해외 부동산펀드 '전액손실' 경고…과거 20% 초과 손실도 공개

|스마트투데이=안효건 기자| 해외 부동산펀드 등 고위험 공모펀드의 핵심 위험과 과거 대규모 손실내역 공시가 강화된다. 해외 부동산펀드는 임대수익이 발생하더라도 후순위 지분투자 구조와 현지 대출약정에 따라 투자금 일부 또는 전액을 잃을 수 있다는 점도 명확히 안내된다.

금융감독원은 9일 주요 부동산펀드 자산운용사와 금융투자협회 관계자 등을 대상으로 간담회를 열어 고위험 펀드 투자자 보호 방안과 준비 상황을 점검했다고 밝혔다.

금감원은 해외 부동산펀드와 리츠가 통상 해외 현지 선순위 대출과 국내 투자자의 후순위 지분투자를 결합한 구조라고 설명했다. 이에 따라 임대수익과 무관하게 부동산 감정가격이 하락하면 기한이익상실이나 담보권 행사, 강제매각으로 후순위 투자자가 일부 또는 전액 손실을 볼 수 있다.

실제로 최근 일부 상품에서는 기초자산 부실과 후순위 지분투자 구조로 투자금 전액 손실이 발생한 사례가 있었다.

오는 30일부터 해외 부동산·해외 리츠, ELF·DLF, 레버리지·인버스, 커버드콜, 목표전환형 등 10개 유형의 고위험 펀드에는 '펀드 핵심위험 표준안'이 적용된다.

간이투자설명서 첫 페이지에는 원본손실 위험 1개와 상품별 특수위험 3개 등 총 4개의 핵심 위험이 기재된다. 운용사가 과거 판매한 동종상품 가운데 손실률이 20%를 초과한 사례의 펀드명과 투자지역·자산, 손실규모와 발생일 등도 공시한다.

해외 부동산 현지실사 절차는 지난 4월부터 강화됐다. 해외업체가 수행한 실사를 운용사가 직접 자체 점검하고 내부통제 부서가 평가의견을 작성하며 대표이사와 준법감시인 등이 확인 서명하도록 했다. 투자자가 최악의 상황에서 투자성과를 예상할 수 있도록 손익성과 그래프와 극단적 시나리오 분석도 신고서에 첨부한다.

심사 단계에서도 고위험 상품을 별도로 들여다본다. 금감원은 올해 1월 자산운용감독국에 특별심사팀을 신설하고 복수 담당자를 지정하는 집중심사제를 도입했다. 선순위 대출채권자가 펀드 투자자의 의사와 무관하게 부동산을 처분할 수 있는 고위험 구조인지도 중점적으로 확인할 계획이다.