서울시 재개발·재건축 파격 지원...정비사업 물꼬

서울시가 재개발․재건축 등 정비사업울 지원하기위해 파격적인 지원방안을 제시했다. 

서울시는 27일 노후 주거지를 개선과 서울 시내 정비사업에 활력을 불어넣기 위한 '재개발․재건축 2대 사업지원 방안'을 제시했다. 이번 방안은 △사업성 개선(5종)과 △공공지원(5종) 2대 분야로 총 10종 대책으로 구성됐다.

현재 사업이 진행되고 있는 곳은 더 원활하게 지원하고 사업성이 없다는 이유로 외면받거나 사업추진이 지지부진했던 지역은 정비사업 기회를 얻을 수 있도록 길을 터주는 것이 이번 사업지원 방안의 핵심이다.

우선 사업성이 부족한 재건축·재개발 사업장은 용적률을 올린 보정계수를 적용해 사업성을 개선하고, 노후 과밀지역의 정비사업이 가능하도록 종 세분화 이전에 받았던 ‘현황용적률’을 인정하기로 했다. 또 ‘건축물’을 기부채납하면 기존보다 인센티브를 더 많이 주고 공공주택 매입비 현실화도 추진한다. 재개발 요건 중 4m 미만 도로에 맞닿은 경우에만 허용됐던 재개발 사업기준(접도율)을 6m 미만 도로로 완화한다. 

서울시는 우선적으로 정비사업의 ‘사업성’을 끌어올리기 위해 각 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 지원한다. 교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장으로부터 350m 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 ‘준주거’까지 용도지역을 상향하고 임대주택․노인시설․공원 등 전략용도시설 조성을 집중 지원한다.

다만 역세권 용도지역 상향은 일자리 창출, 노인․유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 한다.

단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳은 현재 10~20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 20~40%까지 늘려 사업성을 보전해 준다. 허용용적률은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률이다. 

2004년 종 세분화 이전의 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 이미 현행 조례나 허용용적률을 넘어서 사업성이 떨어진 지역은 과밀정도와 주변 여건 등을 고려해 ‘현황용적률’을 인정하고 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여하기로 했다.

실제로 서울 시내 많은 노후 단지가 종 세분화(1․2․3종)가 이뤄지기 전의 ‘현황용적률’로 건립돼 사업성을 내지 못하고 있다. 시는 건립 당시 적용받았던 현황용적률까지는 최대한 인정해 주기로 하고 향후 기본계획 변경을 통해 재개발․재건축 각각의 ‘현황용적률 적용산식’ 등 세부기준을 마련할 예정이다. 

공공기여 부담도 낮춰준다. 용도지역 상향시 당초 15% 부담해야 했던 공공기여를 10%로 낮추고, 공공주택 등 ‘건축물’ 기부채납 시 인센티브를 더 많이 주기로 했다. 정비사업 공공주택 매입비용 현실화도 추진한다.

또 시가 정비사업에서 공공기여로 건설된 공공주택 매입비용 기준을 최신 자재 값․금리 등 현실을 반영해 해마다 고시될 수 있게끔 개정주기를 단축할 방침이다.

시는 재개발․재건축 시 세대수를 더 많이 늘려 사업성을 극대화할 수 있도록 도로․공원 같은 기반시설 입체화 및 공공시설 고밀․복합화를 통해 추가적인 주택용지를 최대한 확보할 수 있게 도울 계획이다.

속도감 있는 사업을 위한 전폭적인 공공지원 방안도 제시했다. 기존에 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 보아 재개발을 허용하지 않았던 ‘접도율’ 규정을 ‘6m 미만’ 도로에 접한 경우에도 재개발을 할 수 있게 기준을 완화했다. 접도요건이 완화되면 서울 시내 재개발 가능한 면적은 484만㎡에서 1190만㎡로 늘어난다.

고도․경관지구에 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 완화한다. 경관지구는 현재 12m→ 20m로, 고도지구는 20m→ 45m 이상으로 낮춰 산자락 저층 주택가도 고품격 주거단지로 탈바꿈할 수 있게 돕는다는 방침이다.

건축․도시계획․환경․교육 등 위원회별로 해왔던 심의를‘통합심의’로 처리해 인허가 기간을 1년 6개월까지 획기적으로 줄여 신속한 사업 추진을 지원할 계획이다.

초기 융자 지원을 확대하고 공공주택 매입비도 조기에 지급하고 공사비 갈등으로 인한 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리도 지원한다.

유창수 서울시 행정2부시장은 “이번 지원방안을 통해 침체된 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어주어 쾌적한 주거환경을 제공해 나갈 것”이라고 말했다.