주산연, 3기 신도시 신속공급 없으면 4분기 집값 급등 "우려"

|스마트투데이=이재수 기자| 3기 신도시 신속공급, 금융조달 애로해소, 도시정비 활성화 등 빠르고 강력한 공급대책을 내놓지 않는다면 올해 4분기 중에는 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 높다는 경고가 나왔다. 

주택산업연구원(이하 주산연)은 5일 국회 의원회관에서 열린 ‘주택공급 활성화방안’ 세미나에서 최근 수도권 집값이 정부 대책 이후 일시적 진정세를 보이고 있지만, 적극적인 공급 확대 조치 없이는 하반기 중 다시 급등할 가능성이 크다고 경고했다.

이날 세미나는 주산연과 대한주택학회, 국회 국토교통위원회 소속 염태영 의원실 공동으로 개최됐다.

주산연은 발표에서 “6억 원 초과 주택담보대출 제한 등을 포함한 6.27 대책 이후 수도권 인기 지역의 집값은 일시적으로 진정세를 보이고 있지만, 과거 노무현‧문재인 정부 사례에 비춰볼 때 이러한 효과는 3~6개월에 불과할 수 있다”며 “빠르고 강력한 공급대책이 없다면 4분기에는 다시 상승세로 돌아설 가능성이 높다”고 진단했다.

실제로 한강변 고가 주택을 중심으로 전고점을 돌파하는 상승세가 확산되다가 6.27 대책으로 진정됐지만, 최근 다시 상승 조짐이 나타나고 있다. 여기에 1기 신도시와 서울 주요 지역 재건축 사업이 활성화되면서 해당 지역의 상승세가 인근으로 확산될 가능성도 제기됐다.

반면 지방 대도시는 미분양 적체와 지역 경기 침체로 당분간 상승세로 전환되기 어려울 것으로 전망됐다.

◇ 서울 집값 연간 3.0% 상승 전망…지방은 1.2% 하락

주산연은 윤석열 정부 출범 이후 고금리, 경기침체, 공사비 급등 등의 영향으로 주택 착공 물량이 문재인 정부 시기 대비 연평균 21만 호 감소하면서, 최근 3년간 약 63만 호에 달하는 공급 부족이 누적되고 있다고 분석했다. 

반면, 주택시장에 진입하는 청년층 인구와 결혼 건수, 외국인 거주자 수는 빠르게 증가하고 있으며, 가구 수 증가도 함께 억제되고 있어 대기 수요는 여전히 높은 상태다.

이러한 상황에서 향후 대출금리 인하와 경기 회복이 본격화될 경우, 수도권을 중심으로 집값이 다시 급등할 가능성이 크다는 우려가 제기되고 있다. 6.27 대책으로 집값 상승세가 잠시 진정됐자먼 최근 들어 다시 꿈틀거리고 있다. 하반기부터 1기 신도시와 서울 인기지역의 재건축이 활성화 되면서 재건축 단지에서 촉발된 상승세가 인근으로 확산될 가능성도 제기된다. 

주산연은 올해 전국 주택 매매가격이 평균 0.2% 하락할 것으로 예상하면서도, 서울은 연간 3.0%, 수도권은 1.5% 상승할 것으로 내다봤다. 지방은 1.2% 하락할 것으로 예상했다.

전월세 시장도 불안 요인이 많다. 올해 아파트 입주물량이 평균 대비 10만 호 이상 줄어든 데다, 상반기 집값 상승으로 인한 가구 분화가 늘어나면서 전세 수요는 지속적으로 증가하고 있다. 다만 전세사기 우려와 전세금 반환보증 축소(보증한도 80%) 등으로 인해 월세 전환이 가속화되면서 전세가격 상승폭은 제한될 전망이다.

반면, 비아파트 공급 감소와 월세 전환 확대로 월세 상승세는 더욱 가팔라질 것으로 보인다.

주산연은 “비아파트 공급 확대를 위한 특단의 대책이 없다면 월세 시장 불안은 지속될 것”이라고 경고했다.

◇ 민영·공공 공급 모두 확대해야

이날 세미나에서는 주산연이 제안한 민영 및 공공주택 공급 활성화 방안도 소개됐다. 주산연은 민영주택 공급 활성화를 위해 △기본형 건축비 및 표준건축비 현실화 △브릿지론·PF 수수료 인하 및 자기자본 규제 완화 △잔금대출 규제 완화 △미분양 해소를 위한 금융지원 확대 △다주택자 중과세 완화 △도심 상업용 건물 재건축을 통한 1인 가구용 주택 확대 △지식산업센터 일부를 주거용으로 전환 허용 등을 제안했다.

LH등 공공부문의 주택공급 활성화를 위해서는 △공공택지 개발기간 단축 △외부 인프라 사업 승인 권한 국토부 일원화 △

민간참여 공공주택사업 확대 △임대/분양 자유선택형 및 지분적립형 주택 공급 등의 방안을 제시했다.

재건축과 관련해서는 현재 조합원들이 일반분양자보다 훨씬 높은 건축비를 부담하면서 사실상 과도한 개발이익 환수를 받고 있다고 지적했다. 강남 재건축 단지를 예로 들어, 조합원은 연면적 3.3㎡당 1300만 원 이상을 부담하는 반면, 일반분양자는 600만 원 수준만 부담하고 있어 조합원이 일반분양자의 건축비를 사실상 보조하는 구조가 형성됐다는 것이다.

주산연은 이를 개선하기 위해 일반분양가 산정의 현실화와 추가 용적률의 합리적 배분 등을 제안했다.

주산연 관계자는 “주택시장 수요는 점점 늘어나고 있는 만큼 실질적이고 속도감 있는 공급대책 마련이 절실하다”고 강조했다.