'상가 갈등'에… 신규 상가 안짓는 재건축 단지 는다

[세줄요약]

• 서울 강남 대치동 재건축 단지에서 상가 보상 마찰이다.

• 대치쌍용1차 상가 소유주는 권리가액 확보를 요구한다.

• 관계당국이 권리가액 기준을 마련해야 한다는 주장도 나온다.

|스마트투데이=김종현 기자| 서울 주요 재건축 추진 단지에서 아파트 입주권 등을 둘러싼 상가와의 갈등이 커지고 있다.

4일 정비업계에 따르면 올해 4월 삼성물산 건설부문을 시공사로 선정한 대치동 대치쌍용1차 아파트에서 재건축 조합과 상가 소유주가 맞서고 있다.

상가 소유주로 구성된 상가협의회는 재건축 관련 신축 상가 계획 및 토지 배분 방식 조율을 위해 강남구에 행정지도를 요청한 것. 조합의 상가 권리가액 산정안에 대한 불만 때문이다.

특히 상가협의회는 상가 면적 줄이기를 제한한 조합의 방안을 문제 삼고 있다. 재건축 사업서 상가를 짓는 경우 상가 조합원은 상가를 분양 받은 후 남은 금액으로 아파트를 추가 분양 받는다.

또한 보통 상가는 감정가가 낮아 아파트 입주권을 받으려면 권리가액 산정 비율을 낮춰야 한다. 이 때문에 신축 상가 면적을 줄여 아파트 권리가액을 최대한 확보하는 방식을 택하는 경우가 많다. 이에 협의회는 조합이 면적 줄임 폭을 제한할 경우 이같은 권리가액 확보 불리하다고 주장한다.

조합이 정한 상가 권리가액 산정비율은 0.1이다. 신축 상가를 먼저 분양받고 남은 권리가액이 아파트 분양가의 10% 이상이면 아파트를 추가로 받을 수 있다는 뜻이다.

상가협의회는 권리가액 합의 없이 조합이 사업을 추진하면 관리처분계획인가 무효소송 등의 법적 대응을 검토한다는 입장이다. 이 경우 재건축 사업 추진 지연 등으로 인한 공사비 상승 등의 피해가 예상된다.

일각에서는 증가하는 조합과 상가 소유주간 분쟁을 줄이기 위해 서울시 등 관계당국이 명확한 권리가액 산정 기준을 제시해야 한다는 주장도 제기된다.

한 건설사 관계자는 기자와 통화에서 “당국이 권리가액 등 재건축 분쟁의 불씨가 될 소지들을 제거하면 주택 공급 속도가 늘어날 것”이라고 말했다.

실제로 재건축 추진 과정에서 상가와의 갈등은 최근 자주 발생하는 일이다. 대치우성1차·대치쌍용2차 재건축 단지에서도 조합과 상가 소유주간 분쟁이 있었다. 대치우성1차가 단독으로 사업을 추진할 당시 상가 권리가액 산정 방식을 두고 조합과 상가 소유주간 갈등이 불거졌던 것.

이후 대치우성1차와 쌍용2차가 통합재건축을 추진하는 과정에서 상가를 재건축 지구에 포함시키는 안이 다시 논의됐다. 결국 상가 소유주 23명은 신규 상가를 짓지 않고 대신 아파트 입주권을 받는 방식으로 조합과 합의했다.

이처럼 신규 상가를 짓지 않는 단지도 늘고 있다. 송파구 잠실우성4차와 양천구 목동8단지, 영등포구 여의도 진주아파트 등도 정비계획 변경 절차를 거쳐 상가를 정비구역에서 제외했다.

한때 안정적인 노후 투자처 등으로 주목받던 아파트 단지 상가 인기가 시들해졌다는 점도 상가 제척 확대의 이유 중 하나로 꼽힌다. 한국부동산원 2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 전국 일반상가 공실률은 13.4%로, 전년 동기 대비 0.2%포인트(p) 증가했다. 세종 일반상가 공실률은 0.3%p 오른 22.8%로 가장 높았다. 통합 상가 임대가격지수는 0.03% 하락했다.