서울 오피스 거래 규모 27.6% 증가...거래규모 3조원 ↑

재택근무가 정착되면서 미국 오피스 시장이 극심한 침체를 보이고 있지만 서울은 오히려 오피스 거래시장이 활기를 띄고 있는 것으로 나타났다.

글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 조스랑라살코리아(이하 JLL 코리아)는 올해 1분기 서울 오피스 거래가 작년 4분기 대비 약 27.6% 증가했다고 18일 밝혔다.

JLL코리아가 최근 발표한 ‘2024년 1분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에 따르면 1분기 서울 오피스 시장규모는 약 약 3조 462억 원으로 조사됐다. 1000억원이 넘는 거래가 7건이나 성사된 것이 주효했다.

테헤란로에 위치해 강남권역 랜드마크 건물 중 하나로 손꼽히는 아크플레이스는 코람자산신탁에 약 7900원에 매각돼 1분기 가장 높은 거래가격을 보였다. 서울역 8번출구에 나란히 위치한 메트로타워와 서울로타워는 이지스자산운용이 설립한 와이디816피에프브이에 각각 4200억원과, 3100억 원에 매입했다.

정정우 JLL 코리아 캐피털마켓 상무는, “우수한 입지의 코어 자산들 위주로 거래가 성사됐다."며 블라인드 펀드에 여유가 있는 몇몇 국내 운용사들과 상장리츠들이 코어자산들을 제한적으로 검토하고 있고 외국계 투자자들은 밸류애드 가능성이 있거나 가격이 낮은 매물에 관심을 보이고 있다.”고 말했다.

현재 서울 오피스 마켓은 펀드 만기, 외국계 운용사들의 오피스 투자 전략 변화 등 다양한 이유로 매물들이 쏟아지고 있지만 금리인상으로 역마진 상황이 지속되며 매도인과 매수인 간 가격의 차이가 거 관망세가 이어지고 있다. 

임대료 급등에 사옥 매입을 고려하는 전략적 투자자들(SI)의 활동은 활발이 이뤄졌다. 침구업체 알레르망은 강남 권역에서 한화자산운용이 소유한 티412(T412) 빌딩을 3300억 원에 매입했다. 알레르망은 사옥마련을 위해 높은 가격을 제시한 것으로 알려진다.  퍼시픽자산운용은 코람코자산신탁이 보유한 케이스퀘어시티 빌딩을 3100억 원에 매입했다. 퍼시픽자산운용은 장기적으로 사옥으로 활용할 가능성이 있는 동양생명을 전략적투자자로 유치했다.

심혜원 리서치 팀장은 “올해도 서울 오피스 시장에서 전략적 투자자의 적극적인 시장참여가 지속될 전망이다. 자금력을 갖고 있는 전략적 투자자들이 사옥용으로 적합한 만평 이하의 소규모 빌딩이나 B급 오피스를 우선적으로 검토하면서, 대형 오피스들은 자금 부족으로 클로징이 지연되는 상황.”이라며 “그럼에도 불구하고 아크플레이스와 같은 초대형 딜이 금번 분기에 성공적으로 클로징되면서 침체된 투자 시장에 활력을 불어넣는 계기로 작용할 것 같다.”라고 말했다.

서울 오피스 임대시장은 이번 분기에도 견조한 수요를 이어갔다. 서울 A급 오피스 시장의 공실률은 3.6%를 기록해 8분기째 자연공실률 5% 보다 적은 공실률을 기록했다. 권역별 공실률은 도심권역이 1.7%, 강남 권역이 0.3%, 그리고 여의도 권역이 10.5%로, 세 권역에서 모두 상승했으나 신규 공급이 발생한 여의도를 제외하면 상승 폭은 크지 않았다. 여의도 TP타워도 계약된 건들의 입주가 마무리되면 여의도 권역의 공실률은 다시 2% 이하의 매우 낮은 수준으로 떨어질 것으로 전망된다.

서울 오피스 임대료는 견조한 오피스 수요 대비 제한된 공급으로 계속 상승 추세다. 1분기 서울 A급 오피스의 실질임대료는 3.3㎡당 13만7200원으로 전분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 9.4% 상승했다.