'센터원 주인' 미래에셋맵스리얼티, 日 오사카 임대주택 972억에 매입했다

|스마트투데이=이태윤 기자| 을지로 센터원 빌딩을 주력 자산으로 보유한 부동산 펀드 '미래에셋맵스리얼티(미래에셋맵스리얼티부동산공모투자회사)'가 이번엔 일본 오사카 소재 임대주택을 매입한다.

10일 자산운용업계에 따르면 미래에셋맵스리얼티(이하 맵스리얼티)은 일본 현지 법인 'MAPS OSAKA MF ONE GK'의 지분 99%를 약 38억 1041만 엔(355억 원)에 취득하는 계약을 체결했다. 나머지 지분 1%는 현지 투자자가 공동 출자한다. 이번 투자는 일본 부동산 투자의 통상적 방식인 '익명조합(TK)-합동회사(GK)' 구조를 활용했다. TK-GK 구조는 투자자에게 지급하는 배당금을 회사의 비용으로 처리해 법인세 이중 과세를 피하는 일본 부동산 투자의 대표적인 절세 방식이다.

미래에셋자산운용 측은 오사카 임대주택 투자배경에 대해 "일본 임대주택 시장은 1인 가구와 외국인 거주자 유입 증가, 분양 주택 가격 상승으로 인해 임대 주택에 대한 수요 꾸준히 증가하여 안정적인 펀더멘털 보유, 아시아 퍼시픽(Asia Pacific) 지역에서 최선호 투자 대상으로 부상했다"고 설명했다. 특히 오사카 임대주택 시장은 2011년 이후 약 15년간 95% 이상의 높은 임대율을 유지하고 있는 것을 강조했다.

오사카 임대주택 총 매입가는 103억 8528만 엔(약 972억 원) 규모다. 맵스리얼티는 매입 대금의 약 35%인 38억 엔을 보유 현금으로 충당한다. 3분기 영업보고서에 따르면 맵스리얼티의 보유 현금은 429억 원으로 자금 조달에 무리가 없는 수준이다.

나머지 72억 8200만 엔(약 682억 원)은 현지 금융기관인 SBI신세이은행에서 대출을 일으켜 조달한다. 대출 만기는 5년이며 금리는 약정 시점에 최종 확정된다. 펀드 측은 투자 원금인 엔화에 대해 환헤지를 실시해 환율 변동 리스크를 최소화할 방침이다.

편입 대상 자산은 오사카 주요 지역에 위치한 임대주택 4개 동이다. 자산은 ▲M Residence Osaka ▲Serenite Esaka ▲Live Casa ▲Vertex 등 총 499세대로 구성됐다. 구체적인 소재지는 공개되지 않았다. 다만, 회사측에 따르면 4개 주택의 임대율은 10월말 기준 총 97.2%에 육박한다. 자산 매입 절차는 오는 12일 최종 마무리된다. 맵스리얼티는 이번 인수를 통해 기존 서울 을지로 센터원 빌딩의 임대 수익에 더해 추가적인 배당 재원을 확보하게 됐다.

맵스리얼티의 이번 오사카 임대주택 매입은 펀드가 지난 10월 대규모 자금 조달에 성공한 이후 첫 번째 '실탄 사용'이라는 점에서 주목된다. 앞서 맵스리얼티는 지난 10월 28일 신한투자증권 등과 최대 1400억 원 규모의 대출 약정을 체결하고 자금을 확보했다. 당시 미래에셋자산운용 측은 해당 차입금을 국내외 부동산 직·간접 투자에 활용할 계획이라고 밝힌 바 있다.

맵스리얼티는 2007년 설정된 공모 부동산 펀드다. 2011년 을지로 센터원 빌딩 지분 50%를 매입하며 덩치를 키웠고, 2013년에는 미래에셋 계열사 입주와 함께 임대율이 상승하며 시장의 주목을 받았다. 재무 구조도 안정적이다. 올해 3분기 기준 총자산은 약 1조 4000억 원(부동산·주식 포함)으로 총차입금 3750억 원을 크게 상회한다.

특히 핵심 자산인 센터원(토지·건물)의 시가평가액은 3분기 보고서 기준 약 1조 700억 원에 달해 장부평가액(약 4600억 원)의 두 배가 넘는다. 9일 기준 맵스리얼티의 순자산은 1조 600억 원이며, 주요 자산 비중은 센터원 토지(47.58%), 센터원 건물(20.77%), 인터에셋홀딩스(8.62%) 등이 있다.