래미안 강세 이어진 반포…경쟁 사라져 조합원 실익은 ‘마이너스’

|스마트투데이=김종현 기자| 삼성물산 건설부문의 반포 강세는 여전했다. 총공사비 1조2000억원의 반포미도1차 재건축 시공사 선정 유력사로 떠오르며 래미안 원베일리, 퍼스티지, 신반포19·25차를 잇는 반포 래미안 벨트 구축에 한 걸음 더 다가서게 됐다. 이러한 현상은 조합원 입장에선 무리 없이 래미안이란 하이엔드 브랜드를 유치했단 장점이 있지만, 경쟁입찰 실종으로 책임준공확약 등 실질적 이익이 될 만한 조건을 따내지 못한 점이 단점으로 거론된다.

7일 반포미도1차 아파트 단지 내 거주 조합원과 일대 공인중개사 관계자는 ‘경쟁 없는 래미안 수의계약’ 전망에 대해 설렘 반, 아쉬움 반이 공존한단 반응을 보였다.

“우리도 원베일리처럼” “너무 빨리 경쟁 사라져 아쉽” 기대·실망 공존

반포미도1차 아파트 인근 상가에서 마주친 조합원 A씨는 삼성물산과 계약에 대해 만족한다면서도 ‘DL이앤씨 등 한때 홍보활동을 펼쳤던 건설사들의 조기 철수’에 아쉬움을 드러냈다. 그는 “삼성물산은 IPARK현대산업개발, 포스코이앤씨처럼 사고를 유발해 국가나 지방자치단체로부터 ‘영업정지’ 처분을 받을 위험이 없다시피 한 건설사다. 고품질의 아파트를 지어 줄 거라 믿어 의심치 않다”면서도 “홍보에 나섰던 롯데건설, DL이앤씨 등 여타 건설사의 브랜드도 나쁘지 않다고 생각했는데 너무 일찍이 경쟁서 빠져 ‘김샌 기분’이 든다”고 설명했다.

공인중개사에서 만난 조합원 B씨는 “친척이 근방 래미안 원베일리에 살아 자주 방문한다. 마감재 품질이나 커뮤니티 시설 고급도 등 여러 부문서 만족감을 느꼈다”며 “반포 일대 디에이치(The H), 자이(Xi) 등 여타 브랜드 신축 아파트도 좋았지만, 래미안 만큼 우수한지는 모르겠다”고 평했다.

단지 내에서 자녀와 이동 중이던 조합원 C씨는 “나뿐 아니라 다른 조합원들도 재건축 사업 초기부터 삼성물산을 지지했다”며 “인근 래미안 원베일리, 퍼스티지가 수십억의 시세차이를 남긴 터라 다른 건설사가 올 틈이 없었다”고 밝혔다.

공인중개사 반응도 비슷했다. 반포미도1차 아파트 맞은편 D 공인중개사 관계자는 ‘건설사들의 홍보 상황’을 묻는 기자 질의에 “올해 초만 해도 대우건설과 DL이앤씨가 단지 입구에 대형 현수막을 걸고 대대적으로 홍보(OS)요원을 파견하며 입찰 참여 의지를 내비쳤다”며 “초여름 넘어가는 시점부터 OS요원들이 안 오기 시작했다. 현수막도 삼성물산 외엔 다 철거됐다”고 설명했다.

E 공인중개사 관계자는 “DL이앤씨와 대우건설은 삼성물산과 경쟁서 승리할 수 없다고 판단해 일찌감치 발을 뺀 것”이라며 “래미안에 대한 조합원들의 선호도가 높다. 인근 원베일리에서 청약 당시 12~14억대였던 전용면적 59.96㎡ 매물이 지난 8월 47억원에 거래되고, 전용 74.97㎡ 물량의 경우 청약 초기보다 3배 가까이 오른 51억 2000만원에 거래됐다. 시세차익으로 돈을 번 이웃단지들이 워낙 많다 보니 이곳 주민들도 그러한 기대심리를 갖고 있는 것”이라고 분석했다.

반포에 래미안 강세가 두드러지는 이유로 △프리미엄 브랜드 권역 조성 △반포 특유 복잡성을 학습한 ‘기출 강자’ 이미지 △경쟁사의 ‘이겨도 남는 게 적은 싸움’이 거론된다. 반포와 같은 초고가 주택지의 경우 새 단지의 분양성보다 시세차익 등 입주 뒤 자산가치가 조합원들의 마음을 사로잡는 핵심 요인이다. 원베일리처럼 인근 단지서 수십억원의 시세차익을 본 선례가 나타날 시 조합원 사이에선 ‘우리도 그러한 이익을 누릴 수 있다’는 기대감이 조성된다. 대우건설, DL이앤씨, 롯데건설 등 여타 경쟁사들은 반포서 삼성물산과 경쟁 시 ‘래미안보다 더 높은 시세차익을 보장할 수 있다’는 공약과 설득 논거들을 제시해야 한다. 래미안에 대한 선호도가 이미 높은 조합원의 마음을 돌리기 위해선 ‘누구나 납득할 만한 파격적인 공약과 설득력 있는 논거’를 제시해야 하는데, 이 과정이 쉽지 않다.

