부동산 PF 자기자본 비율 높여 리스크 최소화...건설사 책임준공 의무 완화

|스마트투데이=이재수 기자| 정부는 14일 경제관계장관회의를 열고 ‘PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화하기 위한 '부동산 PF 제도 개선방안’을 의결하고 관계부처 합동(국토교통부·기획재정부·금융위원회)으로 발표했다.

정부는 자기자본 비율’을 높여 리스크를 최소화하고, 부동산 시장의 안정성을 확보하겠다는 목표를 갖고 연구용역(KDI)과 50여 회의 전문가·시행·시공·금융 등 분야별 현장 의견수렴을 거쳐,이번 '부동산 PF 제도 개선방안'을 마련했다. 개선방안에는 PF 구조의 선진화를 위해 현물출자, 리츠 활성화, 사업성 평가 강화 등 다양한 방안이 담겼다.

부동산 PF(Project Financing)는 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법이다. 작년 말 기준 230조 원 규모로 이중 약 70%가 주택공급의 투자수단으로 활용된다. 하지만 현재 부동산 PF 구조는 단기수익 추구 경향과 부동산 개발업체의 영세성으로 토지매입 단계부터 고금리 대출(브릿지 대출)을 받아 진행되고, 대출기관은 사업성을 평가하기 보다는 건설사와 신탁사의 보증에 의존해 사업을 진행해 시장 변동에 취약한 상황이다.

일본과 미국의 경우 부동산 개발업체는 일정 비율의 자기자본을 투입하고, 이후 금융기관과 연기금 등으로부터 자금을 유치하는 형태로 안정적인 수익구조를 구축하고 있는 반면 한국은 자기자본 비율이 낮아 고금리 대출에 의존하는 구조로서 부동산 경기 위축과 사업여건이 악화되면 시행사, 건설사, 금융사로 리스크가 확산가능성이 크다는 문제점이 지적돼 왔다. 

한국개발연구원(KDI)과 국토연구원 등 전문 기관들은 자기자본 비율을 높이는 방향으로 PF 구조 개선이 필요하다는 의견을 제시했다. 

정부는 중장기적으로 선진국 수준의 자기자본비율(20%)을 유도하는 등 부동산 PF산업 구조 선주화를 추진할 계획이다. PF 자기자본비율 상향을 위해 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도할 방침이다. 이를 위해 양도차익 과세와 납부이연을 적용하는 '조세특례제한법' 개정을 검토 중이다.

또한 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리·운영하는 사업은 용적률과 공공기여를 완화하는 등 도시규제 특례를 부여할 계획이다.

리스크 관리를 위해서 PF사업의 자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF 대출에 대해 적립해야하는 자본금‧충당금 비율을 높게 적용함으로써 시행사의 자기자본비율 확충을 유도할 예정이다.

건설사의 책임준공 의무도 완화할 예정이다. 현재는 부동산 PF 대출을 통해 시행되는 프로젝트에서 책임준공에 대한 부담이 건설사 및 신탁사에게 과도하게 부과되고 있는 상황이다. 금융사는 대출 리스크를 줄이기 위해 시행사가 아닌 시공사에게 책임준공 의무를 부여하며, 이로 인해 시공사는 예상치 못한 손해배상 책임을 지게 된다. 특히, PF 대출계약과 신탁계약에서는 책임준공 연장 사유가 전쟁이나 천재지변을 제외하고는 전면적으로 제한되어 있어, 시공사의 귀책이 아닌 상황에서도 책임준공 의무를 부담하게 되는 경우가 많다.

국토교통부는 금융당국과 시행·건설·금융업계 전문가들이 참여한 '책임준공 개선 TF'를 구성해 구체적인 개선 방안을 마련 중이다.책임준공 연장 사유를 ‘민간공사 표준도급계약서’(국토부 고시) 등을 고려해 보다 합리적으로 조정하고, 책임준공 기한을 초과했을 경우 배상 범위를 명확히 구체화할 계획이다.

부동산 개발과 운영을 동시에 담당할 수 있는 전문 디벨로퍼 육성 계획도 발표했다. 리츠(부동산 투자신탁) 를 활성화하고, 리츠가 공공택지 매입 시 우선권을 부여하는 등의 인센티브를 제공할 예정이다. 리츠는 다수의 투자자로부터 안정적인 자금을 유치하여 중장기적으로 개발과 운영을 전문적으로 담당하는 방식으로, 미국과 일본에서는 이미 이러한 모델이 정착해 있으며, 한국에서도 이를 확대하자는 논의가 진행 중이다.

정부는 PF 시장의 투명성을 높이기 위해 PF 통합정보시스템 구축에도 나선다. 현재 PF 관련 정보는 사업의 인허가, 대출, 분양 상황 등이 체계적으로 관리되지 않아 위기 발생 시 신속한 대응이 어려운 상황이다. 이를 해결하기 위해 정부는 사업 착수 단계부터 분양률, 자금조달 현황, 사업 진행 상황 등 모든 정보를 실시간으로 관리하고 모니터링할 수 있는 시스템을 구축할 계획이다.

이 시스템을 통해 시행사, 금융사, 정부는 사업의 리스크를 조기에 파악하고, 위기 상황에 대응할 수 있는 체계를 마련하게 된다. 또한, 이를 통해 투명한 정보 제공이 가능해져 투자자들이 보다 신뢰할 수 있는 시장 환경이 조성될 것으로 기대된다.