스트레스 DSR 3단계’ 오늘 공개, 지방 부동산 찬바람 우려

|스마트투데이=이재수 기자| 오는 7월부터 시행되는 대출 규제 강화의 마지막 단계인 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계’의 구체적인 시행 방안이 20일 공개된다. 금융당국은 이날 가계부채 점검회의를 열고, 그 결과를 바탕으로 스트레스 DSR 3단계 세부 내용을 발표할 예정이다.

스트레스 DSR은 대출 심사 시 실제 대출금리에 일정 수준의 ‘스트레스 금리(1.0~1.5%p)’를 더해 산정하는 방식으로, 차주의 원리금 부담을 높여 대출 한도를 줄여 가계부채 증가세를 억제하는 규제수단이다. 

이번 3단계는 기존 주택담보대출뿐만 아니라 사실상 모든 가계대출에 스트레스 금리를 적용하는 것으로, 대출 문턱이 대폭 높아질 전망이다. 

신한투자증권 자산관리컨설팅부는 금융권 전반에 걸쳐 대출 여건이 강화되면서 가계 전반에 상당한 영향을 미칠 것이라고 분석했다.

특히 지방 부동산 시장에 미치는 영향이 클 것으로 보인다. 양지영 신한투자증권 자산컨설팅부 수석은 “지방의 중소도시나 외곽지역은 상대적으로 소득 수준이 낮고 대출 의존도가 높아 스트레스 DSR 확대에 따른 직접적인 타격을 받을 가능성이 높다”고 지적했다. 실제로 지난 3월 말 기준 전국 미분양 주택의 76%가 지방에 몰려 있는 상황에서, 대출 규제 강화는 수요를 더욱 위축시켜 지방 부동산 시장 침체를 심화시킬 수 있다는 우려가 나온다.

일각에서는 지방 시장 안정을 위해 금리를 다소 낮게 적용하는 방안(1.0~1.25%)이 검토되고 있지만, 위축된 수요심리를 회복시키기에는 역부족이라는 지적이다.

반면, 서울 강남 3구와 용산, 마포, 성동 등 주요 지역은 영향이 제한적일 것으로 보인다. 자금 여력이 있는 수요층 중심으로 시장이 재편되면서 대출 의존도가 낮기 때문이다. 실제로 2023년 1분기 기준, 15억 원이 넘는 강남 고가 아파트 매수자의 80%가 대출 없이 현금으로 거래한 것으로 나타났다. 다만, 중간 가격대 아파트나 추격 매수 수요는 위축될 가능성이 있다.

분당, 과천, 하남 등 수도권 인기 지역 역시 교육·교통 인프라와 재건축 기대감에 힘입어 수요가 유지될 것으로 보인다. 하지만 대출 의존도가 높은 일부 실수요층의 심리가 위축되며 단기적으로 거래 감소가 불가피하다는 분석이다. 장기적으로는 자금력이 있는 계층 중심의 선별적 매수가 이어질 것으로 예상된다.

양지영 수석은 “스트레스 DSR 도입은 투기 억제보다는 실수요자의 내 집 마련 기회를 제한하는 부작용을 낳을 수 있다”며 “이미 시장에서는 규제 시행 전 막차를 타려는 수요가 늘고 있고, 이후에는 관망세가 짙어지며 거래량이 급감할 수 있다”고 진단했다. 이어서 “실수요자를 위한 가산금리 우대 조정이나 청년·신혼부부에 대한 예외 조항 신설 등 정책 보완이 필요하다”고 강조했다.