|스마트투데이=이재수 기자| 2025년 부동산 시장은 상반기 탄핵 정국과 6월 조기 대선이라는 격랑 속에서 긴 ‘관망세’를 유지했으나, 하반기 들어 서울 및 수도권 핵심지로의 ‘쏠림 현상’이 강화된 가운데 한 해를 마감했다. 정치적 불확실성은 해소됐지만, 새 정부 출범 이후 강화된 금융 규제와 공급 부족 우려가 맞물리며 시장의 온도 차는 역대 최고 수준으로 벌어졌다.
‘역대급 한파’ 맞은 분양 시장… 수도권 쏠림 심화
부동산R114 분석에 따르면 2025년 전국 아파트 분양물량은 22만 6719가구로 2024년도 24만 4625가구 대비 감소했다. 특히 올해 공급물량의 약 70%(15만 6464가구)가 하반기에 집중됐다. 특히, 전국 민간 아파트 분양 물량은 약 12만 1120가구(예상)로 2010년 이후 15년 만에 최저치를 기록했다. 원자재 가격 상승과 고금리 여파로 침체된 건설경기와 정치 불확실성이 겹치며 건설업계가 분양 시기를 조율했기 때문으로 해석된다.
권역별로는 수도권이 13만 6799가구, 지방이 8만 9920가구로, 공급물량 전체의 절반 이상이 수도권에 집중됐다. 경기도는 10만 1183가구가 공급돼 기록하며 2021년(11만 7218가구) 이후 4년 만에 최다 물량을 쏟아냈다. 서울은 강남3구(강남·서초·송파) 6700여가구를 포함해 총 1만 5461가구가 공급됐고, 인천은 2만 155가구가 공급돼 지난해2만 5005가구보다 19% 줄었다.
지방은 △부산(1만8,833가구) △충남(1만3,526가구) △경남(9,963가구) △충북(9,799가구) 등 순으로 분양물량이 많았다. 미분양 물량 해소가 더딘 대구, 강원 등은 2024년보다 분양 물량이 줄며 공급 속도 조절이 계속됐다.
공급 지표의 경고등, 4년 연속 착공 30만 가구 밑돌아
공급 선행지표인 착공 물량의 감소는 향후 2~3년 뒤의 ‘입주 절벽’을 예고했다. 국토교통부 주택통계(2025년 10월 기준 누계)로 보면 아파트 착공물량은 16만 2496가구로 2024년 같은 기간 18만 7244가구 보다 13.2% 감소해 공급 선행지표가 약해졌다. 서울·수도권 아파트 입주 물량도 3년 연속 축소될 가능성이 높아 공급부족으로 인한 수도권 신축 단지의 희소 가치가 더욱 부각될 전망이다.
이에 정부는‘주택공급 확대방안(9.7 대책)’을 발표하며 2030년까지 수도권에 총 135만 가구, 연간 27만 가구의 신규 주택공급 계획을 밝혔다. 특히, 한국토지주택공사(LH)가 공공주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행함으로써 공급 속도를 높인다는 계획이다.
정부가 공공주도의 공급 확대 의지를 표명함에 따라 주택 공급의 안정성과 지속가능성이 확보될 것으로 기대되지만, LH 직접시행 과정에서 사업 관리에 대한 효율성 우려와 분양가 인하 효과에 대한 시장의 의문은 여전히 남아있다. 공급 안정화 기대감은 있으나, 공공 주도 방식의 효율성과 실질적인 민간 건설사 참여를 이끌어낼 인센티브 부족은 여전히 해결해야 할 과제로 꼽힌다.
청약 시장 서울 146대 1 vs 지방 4.5대 1 ‘초양극화’
올해 청약 시장은 서울은 ‘로또 청약’ 열풍이 불었던 반면, 지방은 미달 사태가 속출하며 희비가 분명하게 갈렸다. 올해 전국 평균 청약경쟁률은 7.20대 1로 2022년 7.37대 1을 기록한 후 3년만에 한 자릿수를 기록했다. 특히, 수도권 평균 청약경쟁률은 10.07대 1, 지방이 4.53대 1로 2배 이상 격차가 보였다. 청약경쟁률이 1대 1에도 미치지 못하는 지역이 2곳에 달해 지역간 청약 약극화는 한층 뚜렷해졌다.
특히 서울은 평균 청약경쟁률이 146대 1 수준까지 치솟으며 2021년 164.13대 1 이후 4년 만에 가장 높은 경쟁률을 보였다. 서울 내에서도 집값 상승 압력이 높았던 한강벨트 인접지와 강남3구의 쏠림현상이 강해 지역간 불균형이 심화됐다. 특히 성수동 ‘오티에르포레’와 잠실 ‘잠실르엘’은 600대 1이 넘는 경쟁률로 시장을 놀라게 했다.
수도권이 평균 10대 1을 기록한 반면, 지방은 4.5대 1 수준에 그쳤다. 다만 대구 수성구(범어2차아이파크)와 청주 테크노폴리스 등 ‘입지 강점’이 확실한 곳은 높은 경쟁률을 보이며 지역 내에서도 옥석 가리기가 진행됐다.
전국 아파트 가격 5.75% 상승...서울은 12% '껑충'
올해 전국 아파트 매매가격은 전년 말 대비 5.75% 상승하면서 서민들의 내 집 마련의 꿈을 멀어지게 했다. 집값 상승은 서울이 주도했다. 서울은 12월 12일 기준 누적 12.17% 상승했다. 반면, 경기ㆍ인천(2.05%), 5대 광역시(0.50%), 기타지방(-0.12%) 등으로 서울과 기타지역의 초양극화 문제가 심화됐다.
아파트 시장은 서울을 중심으로 토지거래허가구역(토허제) 해제와 재지정 이슈에 민감하게 반응하며 거래량이 민감하게 움직였다. 서울시가 2월 토허제를 해제한 이후 3월에는 거래량과 가격 상승폭이 눈에 띄게 커졌지만, 토허제 광역지정 이후 진정됐다. 이후 6월에는 월간 거래량이 1만 건을 돌파하며 시장불안을 키웠지만 정부의 6.27대책 발표로 상승폭은 둔화됐다. 이어진 9.7대책과 0.15 주택시장 안정화 대책'으로 아파트 거래량과 상승폭은 둔화됐지만 1년 내내 토허제에 따라 시장이 몸살을 앓아야 했다.
전세가 상승과 ‘월세화’의 고착화
매매 시장의 규제가 강화되자 수요가 임대차로 회귀하며 하반기 전셋값은 완만한 상승세를 탔다. 전세가는 경기도 과천(10.36%) 등이 상승을 주도한 가운데 서울도 연간 3% 이상의 상승률을 보였다. 전세대출 규제(한도 일원화 및 상환능력 반영)로 인해 세입자들이 월세로 밀려나는 ‘월세화’ 현상은 전방위적으로 확산됐다.
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