임대차계약 중도해지, 임차인의 부담일까? 임대인의 책임일까?

|스마트투데이=이은형 기자 | 주거 환경은 예기치 않게 변할 수 있다. 직장 이동, 가족의 사정, 자녀 교육 문제 등 다양한 이유로 인해 임차인이 주택 임대차계약의 전 기간을 채우지 못하고 중도에 계약을 해지해야 하는 상황이 발생한다. 이럴 경우 후속 임차인을 구하거나 중개수수료를 누가 부담할지에 대한 현실적인 고민이 뒤따른다.

이러한 분쟁을 피하기 위해서는 계약 당시 중도해지 요건과 갱신 여부를 정확히 이해하고 있어야 한다. 주택임대차보호법은 임차인의 권리를 폭넓게 보호하고 있지만, 모든 상황에서 임차인이 자유롭게 계약을 해지할 수 있는 것은 아니다.

임대차계약은 민법상 사용‧수익을 전제로 차임을 지급하는 계약이다. 대부분의 전세계약과 월세계약은 등기 없이 체결되며, 이에 따라 주택임대차보호법이 적용된다.

계약이 최초 체결된 경우라면 임차인이 일방적으로 계약을 종료할 수 없다. 급박한 사정이 있다 하더라도, 임대인의 동의 없이는 계약 해지가 불가능하다. 특히 전세금이 큰 경우, 임대인은 계약 해지 조건으로 ‘후속 임차인의 확보’를 요구하는 것이 일반적이며, 실제로 많은 임차인들이 이에 대한 부담을 떠안는다.

중개수수료 또한 관행적으로는 임차인이 부담하는 경우가 많지만, 법적으로는 특약이 없는 한 반드시 임차인이 부담해야 하는 의무는 없다.

다만 임차인의 의사에 반해 임대인이 임대 목적물에 대규모 공사를 하거나, 대수선이 필요한 상태가 발생하거나, 소유권 이전 등으로 정상적인 거주가 어려워지는 경우에는 임차인이 계약을 해지할 수 있는 예외가 있다. 이러한 상황에서는 임차 목적 달성이 불가능해지므로, 법적 해지 사유로 인정된다.

또한, 임대차계약이 갱신된 경우에는 해지 요건이 달라진다. 계약갱신청구권을 행사하거나 묵시적으로 계약이 갱신된 경우, 임차인은 임대인에게 해지 의사를 통지하고 3개월이 지나면 계약은 종료된다. 이때 임대인은 보증금을 반환해야 하며, 별도의 특약이 존재할 경우 그에 따르게 된다.

반면 임대인은 임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 무단 전대 등 명백한 계약 위반이 있을 때에만 중도해지를 주장할 수 있다. 이 또한 임대인이 해당 사유를 입증해야 하므로, 해지 전 충분한 증거 확보가 필요하다.

임대차계약의 중도해지는 단순히 계약서상의 문구만으로 판단하기 어렵다. 계약 내용, 임대차 관계의 경과, 그리고 해지 시점의 구체적 상황 등을 모두 종합해 살펴봐야 한다. 무엇보다 갈등이 심화되기 전, 전문가와 상담을 통해 해지 가능성과 책임 분담 구조를 미리 점검해보는 것이 바람직하다.

도움말 전희정 변호사 (대전 법률사무소 희승 / 대한변호사협회 부동산 전문 변호사)