전세·월세 경계 허물어진 서울...'준월세'가 대세로 자리잡아

|스마트투데이=이재수 기자| 서울 아파트 전월세 시장에서 전세와 월세의 경계가 사라지고 있다. 순수 전세계약은 줄어드는 대신 보증금과 월세를 함께 부담하는 ‘준월세' 계약이 빠르게 늘어나면서 임차인의 주거비 구조가 변화하고 있다. 전세가격 상승과 공급부족 속에서 임대인의 수익성 확보와 임차인의 전세·월세 부담을 줄이려는 이해관계가 맞물린 결과로 해석된다.

부동산 정보업체 부동산R114는 20일 국토부 실거래가 자료를 분석한 결과, 서울 아파트 임대차 계약 중 준월세 비중은 △2022년 51% △2023년 54% △2024년 54% △2025년 55%로 매년 증가했다고 밝혔다. 반면 전세 보증금이 월세의 240배보다 높아 전세 성격이 강한 준전세는 △2023년 42% △2024년 41% △2025년 40%로 점차 감소하는 흐름을 보였다.

공급 부족과 가격 상승...보증금+월세 동반 부담 구조 확대

서울 아파트 전세가격 상승세는 뚜렷하다. 가구당 평균 전세가격은 △2023년 6억 1315만원 △2024년 6억 5855만원 △2025년 6억6937만원으로 상승했다. 입주물량 감소로 순수 전세 선택지가 줄어든 가운데, 세입자의 월세부담과 초기자금 부담이 커지고 있다. 실제로 2022년 서울 아파트 준월세 평균 보증금은 9943만원, 월세 128만원이었으나 2025년에는 보증금이 1억1307만원으로 1억원을 넘어섰고 월세도 149만원까지 상승했다.

전세가격 상승과 공급 부족으로 보증금 수준이 낮아지지 않는 가운데, 월세 부담까지 추가되는 계약이 늘며 임차인의 주거비 부담은 가중되고 있는 모양새다.

더욱이 전세대출에 대한 금융 규제가 강화되면서 세입자의 자금 조달 여건이 악화됐다. 세입자들은 순수 월세로 이동하기보다는 일정 수준의 보증금을 유지한 채 월세를 병행하는 계약을 선택하고 있다. 임대인 입장에서도 시중 예금금리(2~3%대)를 크게 웃도는 4.7% 수준의 전월세전환율(2025년 10월 기준)과 향후 보유세 부담 확대 가능성으로 인한 세부담 증가는 순수 전세나 순수 월세보다 준월세를 선호하게 만드는 요인으로 작용하고 있다.

김지연 부동산R114 책임연구원은 "수요자의 자금 부담과 임대인의 수익 추구가 맞물리며 준월세는 서울 전월세 시장의 핵심 계약 유형으로 자리 잡는 모습"이라며 "서울 아파트 입주물량 감소가 예고된 만큼 준월세 확대 흐름은 당분간 이어질 가능성이 크다."고 설명했다.