주택난이 심각한 미국 지자체들이 전역에서 주택 공급을 위한 새로운 방법을 필사적으로 찾아 나서고 있다. 바이든 행정부는 최근 저렴한 주택을 만들기 위해 상가의 리모델링을 지원하는 새로운 정책도 발표했다.
정책의 초점은 수백만 명의 미국인이 원격 근무로 전환하면서 사무실 빌딩을 주택으로 전환하는 데 맞춰져 있지만, 물리적으로 주택 전환에 적합한 사무실 건물은 상대적으로 적다. 우선 리모델링 비용이 과도하게 높으며 주변 상가들이 새 주택과 주민들의 필요에 도움이 되는 것도 아니다. 개발이 제한적이라는 얘기다.
도시 문제를 다루는 미디어 시티투데이에 따르면 사무 빌딩 외에 숨어 있는 더 좋은 옵션이 있다. 전국의 도시와 교외 지역에 퍼져 있는 비어 있고 활용도가 낮은 스트립몰을 용도 변경하는 것이다. 스트립몰은 미국 주요 도로에 접해 주차장과 소매점, 음식점 등이 밀집해 있는 상가를 말한다.
국제 쇼핑센터 협의회(International Council of Shopping Centres)에 따르면 미국에는 전국적으로 9억 4750만 평방피트의 스트립몰 공간이 있다. 온라인 쇼핑의 증가와 대형 매장의 감소로 인해 많은 지자체에는 노후화된 상가 및 높은 공실률 등 주택 전환에 적합한 조건을 갖춘 스트립몰이 다수 존재한다. 상업용 부동산 회사인 JLL 데이터에 따르면 2022년 1분기부터 2023년 1분기까지 소규모 쇼핑센터와 스트립몰 부동산이 75% 감소했다. 이는 이 기간 동안 비어 있는 상가가 더 많아졌음을 의미한다.
사무 빌딩의 주거용 주택 전환과 달리 스트립몰의 재개발은 고층 사무실 건물을 주택으로 바꾸기 보다는 부지의 미건축 부분을 용도 변경하거나 기존 구조물을 주택으로 개조하는 데 중점을 둔다. 새로운 주택을 만드는 것 외에, 1층에 소매 공간을 갖춘 스트립몰의 복합 용도 재개발은 기존 소매 임차인을 유지하면서 동시에 유동 인구도 늘릴 수 있다.
엔터프라이즈의 분석에 따르면 미국 스트립몰 중 가장 적합한 10%만 선정해 재개발해도 전국에 70만 채의 주택을 새로 지을 수 있을 것으로 추정된다.
물론 장애물이 없는 것은 아니다. 첫 번째 과제는 부지 선정이다. 모든 스트립몰이 재개발에 적합한 것은 아니다. 유지관리, 소매점 공실률, 부지 규모 및 조건, 개발할 수 있는 주택 수 등은 주택으로 전환할 쇼핑몰을 찾을 때 중요한 고려 사항이다. 이를 개발자에게 맡기기보다는 지자체 정부가 나서서 가장 적합한 사이트를 조사하고 매핑하는 것이 바람직하다. 또 많은 지자체는 상업용으로 지정된 구역의 주거 개발을 막고 있다. 동시에 현장 주차 요구 사항 및 건물 높이 제한과 같은 행정 규제로 장벽을 높이고 있다.
다행히도 일부 지자체에서 상황이 바뀌고 있다. 캘리포니아는 최근 활용도가 낮은 상업용 건물의 주택 전환을 허용하는 법안을 통과시켰다. 이를 통해 200만 채의 신규 주택이 추가될 수 있을 것으로 기대된다.
마지막 장벽은 자금조달이다. 스트립몰 주택 전환과 비슷한 개발 사례가 거의 없어 은행 대출이 어려울 수 있다. 이는 공공 부문에서 해결해줄 수 있다. 대출, 담보 자산, 보조금 및 세금 공제를 결합해 자본에 접근할 수 있도록 해야 한다. 캘리포니아가 그 가능성을 제공했다. 주의 재정 지원을 통해 개발업자는 산타아나의 활용도가 낮은 스트립몰을 개조했다. 50년 넘게 노후한 이곳은 ‘라 플라시타 신코’라고 불리는 새로운 복합 개발 사이트로 거듭났다. 1층 커뮤니티 공간, 저소득 가구를 위한 50개 이상의 신규 주택, 녹색 및 보행자 인프라도 조성됐다.
물론 스트립몰이 주택 부족에 대한 만병통치약이나 기존 전략을 대체하는 것은 아니다. 그러나 비어가는 상가가 특별한 기회를 제공하는 것도 사실이다. 캘리포니아 사례가 다른 지역에도 모델이 될 수 있다. 스트립몰의 주택 전환은 여러 면에서 새로운 기회라는 지적이다.
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