서울 아파트 시가총액이 실거래가 기준으로 100조원을 넘어섰다. 정책 규제 속에서도 '똘똘한 한 채' 현상이 강화되며 자산이 서울로 집중되고 있는 것으로 보인다.
신한 프리미어 패스파인더 양지영 전문위원은 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 2025년 1월 1일부터 12월 30일까지 서울 아파트 실거래 시가총액은 102조 9665억원으로 집계됐다고 30일 밝혔다. 이는 지난해 같은 기간(69조 2359억원) 대비 48.7%(33조 7306억원) 증가한 수치다.
거래량도 2024년 5만 7723건에서 2025년 8만 635건으로 39.7%(2만 2912건)이 늘었다. 하루 평균 거래량으로 환산하면 158건에서 221건으로 39.9%(63건) 늘어난 셈이다. 평균 거래가격은 12억 8000만원으로 전년도 12억원 대비 8000만원 증가했다. 3.3㎡당 평균 거래가는 5048만원에서 5441만원으로 7.8% 올랐다.
지난해 하반기부터 시작된 시장 회복세도 본격화 됐다. . 2022~2023년 금리 상승기를 거치며 위축되었던 매수 심리가 금리 인하 기대감과 신규 공급 부족, 재건축 아파트 사업 추진 등에 대한 기대감이 거래량 증가의 핵심 동력이 되며 거래 증가로 이어진 것으로 보인다.
강남3구+용산구 33조 4618억원
강남3구+용산의 시가총액은 33조 4618억원으로 전체의 32.5%를 차지했다. 증가율은 23.7%로 다른 권역보다 낮은 이유는 서울시가 지난 3월 토지거래허가구역을 강남3구와 용산 전역으로 확대하면서 거주 의무가 부과되고 갭투자가 사실상 차단됐기 때문으로 파악된다. 여기에 더해 6.27 대출 규제로 초고가 아파트 매수가 사실상 현금 부자로 제한되면서 거래가 감소됐다.
반면 비규제 지역인 마포·성동·광진구(마성광)는 시가총액이 9조 2788억원에서 16조 4336억원으로 77.1% 급증했다. 비중도 13.4%에서 16.0%로 확대됐다. 이는 9.7주택공급대책 대 비규제지역 규제 시그널로 규제전 대출 ‘막차 수요’가 집중된 결과로 분석된다.
특히 성동구는 △한강 조망 △성수동 개발 △강남 접근성 삼박자가 부각되며 '제2의 강남'으로 주목받으며 시가총액이 4조 986억원에서 7조 3326억원으로 78.9%(3조 2340억원) 급증했다.
기타 19개 자치구 역시 32조 9062억원에서 53조 712억원으로 61.3%(20조 1650억원) 성장하며 비중이 51.5%로 확대됐다. 대출 규제 내에서 매수 가능한 9억원 이하 물건이 많아 실수요가 집중된 결과로 보인다.
강남구 시가총액 1위...성동구 4위 급부상
자치구별로는 강남구가 11조 9044억원으로 시가총액 1위를 차지했다. 이어서 송파구(10조 1647억원), 서초구(8조 1854억원)가 순으로 나타났다. 성동구(7조 3326억원)는 시가총액이 78.9% 증가하며 6위에서 4위로 급부상했다. 강동구(6조 7104억원) 역시 88.9% 증가하며 상위권으로 도약했다. 반면, 용산구는 지난해 8위에서 15위로 급락했다.
반면 서초구는 거래건수가 3.2% 감소해 25개 구 중 유일하게 거래 감소를 기록했다. 핵심 지역이 토지거래허가구역으로 묶이며 거래가 위축된 영향이다.
상위 5개 자치구(강남·송파·서초·성동·강동)의 시가총액 합계는 44조 2975억원으로 전체의 43.1%를 차지한 반면 하위 5개구(금천·강북·종로·도봉·중랑) 합계는 4조 4665억원으로 4.3%에 불과했다.
단지별로는 송파구 파크리오가 7927억원으로 시가총액 1위를 차지했다. 헬리오시티와 잠실엘스가 뒤를 이어 송파구 단지가 상위권을 휩쓸었다. 3.3㎡당 최고 단가는 성동구 아크로서울포레스트로 평균 2억 5290만원을 기록했다.
정책이 양극화 증폭
2025년 서울 아파트 최고가 거래는 290억원에 거래된 성동구 아크로서울포레스트 274㎡로 나타났다. 2위는 용산구 나인원한남 274㎡(250억원), 3위는 강남구 PH129 274㎡(190억원)가 차지했다.
양지영 전문위원은 "2025년 서울 아파트 시장은 정책에 따른 변동성이 큰 한해였다"며 "2026년 부동산 시장은 대출규체와 실거주 의무 강화로 자기자본 중심의 시장환경으로 재편되면서 양극화가 더욱 심화될 것으로 전망한다."고 말했다.
이어서 "정책이 시장을 안정시키는 동시에 양극화를 증폭시키는 촉매가 될 수 있다"고 전망했다.
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