아파트 규제 강화 속 오피스텔로 수요 이동… “2026년 공급 절벽, 회복세 뚜렷해질 것”

|스마트투데이=이재수 기자| 아파트 시장의 규제 강화와 금리 인하 기대감이 커지면서 오피스텔 시장에 수요자들의 관심이 커지고 있다. 1인 가구가 전국 1천만 명을 넘어선 데다, 수도권 중대형 오피스텔이 청약시장에서 ‘새로운 내 집 마련 대안’으로 부상하면서 실거주와 투자 수요 모두가 확대되는 분위기다.

특히 건축법상 비주택으로 분류되는 오피스텔은 대출·청약 규제의 사각지대에 있어 상대적으로 진입장벽이 낮다. 여기에 최근 월세 수요 증가와 금리 하락까지 더해지며 임대수익률이 개선되자, 안정적 수익형 자산으로서의 매력이 커지고 있다는 분석이다. 반면 향후 신축 공급은 절반 이하로 줄어들 것으로 예상되며, 2026년 시장에서는 뚜렷한 회복세가 나타날 것이라는 전망이 나온다.

상반기 오피스텔 매매거래량 3년 만에 최고치...2만 건 돌파

한국부동산원 자료에 따르면 2025년 상반기 전국 오피스텔 매매거래량은 2만1022건으로, 2022년 이후 3년 만에 2만 건을 다시 넘겼다. 2022년 고금리와 전세사기 여파로 오피스텔 거래는 급락했다. 같은 해 하반기 거래량은 1만5934건으로 2021년(2만8435건) 대비 절반 가까이 줄었다.

지난해 말부터 서울·수도권 아파트 시장은 청약시장에서는 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 선호 트렌드가 확대되면서, 분양가와 매매가격이 가파르게 상승했다. 반면, 오피스텔 시장은 상대적으로 저렴하고, 정부의 규제 완화 및 세제 혜택 등이 맞물리면서 오피스텔을 주거 대체재로 선택하는 실수요가 증가하고 있다. 

2026년 ‘입주 절벽’ 현실화… 공급 16년 만에 최저

2026년 전국 오피스텔 입주 예정 물량은 1만1762실로, 2010년 이후 16년 만에 최저치를 기록할 전망이다. 2019년 공급량(11만549실)의 10분의 1 수준이다. 이는 2023년 고금리 장기화로 건설 경기가 침체되면서 오피스텔 분양 물량이 6605실로 전년 대비 4분의 1 수준으로 급감한 영향이다.

분양 후 입주까지 2~3년의 시차를 고려하면, 향후 공급 부족은 단기간에 해소되기 어려울 전망이다. 최근 3년간 전국에서 분양된 오피스텔은 2만8795실에 불과해 공급 위축이 장기화될 가능성도 제기된다.

1인 가구 1천만 시대… 소형 오피스텔 수요 견조

최근(2023~2025년) 3년간 분양된 오피스텔 가운데 전용면적 40㎡ 이하 소형 비중은 41.2%로 가장 높았다. 특히, 오피스텔은 역세권·대학가 등 1인 가구 중심 입지에 주로 공급돼 단독 거주 수요가 두드러진다. 전국 1인 가구가 1천만 명을 넘어서며 전체 가구의 42.2%를 차지한 가운데 소형 오피스텔의 인기는 점차 강화될 것으로 예상된다.

임대수익률 4년 연속 상승… 금리 인하로 투자 매력 확대

2025년 3분기 전국 오피스텔 임대수익률은 4.76%로, 2021년 저점(4.47%) 이후 4년 연속 상승했다. 전세사기 확산 이후 ‘전세의 월세화’가 가속되며 월세 수요가 늘었고, 6.27 대책으로 대출 규제가 강화되면서 전세 공급이 줄어든 영향이 크다. 월세 단가가 오르면서 오피스텔 임대수익률은 투자자에게 유리한 구조로 재편되고 있다.

한국은행이 2024년 기준금리를 3.50%에서 3.00%로 두 차례 인하한데 이어, 올해 2월 3.00%→2.75%, 5월 2.75%→2.50%로 각각 0.25%p씩 추가 하향 조정함에 따라 정기예금 수신금리가 2%대로 하락했다. 이에 비교적 저점에 이른 오피스텔 매매가격과 오름세를 보이고 있는 임대수익률은 수익형 부동산으로서 투자수요를 유인하는데 매력도가 증가한 것으로 평가된다.

여기에 '10.15 주택시장 안정화 대책’ 이후 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 묶이며 아파트 대출·청약·거래 규제가 대폭 강화됐다. 수도권 아파트 진입 장벽이 급등하자 오피스텔이 규제 사각지대로 주목받고 있다.

정부가 아파트 가격 안정화를 위해 규제를 강화하는 상황에서 오피스텔은 건축법상 비주택인 준주택에 해당해 대출·청약·세금 규제에서 비교적 자유로워 실수요자들에게 새로운 주거 대안으로 떠오르고 있다. 또한 LTV(주택담보인정비율) 70%가 적용돼 자금 조달이 유리하고, 아파트와 유사한 평면 구조와 바닥 난방, 발코니, 고급 커뮤니티 시설 등을 갖춰 아파트에 버금가는 주거환경을 제공해 대체 수요유입이 늘고 있다. 

전문가들은 규제 완화와 금리 인하, 공급 축소가 동시에 맞물리며 2026년 오피스텔 시장이 본격적인 회복세에 진입할 것으로 보고 있다.

장선영 부동산R114 리서치랩 책임연구원은 " 늘어난 수요와 급격히 감소하는 공급이 겹치며 2026년 오피스텔 시장은 활기를 되찾을 것"이라고 전망하며 "다만 오피스텔은 재건축·리모델링이 어렵고 아파트에 비해 장기 가격 상승 여력이 제한적이어서 ‘아파트의 완전한 대체재’로 보기는 어렵다"고 지적했다. 

이어서 "규제지역 내에서 반사이익이 기대되는 신축 위주의 ‘똘똘한 물건’을 선별하는 투자 안목이 필요하다"며 "오피스텔에 대한 투기적 수요가 확대될 경우 규제 대상에 포함될 가능성이 있어 향후 정책 방향에 따라 시장의 향방을 면밀히 관찰하며 한 발 앞서 움직이는 혜안이 필요하다."고 설명했다.