아파트 값 상승세 수도권으로 확산... 이유는?

|스마트투데이=이재수 기자| 서울을 중심으로 시작된 아파트값 상승세가 과천 등 서울 인근 수도권으로 확산되면서 집값 급등에 대한 시장불안이 커지고 있다. 일각에서는 새정부의 부동산 정책에 대한 우려를 제기하고 있으나, 전문가들은 7월부터 시행될 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화를 앞둔 ‘선제 매수’와 한강 벨트를 중심으로 한 핵심 주거지 강세 현상이 맞물린 결과라는 분석에 무게를 싣고 있다.

한국부동산원이 발표한 ‘6월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향’에 따르면, 서울 아파트 매매가격지수는 101.26을 기록하며 문재인 정부 시절 최고점(104.63)의 약 96.8% 수준까지 회복했다.

상승세는 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 넘어 마포, 성동, 강동, 광진, 동작, 영등포 등 이른바 '한강 벨트' 지역으로 확산되고 있다. 특히 △강남구 102.62 △서초구 102.59 △송파구 102.87 △용산구 101.93 등 토지거래허가구역으로 묶인 핵심 지역들은 전고점을 넘어선 상승 흐름을 보이고 있다. 

이러한 상승세는 경기도로 번지는 모양새다. 경기도는 0.02% 오르며 24주 만에 상승으로 전환했다. 과천(0.35%), 성남(0.32%), 용인(0.11%) 등 서울과 인접한 인기 주거 지역이 상승을 주도했다. 과천의 한 아파트 단지에서는 불과 3일 만에 호가가 1억 4000만 원 오르는 사례가 나오며 기대심리를 자극했다. 

윤지해 부동산R114 리서치 랩장은 "자금력이 충분한 수요자들이 고급 주거지를 불확실성 시대의 '안전자산'으로 인식하고 있다"며 "규제지역에 대한 시장 내성이 커진 상황에서, 추가 규제가 적용되기 전에 매수하려는 선제적 움직임이 강하게 나타나고 있다"고 분석했다.

분양 시장 역시 과열 조짐을 보이고 있다. 최근 과천지식정보타운 신혼희망타운 청약에는 2만 명 이상의 신청자가 몰리며 뜨거운 열기를 증명했다. 주변 시세보다 저렴한 분양가로 높은 시세 차익이 기대되자 수요가 폭발적으로 집중된 것으로 풀이된다.

◇ 정책 실패론엔 "시기상조"…관건은 'DSR 막차 수요'

시장의 과열 양상을 두고 일각에서는 이재명 대통령이 대선 후보 시절 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"고 공언하며 정책적 선택지를 스스로 좁혔다는 비판이 나온다. 과열된 시장 분위기가 서울 외곽과 수도권으로 번지는 상황에서 정부의 대응 능력이 시험대에 올랐다는 지적이다.

그러나 대다수 전문가는 이번 상승세를 현 정부의 정책 실패로 규정하기에는 이르다고 선을 긋는다. 가장 직접적인 원인으로 7월부터 시행될 DSR 3단계 규제 강화를 꼽는다. 총 대출액 1억 원 초과 시 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(비은행권 50%)를 넘지 못하도록 하는 강력한 대출 규제가 시행되기 전, 대출을 최대한 활용하려는 '막차 수요'가 시장을 밀어 올리고 있다는 분석이다.

양지영 신한투자증권 수석은 "대출 규제가 본격화되기 전에 집을 사려는 수요가 서울과 수도권에서 동시다발적으로 움직이고 있다"면서 "규제가 시행되는 7월 이후에는 일시적으로 관망세가 짙어질 수 있으나, 정부의 추가 규제 발표 여부가 향후 시장의 방향성을 결정할 핵심 변수가 될 것"이라고 전망했다.

정부는 현재 시장 상황을 예의주시하며 대응 카드를 고심하고 있다. 거론되는 방안으로는 △조정대상지역 확대 △투기과열지구 및 토지거래허가구역 추가 지정 △대출 규제 추가 강화 등이 있다. 금융 당국 역시 급증하는 가계대출을 통제하기 위해 은행권을 긴급 소집하는 등 대응에 나선 상태다.