|스마트투데이=안효건 기자| KB스타리츠가 시가총액 절반에 달하는 1500억원 규모 유상증자로 반등을 시도한다. 외생 변수로 자산이 쪼그라들면서 추가 자산을 편입해 포트폴리오를 다각화하려는 시도다.
27일 금융감독원 전자공시에 따르면 KB스타리츠는 지난 20일 주당 3040원에 1500억원 조달을 목표로 하는 주주배정 유증을 발표했다. 364%에 달하는 부채비율을 182%까지 낮춰 추가 차입 여력을 확보하겠다는 목표다. 고금리 차입으로 발생하는 연 123억원 이자비용도 57억원으로 내려 현금을 확보하는 효과도 기대하고 있다.
이번 유증 핵심인 부채는 고금리·고환율 기조로 유럽 부동산 자산의 가치가 급락하면서 발생했다.
KB스타리츠 포트폴리오는 벨기에 노스갤럭시 타워가 압도적 비중(77%)을 차지한다. 벨기에 정부 기관이 장기 임차하고 있는 핵심 오피스 자산이다. 벨기에 재무부는 벨기에 건물 관리청을 통해 해당 건물을 2031년까지 임차한다. 공실 리스크가 극히 제한적이고 안정적인 현금흐름을 창출해 리츠 투자 대상으로 매력적이었다.
그런데도 자산 가치가 급락해 부채 비율이 뛰었다. 회사 자본총계는 상장 당시 5143억원에서 2330억원 수준으로 반토막났다. 그 배경에는 개별 기업이 극복하기 힘든 외생 매크로 변수가 있었다. KB스타리츠가 출범한 2022년 연초 미국 기준금리는 0.25%에서 2023년 7월 5.5%까지 가파르게 올랐다. 유로존 중앙은행 금리 역시 제로(0%)에서 2023년 9월 4.5%로 상승했다.
해외자산 투자 리츠들이 거는 환헤지도 원화 가치 하락으로 부담이 됐다. 2022년 1100원대였던 원·달러 환율은 현재 1400원대로 추세적 상승 곡선을 그렸다. 원·유로 환율 역시 1300원대에서 1700원대 안팎으로 솟았다.
거센 외풍을 맞은 KB스타리츠는 포트폴리오 다각화라는 방어 카드를 꺼내 들었다. 광화문 씨티뱅크센터, 시그니처타워, 여의도 파이낸스타워 등 펀더멘털이 견고한 국내 우량 오피스를 여럿 편입했다. 위험 분산 측면에 안정성을 추구하는 리츠 운용 정석에 가깝다.
핵심은 자금 운용이 아니라 자금 원천이다. KB스타리츠는 금리 인하 전망이 어두운 상황에서 대규모 차입금을 공격적으로 일으켰다. 2024~2025년 조달 금리는 최고 7.2%에 달한다. 임대 수익률보다 조달 금리가 더 비싸지는 네거티브 스프레드 상황을 만든 것이다. 이는 리츠 순이익과 배당 재원과 직접적으로 깎았다.
임대 수익보다 더 비싼 이자를 내며 빚을 낸 것은 애초에 유상증자를 어느정도 감안한 선택으로 풀이된다. 이익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 하는 리츠 특성상 자체 유보금으로 시가총액 30%를 웃도는 빚을 상환하는 것은 불가능에 가깝기 때문. 그 청구서를 스폰서인 KB금융이 아니라 주주들에 내민 것이 이번 유증인 셈이다.
KB스타리츠는 이번 유증을 손실 보전이 아닌 성장 재원이라고 강조한다. 해당 주장을 실현하기 위한 핵심은 자금 조달 전략과 추가 자산 취득 성과다.
다만 이와 관련해 KB스타리츠는 현재 구체적인 계획이 없는 상태다. KB스타리츠는 주주 서한에서 “수도권 핵심 권역에 입지해 안정적 운용과 자산 가치 상승이 기대되는 자산을 면밀히 검토하고 포트폴리오 가치 제고에 힘쓰겠다”면서 “최적의 금융 조건으로 자금을 조달하고 양질의 국내 자산 투자를 결합해 레버리지 효과를 창출하겠다”고만 전했다. 투자 후보군과 구체적 자금 조달 계획이 빠진 수사에 가깝다.
유증 IR 자료에서도 신규 자산 편입으로 자산총계가 증가할 것이라면서도 예상 규모를 제시하지 않았다. KB자산운용 관계자 역시 유증 이후 자산 취득에 따른 차입 계획에 대해 “취득 시점에 가장 효율적인 방법으로 진행할 것”이라며 “조달 규모와 금리에 대해서는 확언드릴 수 없다”고 밝혔다.
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