“안 그래도 어려운데” 10·15대책 직격탄 맞은 금호23구역 [정비사업 디코드]

|스마트투데이=김종현 기자| 주민들간 갈등으로 재개발 사업이 지연되고 있는 금호23구역 공공재개발이 정부의 고강도 부동산 대책이란 악재를 맞았다. 현 정부의 10·15 부동산 대책으로 토지거래허가구역(이하 토허제) 등 고강도 제재가 유지되고, 주택담보인정비율(LTV)·취득세·양도소득세 규제가 강화됨에 따라 주민들의 부담이 높아져 재개발 사업의 추진 동력이 약해질 것이란 관측이 제기됐다.

◆ 토허제 등 고강도 제재 완화 기대 사라져…”재개발 악재”

지난 21일 만난 금호23구역 인근 공인중개사 직원들은 이번 10·15 부동산 대책으로 금호23구역의 재개발이 더 어려워질 것이란 전망을 내놨다. 토허제 등 고강도 제재 완화를 기대했던 주민들도 실망을 감추지 못했다고 이들은 증언했다.

금호23구역 인근의 A 공인중개사 직원은 “금호23구역은 예전부터 토허제 등 정부의 제재를 받는 곳이었다”며 “너무 오래 묶여있다 보니 일부 주민들은 ‘규제 완화’에 대한 기대를 갖고 있었다”고 말했다. 이어 “이번에 10·15 부동산 대책 소식 듣고 나선 그 기대를 사실상 접었다”며 분위기를 전했다.

주민들간 갈등으로 사업이 진척을 보지 못하는 현 상황에서 이번 부동산 대책은 재개발에 악재로 다가올 것이란 분석도 나왔다.

B 공인중개사 직원은 “금호23구역은 현재 ‘공공재개발로 가자’는 파와 ‘민간 재개발로 가자’는 파로 나뉘었다”며 “민간 재개발 파가 공공재개발 해제를 위한 동의서를 받고 다니고 있다”고 밝혔다. 이어 “공공재개발 해제를 신청하려면 전체 주민들 중 30%가 해제에 동의해야 하는데, 이미 작년에 반대 비율이 30%를 넘어 성동구청의 심사를 받았다”며 “재개발 사업이 본 궤도에 오르려면 많은 시간이 걸릴 것”이라고 전망했다.

◆ ‘공공 vs 민간’ 주민간 싸움에 재개발 ‘지지부진’

금호23구역은 주민간 갈등으로 재개발 사업에 있어 별다른 진전을 보지 못하고 있다.

2021년 공공재개발 후보지로 선정돼 3만 706㎡ 부지에 948가구의 신축 아파트가 들어설 예정이었으나, 일부 주민들이 공공재개발에 반대해 구역 해제를 요청한 상황이다. 최근까지도 구역 해제를 위한 동의서를 받으며 민간 개발 전환을 위한 활동에 나서고 있다.

민간 재개발을 주장하는 이들은 높은 기부채납 비율과 공공임대주택 확대를 우려하며 공공재개발을 반대하고 있다. 이들은 사업 성과 중 많은 부분을 국가에 내줘야 하기 때문에 전체 주민들의 이익을 위해서라도 민간 개발로 가야 한단 주장을 펼치고 있다.

기부채납은 국가가 무상으로 토지 등 재산을 취득해 도로나 공원 등 공공시설을 조성하는 행위다. 민간 개발업자가 국가로부터 토지를 임대받아 사업을 추진하는 경우, 국가에 대한 보상으로 유휴부지(방치된 땅)에 공공시설을 무상으로 지어주는 경우가 대표적이다.

양도소득세 등 세율 면에서도 상당한 부담을 떠안아야 하기 때문에 이번 10·15 부동산 대책은 재개발 추진에 직격탄을 날린 행위라는 분석이 지배적이다.

C 공인중개사 관계자는 “예전엔 1세대 1주택자가 보유한 주택을 양도할 때, 2년만 주택을 보유하고 양도가액이 12억 원을 넘지 않으면 양도소득세 면제 혜택을 볼 수 있었다”면서도 “이번 10·15 부동산 대책으로 보유 2년에 더한 2년 이상의 실거주 요건을 충족해야 양도소득세에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있게 됐다”고 설명했다. 이어 “금호23구역 처럼 조정대상지역에 포함되는 곳에서 주택을 추가로 취득하면, 2주택자의 경우 8%의 중과세가 적용된 취득세를 내야 한다”며 “이번 10·15 부동산 대책으로 이러한 조치들이 강화됐고, LTV나 총부채원리상환금(DSR) 기준도 강화돼 ‘재개발 찬성에 대한 주민들 심리’는 많이 위축된 상황”이라고 전했다.

금호23구역은 토허제, 조정대상지역, 투기과열지구에 모두 포함되는 재개발 지구다. 본래에도 고강도 부동산 규제를 받고 있었지만, 현 정부의 10·15 부동산 대책으로 그 조치가 유지되거나 강화됐다. LTV는 70%에서 40%로 하향 조정됐고, DSR 산정 시 스트레스 금리가 1.5%에서 3%로 상향돼 주민들의 실제 대출 가능액이 줄어들게 됐다.

스트레스 DSR은 차주의 소득 대비 대출 상환 능력을 평가할 때, 향후 금리 상승 위험을 고려해 가산 금리(스트레스 금리)를 더해 계산하는 제도다. 대출 한도를 줄여 가계부채 증가세를 억제하고, 과열된 부동산 시장의 분위기를 가라앉히는 데 목적이 있다.

이전부터 공공재개발과 민간 개발을 둔 주민들간 갈등으로 지지부진한 속도를 보여왔던 금호23구역 재개발은 이번 정부의 10·15 부동산 대책으로 험로에 빠지는 모양새다. 토허제 등 고강도 규제를 받지 않는 다른 지구의 주민들보다 상대적으로 더 많은 부담을 지면서 재개발을 추진하려 하는 주민들이 적어질 것이란 관측까지 제기되며 사업 추진 동력에도 힘이 빠질 것이란 전망이 나오고 있다.