"내년 서울 집값 4% 더 오른다"...주산연 , 2026년 수도권 집값 상승 지속 전망

|스마트투데이=이재수 기자| 내년도 주택 가격도 상승세가 이어질 것이라는 전망이 나왔다.

주택산업연구원(이하 주산연)은 23일 오전 대한상공회의소에서 '2026년 주택시장 전망과 정책방향'이라는 주제로 기자간담회를 열고, 수도권 주택시장은 전반적인 상승 기조를 유지할 가능성이 높다고 밝혔다.

주산연은 정부의 강력한 투기억제대책과 공급확대정책으로 내년도 수도권 주택시장이 다소 진정될 가능성도 없지 않지만, 주택시장에 영향을 미치는 주요 경제변수와 누적된 공급부족 영향으로 집값 상승 흐름이 이어질 것이라고 설명했다.

주산연은 유동성·금리·주택수급과 경기전망 등을 종합해 주택가격을 예측한 결과, 주택 매매가격은 전국 1.3% 상승, 수도권 2.5% 상승, 서울은 4.2% 상승, 수도권 외 지방도 0.3% 상승할 것으로 전망됐다.

주산연은 "지난 10년 동안 명목성장률을 크게 상회하는 유동성 증가로 자산가격 상승압력이 높아진 상태에서, 작년 9월 시작된 미국 기준금리 인하로 인한 대출금리 하락과 지난 4년 동안 누적된 60만호 수준(정부추산 기준)의 착공물량이 부족했다"며 "갑작스런 금리상승이나 경기악화가 초래되지 않는 한 주택가격은 올해의 상승 기조를 이어갈 가능성이 크다"고 설명했다.

전·월세도 상승 압력 확대

전·월세 시장도 상승세가 이어질 것으로 보인다. 주산연은 내년에도 입주물량 감소와 다주택 중과 시사, 그리고 실수요자 매수와 입주를 강제하는 허가제 등에 따라 전월세 물량이 감소하여 내년에는 올해보다 전월세 상승세가 더 커질 가능성이 크다며, 전세는 전국 2.8% 상승, 수도권 3.8% 상승, 서울은 4.7% 상승하고 지방도 1.7% 상승할 것으로 전망했다.

월세 역시 상승세가 지속될 전망이다. 주산연은 “월세 전국 순환변동값이 2023년 7월 저점을 찍은 이후 상승 추세로 전환됐다”며 “입주 물량 부족과 전세의 월세 전환 가속화로 특히 수도권과 대도시권에서 월세 상승 압력이 더 커질 것”이라고 분석했다.

내년 주택 거래량 65만 건…‘정상 수준의 70%’

내년 주택 거래량은 올해보다 감소한 65만건 정도로 예상됐다. 이는 전체 주택재고의 3.2%에 상당하는 물량으로 주택시장이 과열이나 침체되지 않은 정상거래시기에 90만호 내외로 4~5%였던 점을 감안하면 올해와 내년의 주택거래량은 정상거래시기의 70% 수준에 불과하다.

주산연은 "현재 미분양 적체와 매입후 미착공 용지 증가로 주택사업자의 자금 여력이 악화된 상태에서 신용도 하락과 규제강화로 브릿지론과 PF도 어려운 상태"라며 "조달 금리도 높아 민간 주택건설사업 착수가 매우 어려운 상황이다"고 말했다.

공급부족 해소를 위해 LH 등 공공부문에서 공급물량을 늘리고 있으나 연평균 45~50만호 수준의 수요에 비해서는 턱없이 부족한 수준이다. 내년에는 시장분위기 개선에 따라 착공과 분양물량은 올해보다 다소 증가하겠지만 2~3년 전 아파트 착공물량 감소로 입주물량은 올해보다 더 줄어들 것으로 예상된다

주산연은 내년 공급물량을 △인허가는 올해 38.6만호 보다 늘어난 40만호 △착공은 LH 등 공공부문 착공물량 증가에 힘입어 올해 27.8만호 대비 늘어난 32만호(문정부 평균 53만호) △분양은 올해 23만호 보다 늘어난 24만호(문정부 평균 32만호) △준공은 올해 34.2만호보다 크게 줄어든 25만호(문정부 평균 51만호)로 예상했다.

수도권의 경우 연간 25만호 수준의 공급이 필요하지만, 내년 준공물량은 올해보다 3만호 줄어든 12만호로 예상됐다.

수요 억제 보완·공급 속도 획기적 개선 필요

주산연은 내년도 주택정책방향은 △유동성과 금리, 환율 등 전반적인 경제지표 안정적 관리 △기존 수요억제대책 중 허가제 등 규제정책의 매물 잠김 효과와 전월세 물량 감소문제 등 부작용 보완 △공급확대의 양과 속도를 획기적으로 높일 수 있는 방안 추진 등을 제시했다.

특히 허가제는 "다주택자가 현재 임대중인 주택은 매각하고자 해도 임대기간이 끝나기 전에는 실수요자가 즉시 입주할 수 없어서 매각이 불가능한 상태"라며 "임대중인 주택 매입 후 입주는 최소임대기간(2년)이 끝나는 시점까지로 조정해 줘야 매물이 나올 수 있다"고 지적했다.

또한 지나치게 강화된 대출규제가 현금부자에게만 유리하게 작용해 분양 경쟁률 하락과 미분양을 유발할 수 있다며 무주택 실수요자들에 실질적인 혜택이 돌아갈 수 있게 중도금·잔금대출 규제를 적정화할 필요가 있다고 말했다.

도시정비사업은 공급효과가 빠르게 나타나는 착공단계 사업이나 소규모정비사업, 도시형생활주택 등 중소규모 정비사업을 촉진하는 것이 바람직 하다고 밝혔다.

주산연은 "이미 확보된 토지에 신속한 착공과 분양을 위해서는 인허가절차를 대폭 단축시키는 것이 관건"이라며, "통상 1년 가까이 걸리는 90여개 관계기관 협의를 2개월 내외로 단축하고 내년 지방선거 전후 사소한 민원만 있어도 사업승인이나 착공을 미루는 것을 방지하기 위해 '주택공급 특별대책지역'제도를 신속히 도입해야 한다"고 말했다.