아파트 입주전망지수 하락… 대출 규제 강화로 입주 부담 커저

|스마트투데이=이재수 기자| 주택사업자들이 체감하는 아파트 입주 전망이 12월 들어 뚜렷한 하락세를 보였다. 정부의 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’ 시행 이후 대출 문턱이 크게 높아지면서 실수요자들의 잔금 조달이 어려워지고, 비수도권에서는 미분양 적체가 이어지며 시장 불확실성이 확대되고 있다는 분석이다.

주택산업연구원은 주택사업자들 대상으로 설문조사한 결과 12월 전국 아파트 입주전망지수가 75.5를 기록해 전월 대비 4.3포인트 하락했다고 11일 밝혔다. 권역별로는 수도권이 68.9로 6.7포인트, 광역시가 80.7로 3.1포인트, 도 지역이 74.1로 4.2포인트 떨어졌다.

수도권 지수는 서울(-8.6p), 인천(-13.0p)이 큰 폭 하락하며 전체 하락세를 이끌었다. 10·15 부동산 대책 시행으로 조정대상지역·투기과열지구 내 신축 아파트에 대한 대출 규제가 강화되면서 실수요자들이 비규제지역으로 이동하는 ‘풍선효과’ 때문으로 보인다. 다만 규제지역에서 빗겨난 지역이 있는  경기도는 소폭(1.3p) 반등했다.

최근 서울·광명 등 입주를 앞둔 대단지 아파트에서는 전세 매물이 총 세대수의 2% 수준에 불과한 것으로 조사됐다. 이는 통산 총 세대수의 20% 수준에서 전세매물이 나오는 것과 비교하면 현저히 낮은 수치다.

주택산업연구원 관계자는 "‘토지거래허가제에 따른 실수요자 입주 의무’와 ‘전세를 활용한 잔금납부 차단’으로 나타난 결과로 해석된다."며 "대출 총량 규제로 잔금대출 확보마저 어려워지면서 입주 부담이 크게 확대되고 있는 상황"이라고 설명했다.

이어서 "전세·대출 등 기존의 잔금 조달 경로가 동시에 제약되면서 입주 여건이 악화되고 있어, 입주 부담 완화를 위한 추가적 대응이 필요한 시점"이라고 말했다.

5대 광역시 입주전망은 울산만 100.0으로 33.4포인트 상승했고, 광주(-21.2p), 대구(-12.8p), 부산(-8.8p), 대전(-8.4p)이 일제히 하락했다. 울산은 조선·에너지 업종 회복으로 지역 경제가 개선된 점이 유일한 상승 요인으로 꼽힌다.

반면 충남(-24.3p), 강원(-12.5p), 경북(-11.6p) 등 일부 도 지역에서는 준공 후 미분양 증가(충남 54.1%↑ 등) 가 입주전망 하락의 직접적인 원인으로 지목됐다. 이는 향후 분양시장 위축과 건설사 자금 부담 증가로 이어질 수 있는 위험 신호로 평가된다.

◇ 입주율은 소폭 상승...수도권은 “입주 리스크 현실화”

11월 전국 아파트 입주율은 65.9%로, 10월 대비 1.9%p 상승한 것으로 조사됐다. 지역별로 살펴보면, 수도권은 4.5%p(85.9%→81.4%)과 5대광역시는 1.7%p(59.9%→58.2%) 하락했으나 기타지역은 6.9%p(58.9%→65.8%) 상승했다.

수도권에서는 실수요자 입주 의무와 대출 규제 강화 영향으로 서울(92.2%→86.8%, 5.4%p↓)과 인천·경기권(82.8%→78.7%, 4.1%p↓) 모두 하락했다. 

비수도권에서는 대전·충청권(62.3%→73.0%, 10.7p↑),  광주·전라권(53.0%→69.0%, 16.0%p↑), 제주권(63.0%→63.2%, 0.2%p↑)이 상승했고, 강원권(40.0%→30.0%, 10.0%p↓). 대구·부산·경상권(63.8%→58.8%, 5.0%p↓)이 하락했다.

미입주 사유로는 △잔금대출 미확보(30.4%) △기존주택 매각 지연(30.4%) △세입자 미확보(21.7%) △분양권 매도 지연(8.7%) 순으로 나타났다.

주택산업연구권 관계자는 " 연말 신규 주택담보대출 접수를 중단하는 은행이 점차 증가할 가능성이 높아, 향후 입주 여건 개선에 어려움이 가중될 우려가 있다."고 말했다.