서울 오피스 거래 1년 만에 상승 전환..."낙관은 시기상조"

하락세를 이어어 서울시 오피스 거래 시장이 1년 만에 상승전환 한 것으로 나타났다. 

상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)은 올해 2분기부터 오피스빌딩과 사무실의 매매거래량이 1분기 대비 각각 133.3%, 45.7% 상승하며 반등했다고 22일 밝혔다.

부동산플래닛이 국토교통부 실거래가(2023년 8월 1일 기준)를 기반으로 발표한 2023년 2분기 서울시 오피스 거래 특성 리포트에 따르면 2분기 서울시 사무실 매매거래량은 총 306건으로 1분기 대비 45.7% 증가했다. 작년 지난해 2분기 이후 꾸준히 감소 추이를 보이다 올해 1분기 최저점을 찍고 반등한 것으로 분석된다.

거래금액은 직전분기 대비 1035.2% 대폭 늘어난 8457억원으로 집계됐다. 종로구에 위치한 콘코디언 빌딩, 광진구 강변테크노마트, 마포구 소재 DMC이안 상암2단지 등 이례적으로 하나의 건물 내에서 집중 거래가 발생했다.

권역별로는 CBD(종로구, 중구)에서 38건의 매매가 이뤄져 가장 큰 폭의 증가세를 보였다. 거래금액은 6161억원으로 1분기 대비 10901.8% 증가했다. 전년동기와 비교하면 거래량은 90%, 거래금액은 2965.2% 늘었다.

YBD(영등포구, 마포구) 지역에서는 전분기 대비 92.7% 오른 79건의 거래가 발생했고 GBD(강남구, 서초구)는 45건으로 전분기 대비 9.8% 올랐다. 그 외 지역(ETC)에서는 총 144건 매매거래가 이뤄지며 1분기와 비교하여 22% 상승했다. 

거래금액으로는 YBD가 872억원으로 902.3%, ETC가 1190억원으로 237.1% 올랐고 GBD는 234억원으로 1분기 대비 6% 줄었다.

◇ 2분기 오피스빌딩 매매거래량 133.3% ↑.. YBD 강세  
오피스빌딩의 경우 2분기 동안 21건의 매매거래량이 발생하며 올해 1분기와 비교해 133.3% 오른 우상향 그래프를 그렸다. 다만 거래금액은 4713억원으로 직전분기 대비 12.2% 떨어졌으며, 전년 동기에 비해서는 73.8% 감소했다. 오피스빌딩의 거래량 자체는 증가했으나 월별 추이를 살펴보면 최근 2개월 간 정체기를 겪고 있는 만큼 반등을 확신하기에는 아직은 섣부른 상황이다.

3대 주요 권역별로 살펴보면, GBD 5건, YBD 4건, CBD 3건 순으로 거래가 발생하면서 직전분기 대비 최소 200%에서 최대 400%까지 전반적으로 상승했다. 이와 달리 거래금액은 다소 대비되는 양상을 나타냈다. GBD에서 837억원, YBD 지역에서는 350억원을 기록하며 각각 161.6%, 644.7% 증가했지만, CBD의 경우 2244억원으로 상대적으로 큰 매매거래금액을 나타냈음에도 27.1% 하락했다.

YBD의 경우, 1분기에 마포구 서교동 소재 빌딩이 47억원에 거래되며 1건의 거래가 발생한데 반해, 2분기에는 영등포구 대림동 소재 대동빌딩 172억원, 영등포동7가 소재 빌딩 6억7천만원 등 4건의 매매가 이뤄지며 직전분기 대비 크게 상승했다. 또한 전년동기와 비교해서도 유일하게 거래량과 거래금액 모두 우상향하는 모습을 보였다.

주요 권역 외 지역(ETC)에서는 9건의 거래량과 1283억원의 매매금액이 발생해 1분기 대비 거래량은 50% 상승, 거래금액은 33.3% 감소한 것으로 집계됐으며, 전년 동기 대비해서는 각각 10%, 67% 하락한 것으로 나타났다.

오피스빌딩 공실률은 증가했다. 2분기 서울시 오피스빌딩의 공실률은 1분기 대비 전반적으로 상승했으나 통상 5% 안팎인 자연 공실률을 감안하면 여전히 낮은 수준이다. 

부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 전화·방문조사 등을 통해 조사한 결과에 따르면 서울시 전체 오피스빌딩 공실률은 4월 2.35%, 5월 2.43%, 6월 2.59%로 증가세를 유지했다. 

주요 권역별로 6월 기준 공실률은 CBD 지역이 4.19%로 가장 높았고 YBD 1.61%, GBD 1.13%가 뒤를 이었다. 

2분기 서울시 오피스빌딩 전용면적당비용(NOC)은 6월 기준 19만7천원으로 1분기와 유사한 수준으로 나타났다. 주요 3대 권역의 경우 6월 기준 NOC는 GBD 20만5천원, CBD 19만4천원, YBD가 18만8천원 순이다.

◇ 업무시설 신규 공급 감소
올 2분기 서울시에 신규 공급된(사용승인허가) 업무시설 면적은 27.9만㎡(약 8.4만평)로, 전분기 및 전년동기 대비 각각 33.5%, 31%가량 줄어든 것으로 나타났다. 사용승인허가 건수도 직전분기에 비해 12.5% 감소한 56건으로 이는 전년동기와 대비해서도 21.1% 감소한 수준이다.

신규 공급 예정(건축인허가)인 업무시설 면적도 31.4만㎡(약9.5만평)로, 2022년 2분기부터 우하향 그래프를 그리고 있다. 건축인허가 건수는 26건으로, 작년 4분기부터 계속된 하락 흐름을 이어오다 이번 2분기에 최저점을 찍은 것으로 집계됐다. 

2분기 업무시설의 이 같은 인허가 건수와 면적 감소 현상은 미분양 우려와 함께 부동산PF 연체율의 가파른 증가세가 영향을 끼친 것으로 분석된다.

부동산플래닛 정수민 대표는 “미국에 이어 중국까지 오피스 시장의 불황을 좀처럼 벗어나지 못하고 있는 상황에서도 국내는 오름세를 보이고 있다"며 “다만 2분기 거래량이 전반적으로 상승흐름을 보였지만 월별로 살펴보면 증감을 반복하고 있고, 거래금액도 여전히 변동하고 있는 만큼 시장을 낙관하기에는 이르다"고 전했다.