‘미니 신도시’ 목동 재건축, 설계전쟁 불 붙었다

|스마트투데이=김종현 기자| 서울 서남권 정비사업 거물(巨物) 양천구 목동 재건축 사업장에 ‘설계 전쟁’ 바람이 불고 있다. 원자재값, 인건비 인상에 따른 선별 수주 기조로 경쟁이 좀처럼 성립되지 않는 시공권과는 달리 설계권에선 다자대결을 불사한 치열한 경쟁 양상이 펼쳐진 것이다.

22일 정비업계에 따르면 목동 재건축 단지 전체 14개 단지 중 7곳에서 설계 경쟁입찰이 성사됐다.

이는 최근 들어 서울 주요 정비단지에서 좀처럼 경쟁이 성사되지 않는 시공권 입찰과는 달리 설계 경쟁이 점점 과열되는 추세라 이목을 끈다.

설계 경쟁 왜 심화하나

업계에서는 설계사 입찰 경쟁률이 높은 이유로 ‘저비용 고효율(低費用 高效率)’로 대변되는 설계업의 특장점을 꼽는다.

설계사는 재건축 초기 단계에만 참여해 시공사보다 비용 부담이 덜한 편이다.

참여 후엔 포트폴리오 강화 및 평판 효과도 누릴 수 있다. 이는 인근의 다른 재개발·재건축 지구 입찰 참여 시 조합원 평가에 있어 가점(加點) 요인으로 평가되는 것이다.

시공사보다 재건축 단지 지형, 사업성, 용적률 등 이른바 사업성 영향을 덜 받는 것도 장점이다.

특히 목동 일대 14개 단지는 총 사업비 30조원 규모로 향후 약 5만 가구에 달하는 서울 시내 핵심 입지의 ‘미니 신도시’급 주거지로 변모 중이라 정비업계의 관심이 큰 곳이다.

그런데도 목동 재건축의 시금석으로 불리는 목동6단지 재건축 시공사 선정은 두 차례 유찰 끝에 단독 입찰한 DL이앤씨가 우선협상대상자로 선정됐다. 대형 건설사의 선별 수주 기조가 더욱 뚜렷해지면서 경쟁 입찰이 성사되지 못했다는 분석이 나왔다.

경쟁 과열에 지침 위반 논란까지

설계 시장은 딴 판이다. 현재 설계사 선정 과정이 진행 중인 목동2단지의 경우에도 디에이(DA)그룹 컨소시엄과 나우동인 컨소시엄이 치열한 수주 경쟁을 벌이는 중이다.

양사간 설계 경쟁은 과열을 넘어 규정 지침 위반 논란까지 낳았다. 설계안이 서울시 정비계획 지침을 어겼다는 것이다.

논란은 DA그룹 컨소시엄이 제출한 설계안 중 일부가 서울시 고시 지구단위계획과 정비계획(세부개발계획 포함) 등 상위지침과 충돌할 소지가 있다는 점에서 시작됐다. 정비사업은 관할당국 지침을 통해 건물 높이와 배치, 용적률, 공공시설을 미리 정해진다.

DA그룹 컨소시엄이 제출한 설계안엔 목동서로변에 40층 이상 건물 배치안이 담겼다. 이는 ‘목동서로변 중저층 구간 15층 이하, 공공보행통로 인접 구간 7층 이하’ 기준을 명시한 서울시 정비계획 지침에 위반된다는 지적이 제기됐다.

나우동인 컨소시엄도 목동중앙로 저층 배치 구간에 7층 이하의 건물을 지어야 한다는 지침을 위반했다는 의혹을 받았다.

논란이 커지자 사업시행자 하나자산신탁이 설계안을 검토한 결과 DA그룹 컨소시엄 설계안에서 일부 위반 사례가 발견됐다고 밝힌 바 있다.

주요단지 설계권 획득 현황 살펴보니

이밖에 목동3단지와 5단지서도 설계사 다자대결이 성사됐다. 3단지선 DA건축그룹과 정림건축, 에이앤유(ANU)디자인그룹이 경쟁했고, 5단지선 희림건축과 ANU·삼우건축 컨소시엄, 해안건축이 붙었다. 위 두 곳에선 ANU디자인그룹과 ANU ·삼우건축 컨소시엄이 승리했다.

7단지 재건축 설계 경쟁에는 해안건축과 건원건축, 마이건축, 에스파스건축이 참여해 치열한 경쟁을 펼쳤다. 투표 결과, 7단지 준주거지역 입지 특성을 반영해 상업시설과 주거 기능을 유기적으로 결합한 복합형 단지를 선보인 해안건축이 선정됐다.

업체 6곳이 경쟁을 펼쳤던 11단지선 ANU디자인그룹이 설계사로 선정됐다. 나우동인, 삼하 등 업체 4곳이 참여한 4단지선 나우동인이 승리했다.

9단지선 건원건축과 유선건축이 맞붙었고, 건원건축이 설계권을 획득했다. 희림건축과 나우동인, 원양이 경쟁한 10단지선 나우동인이 설계권을 획득했다.

6단지선 건원건축이 해안건축을 꺾고 설계사로 지정됐다. 업체 3곳이 경쟁을 벌인 13단지선 ANU디자인그룹이 선정됐다.