꽉막힌 소규모 건축 숨통...서울시, 3년간 용적률 최대 300% 완화

|스마트투데이=이재수 기자| 서울시가 침체된 건설경기를 되살리고 열악한 주거환경 개선에 속도를 내기 위해 소규모 건축물에 대한 용적률을 최대 300%까지 한시적으로 안화한다. 이와 함께 사업 추진 속도를 높이기 위한 사업계획 수립 기준을 마련하고, 희망 대상지에 대해서는 사업성 분석까지 무료로 지원할 계획이다.

서울시는 이같은 내용이 포함된 '소규모 건축물의 용적률 한시적 완화'를 위한 '도시계획 조례' 일부 개정 절차를 완료하고, 오는 19일부터 본격적으로 시행한다고 18일 밝혔다. 

오세훈 서울시장은 앞서 규제 철폐안 발표 후 적용 예상 지역인 구로구 오류동 소규모 재건축 현장을 방문해 주민들과 함께 신속한 정비 추진 방안을 논의하기도 했다.

이번 개정 조례의 핵심은 제2종 및 제3종 일반주거지역 내 소규모 건축물의 용적률을 법적 상한까지 3년간 한시적으로 완화하는 것이다. 제2종 일반주거지역은 기존 200%에서 250%로, 제3종 일반주거지역은 기존 250%에서 300%로 각각 완화된다.

이번 용적률 완화는 '건축법'에 따른 건축 허가 및 건축 신고, 그리고 '빈집 및 소규모주택정비법'에 따른 사업시행계획 인가를 신청한 경우까지 모두 적용 가능하다.

시는 '건축법'과 '소규모주택정비법'에 따른 용적률 완화 관련 구체적인 세부 운영 기준도 마련해 조례 공포일인 19일(월)에 맞춰 즉시 사업 시행이 가능하도록 할 방침이다.

◇ 소규모 재건축·재개발·자율주택정비사업 대상… 가로주택정비사업 제외

이번 용적률 완화는 대규모 재개발·재건축 사업이 아닌, 건설 경기 악화에 더욱 취약한 소규모 사업을 대상으로 한다. 구체적인 적용 대상은 △'건축법'에 따른 건축 허가·신고 △'빈집 및 소규모주택정비법'에 따른 소규모재건축(부지 1만㎡ 미만), 소규모재개발(부지 5천㎡ 미만), 자율주택정비사업(36세대 미만) 등이다. 사업 면적이 최대 2만㎡까지 가능한 '가로주택정비사업'은 소규모 건축 활성화 취지와 맞지 않아 대상에서 제외된다.

'건축법'에 따른 건축 허가·신고 대상의 경우, 대지나 건축 면적 제한은 없으나 주거용 다가구·공동주택은 1세대당 전용면적 85㎡ 이하, 오피스텔은 1호당 전용면적 85㎡ 이하일 때만 완화된 용적률을 적용받을 수 있다.

국토계획법 또는 타 법령에 따른 용적률 완화를 중복 적용할 경우에는 도시·건축공동위원회가 기반 시설 적정성 등을 검토한 후, 국토계획법 시행령에서 정한 용적률의 120% 한도 내에서 추가 적용이 가능하다. 특히 건축 허가·신고 대상지가 지구단위계획구역에 해당하면 기존 계획을 일괄 재정비한 후 용적률 완화가 적용되며, 제2·3종 일반주거지역 허용 용적률에서 50%를 추가로 적용할 수 있도록 할 계획이다.

'빈집 및 소규모주택정비법'에 따른 소규모재건축·재개발 사업은 주변 지역에 미치는 영향을 고려해 마련된 '사업계획 수립 기준'을 충족할 경우 법적 상한까지 용적률이 완화된다. 다만, 자율주택정비사업은 별도의 사업계획 수립 기준 없이 법적 상한까지 완화된 용적률을 적용받을 예정이다.

시는 소규모 건축물 용적률 완화의 효율적인 추진을 위해 인근 저층 주거 지역의 일조, 경관 등에 대한 영향을 최소화하고 조화로운 건축 계획을 유도하는 '사업계획 수립 기준'도 함께 발표했다. 해당 기준에는 △지형 순응형 계획 △일조·경관 검토 △열린 단지 조성 △방재 안전 △기반 시설 정비 등의 내용이 포함된다. 또한, 용적률 완화가 적용된 소규모재건축 사업 등을 통해 공급되는 주택은 국민주택 규모 이하로 건설될 예정이다.

'자율주택·소규모재건축·소규모재개발 조례 용적률 한시 완화 세부 운영 기준'은 19일(월)부터 서울시 누리집(분야별정보>주택>주택건축>주택공급 메뉴)에서 확인할 수 있다.

◇ 사업성 분석 무료 지원… 주민 의사결정 및 사업 추진 지원

한편, 서울시는 소규모재건축사업의 신속한 추진을 위해 희망 사업장을 대상으로 법적 상한 용적률 계획, 용도 지역 상향 가능 여부 등을 종합적으로 검토해 최적의 건축 계획(안)을 제시하는 사업성 분석을 무료로 지원한다. 사업 전후 자산 가치 평가와 추정 분담금 산출까지 제공해 주민들의 신속한 의사 결정과 사업 추진을 돕는다는 방침이다.

소규모재건축 사업성 분석을 희망하는 △부지 면적 1만㎡ 미만 △200세대 미만 △노후·불량 건축물 비율 60% 이상인 단지는 토지 등 소유자 10% 이상의 동의서를 받아 6월 2일부터 30일까지 관할 구청(소규모재건축 담당 부서)에 접수하면 된다.

서울시는 6월 중 용적률 완화 세부 기준 및 사업성 분석 대상지 선정 기준 등에 관한 설명회를 권역별로 개최할 예정이다. 

김성보 서울시 행정2부시장은 “비상경제상황과 주택공급상황 등을 고려해 조례 개정 절차를 신속히 완료했다”며 “이번 조례 개정으로 소규모 건축 활성화를 통해 도심 내 주택공급을 확대하고, 침체된 건설경기 회복에도 실질적인 도움이 되기를 기대한다”고 말했다.