“공정·합리성 결여된 현행 방식 고쳐져야” 전문가들, 관리처분방식 개선 촉구

|스마트투데이=김종현 기자| “현행 비례율 중심 관리처분체계는 공정·합리성 부문서 결여된 부분이 많습니다. 당사자인 조합원이 이해하기 어려운 구조여서 객관성을 확보했다고 보기 어렵습니다.”

이지현 주택산업연구원 도시정비실장은 현행 주택 정비사업 관리처분방식이 많은 문제점에 노출돼 있다고 지적했다. 또 현행 방식을 객관·공정·합리성 측면서 개선해야 한다고 조언했다.

22일 오후 3시 30분 서울 강남구 건설공제조합 3층 대회의실서 열린 ‘주택재건축사업 관리처분방식의 개선방향’ 토론회에서였다. 토론회는 기존 관리처분방식에서 문제점으로 지적돼 온 부분들을 개선하자는 데 방점을 두고 이뤄졌다.

다른 전문가들도 현행 방식 개선에 힘을 실었다. 이승주 한국도시정비학회장은 기존의 종전자산 평가액 기준 계산 방식을 토지지분 중심 방식으로 전환을 촉구했다. 철거될 건물의 가치를 신규 아파트 개발이익에 반영하는 것이 불합리하다며, 토지 지분을 기준으로 이익을 나누는 것이 더 합리적이라고 제언했다.

“재건축 후 없어질 건물 중요 요인 아냐” 전문가 지적

전문가들이 지적하는 부분은 크게 두 가지다. 재건축 후 없어질 건물의 가치를 중심으로 개발이익을 환산하는 것이 불합당하다는 것과 평가의 불안정성이 크다는 것이다.

이승주 학회장은 “관리처분방식으로 산출된 개발이익은 미래가치의 합으로 계산하는 게 더 논리적이다”며 “기존 건물은 재건축으로 사라질 것이기에, 미래가치가 없다”고 주장했다. 이어 “이를 개선하기 위해 토지지분을 기준으로 한 새 산출 방식이 필요하다”고 강조했다.

이 학회장이 제시한 토지지분방식은 개발이익을 건물이 아닌 토지를 중심으로 계산하되, 기존 건물의 가치는 특성에 따른 감정평가 내용으로 보정하자는 식이다. 건물 가치가 지나치게 높다 판단될 경우 감정평가나 주변 유사단지 빅데이터를 활용한 인공지능(AI) 기법으로 점수를 환산해 추가 점수 개념으로 더하자는 식이다. 건물에 투자한 사람의 재산권을 존중해 주면서 미래 개발이익을 최대한 합리적으로 계산하자는 논리로 읽혀진다.

종전자산 가격 변경 민감도 높아 객관성 결여

자산평가의 불안정성도 중점적으로 논의됐다. 종전자산은 미래 기대 이익이 반영되므로, 감정평가 기준·시점·보정치에 따라 값이 크게 달라질 수 있는 점이 문제 근거로 제시됐다.

이와는 별개로 기존 관리처분방식이 형평성 측면서도 많은 문제점이 있다고 전문가들은 지적한다. 종전자산 지분 크기와 무관하게 관리처분 결과가 1주택(최대 1+1)으로 단일화되는 점이 문제점으로 거론됐다. 종전자산 지분에 따른 사업성과의 차이가 주택배정 단계서 소거돼 불공정하단 주장도 제기됐다.

이지현 실장은 “기존 방식은 일반 조합원들이 변동 원인을 이해하기 어려운 구조”라며 “사업성과와 권리배분 간 연계성이 약해 대지분자의 사업참여 유인이 저하된다”고 주장했다.

이승주 회장은 “비례율이라는 관행적 지표보다 대지지분과 주택가치를 분리해 조합원 권리가 어떻게 신축 주택으로 전환되는지 설명하는 방식으로 제도를 바꿔야 한다”고 강조했다.