 임대차 거래 규모는 15만6962㎡로, 3PL과 이커머스 기업이 전체 신규 임차의 약 65%를 차지했다. BGF리테일과 쿠팡 등 대형 유통·이커머스 기업의 거점 확장에 힘입어 상온 물류 공실은 10% 미만에 진입했으며, 우량 자산 중심의 임차 경쟁과 임대료 상승 압력도 점차 가시화될 것으로 보인다.

 투자 시장은 지난해 역대 최대 거래에 따른 기저효과와 금리 환경 변화의 영향으로 조정 국면에 진입했다.

1분기 서울 상업용 부동산 투자 규모는 전년 동기 대비 17% 감소한 6조 2536억 원을 기록했다. 오피스 부문이 약 4조 1513억 원으로 전체 거래의 66%를 차지하며 시장을 견인했다.

물류 투자 규모는 약 7744억 원으로 전 분기 대비 67% 감소했지만, 국민연금 블라인드 펀드 투자 사례인 아레나스 영종 인수 등 우량 자산 중심의 선별적 거래가 지속됐다. 호텔 부문에서는 신라스테이 서대문과 호텔 U5의 1400억 원대 거래가 이어졌다.

CBRE 코리아 최수혜 리서치 총괄 상무는 "2026년 1분기는 자산의 성격과 입지에 따라 수요 반응이 보다 뚜렷하게 차별화된 시기"라며 "오피스는 신규 공급을 앞둔 임차 전략 조정이, 리테일은 핵심 상권 소비 회복이, 물류는 공급 축소에 따른 우량 자산 선점 움직임이 각각 시장 흐름을 좌우했다"고 말했다. 이어 "투자 시장은 대외 불확실성 및 금리 변동성에 따른 일부 우려가 대두되는 가운데, 현재 진행 중인 딜 파이프라인과 금리 방향성 가시화 시점을 고려할 때 향후 거래 활동은 여전히 견고할 것으로 전망한다”고 덧붙였다.