연약 지반 등 환경적 제약으로 공사 난이도가 높은 반포 일대의 풍부한 시공 경험도 삼성물산의 강점으로 거론된다. 한강 인접 지역 특성상 연약층 분포 가능성이 꾸준히 거론되는 반포 일대는 지반 보강, 지하수 처리 공사 등 고난도의 공법이 특히나 요구되는 지역이다. 이를 놓고 건설사간 상호 비방전이 치러진 적도 있을 만큼 시공 경험은 조합원들의 표심을 가를 중요한 요인으로 평가받는다.

지난 5월 치러진 신반포19·25차 재건축 시공사 선정전 당시 삼성물산은 포스코이앤씨의 ‘49개월 내 준공’ 공약에 대해 “신반포와 같은 연약 지반 포진 지대에 포스코이앤씨가 공언한 ‘49개월 내 준공’은 불가능하다”며 “탑다운(지상층과 지하층을 한 번에 공사하는 기법) 등 공사기간 단축을 가능케 하는 기술 적용 여부도 불투명한 상황서 너무 섣부르게 나섰다. 싱크홀(지반 침하) 등 안전 사고 발생 가능성도 배제할 수 없다”고 비판했다.

경쟁사의 과도한 공약 부담도 삼성물산 강자 굳히기에 한몫 한다. 인근에 다수 성공 사례를 남긴 삼성물산을 꺾기 위해선 조합원에 ‘우리는 그보다 더한 성공을 보장할 수 있다’는 논거와 공약을 제시해야 하는데, 이 과정서 금융·특화설계·공사비 등 주요 조건을 과도하게 내걸 가능성이 커진다. 마케팅, 설계부문서도 다른 사업장보다 더 많은 비용을 투입해야 돼 ‘이겨도 남는 게 없는 장사’라는 인식이 경쟁사에 생기게 된다.

‘무응찰 피하며 프리미엄 브랜드 유치’ 장점 있지만

반포 래미안처럼 특정 브랜드 강세가 매우 높아지는 현상이 나타나면 조합원의 득과 실은 명확히 나뉜다. 득은 건설경기 불황, 원자재값 인상, 3고(고물가·고금리·고환율)로 정비사업에 발을 들이기 꺼려 해 입찰 자체가 성립되지 않는 ‘무응찰’을 미연에 방지할 수 있다. 어느 한 브랜드는 기본으로 안고 간다는 ‘안정성’이 조합원에 생길 수 있다.

실은 조합원에 유리한 조건들을 받아내지 못한다는 것이다. 경쟁입찰 성사 시 조합원은 건설사 간 조건 경쟁에 따른 이익을 기대할 수 있다. 시공권 유치를 위해 건설사들이 기존에 없었던 분담금 혹은 금융비용 인하, 마감재 고급 자재 활용 등의 공약을 내놓기 때문이다. 복수의 건설사가 경쟁할수록 상대 업체보다 우위에 서기 위해 금융·설계·마감재 등 추가 조건을 제시할 유인이 커진다.

반대로 사전에 조합원 선호도를 파악한 건설사들이 승산이 낮다는 이유로 차례로 빠져나가면 이런 경쟁의 장 자체가 사라진다. 단독으로 남은 건설사 입장에서는 경쟁사를 이기기 위한 ‘최상의 조건’보다 조합 총회에서 선택될 수 있는 수준의 조건을 제시할 유인이 상대적으로 커질 수 있다. 조합이 경쟁입찰을 통해 확보할 수 있었던 공사비, 이주비·사업비 조달, 특화설계, 공사기간 등 여러 협상 카드가 줄어들 수 있다는 의미다.

반포 일대 F 공인중개사 관계자는 “원자재값, 인건비 인상으로 공사비 분쟁이 자주 일어나는 정비사업 특성상 시공사의 준공 책임을 키우는 ‘책임준공확약’이나 ‘물가변동배제특약’은 조합원의 재산권을 지키는 데 매우 중요하다”며 “반포처럼 특정 브랜드 선호도가 너무 높아 경쟁입찰이 사라진다면, 재산권을 지킬 조건들을 놓칠 가능성이 커지게 된다”고 말했다.