高분양가 시대..미분양 대응 어떻게 ?

원가 부담 등으로 분양가가 점점 더 치솟고 있는 가운데 미분양 재고가 감소했지만 분양시장 양극화는 심화되고 있다. 지난해 하반기부터 분양시장이 냉각되며 미분양 급증 우려가 증대됐으나 분양 일정 연기, 후분양 전환 등으로 분양물량이 감소하며 덩달아 미분양 주택도 일정부분 주인을 찾는 모습이다. 하지만 지방 중심의 미분양 지속으로 분양시장 양극화가 심화되고 있어 수도권내에서는 서울 접근성이 낮거나 청약수요가 감소한 지역 중심으로 미분양이 발생하고 있다. 

18일 하나은행 하나금융경제연구소는 '고분양가 시대, 미분양 대응은?'이란 보고서를 통해 "고분양가로 지방 미분양이 증가하고 장기화될 우려가 있다"며 "미분양 해소방안을 마련하고, 미입주 증가에 적극적으로 정부가 대응해야 한다"고 밝혔다. 

하석진 수석연구원은 "정책 모기지 축소로 분양수요는 위축됐으나 분양 가격 상승은 불가피하다"며 "일례로 아파트 개발원가의 20 ∼ 40%를 차지하는 토지가격 상승세가 유지되고 있어 분양가 상승기조는 당분간 지속될 전망"이라고 말했다. 

최근 규제 완화로 분양가격이 가파르게 상승한 결과 서울과 경기의 분양가격은 매매가격에 근접했고, 지방은 분양가격이 매매가격보다 평균 163만원/㎡ 높아 지방 주택수요가 위축된 상황에서 분양물량 소화가 어려워질 것이라고 우려했다. 

실제 지방 미분양 재고는 약 5만호이며 이중 분양 마케팅으로 할인 분양하는 단지도 있어 상대적으로 고분양가인 분양주택은 미분양으로 장기 적체될 가능성이 높다. 

특히 자재비, 인건비, 금융비 등 개발 비용이 크게 올라 분양가격을 직접 규제하는 방식은 시장에서 원활하게 작동하기 어렵고, 정부에서는 토지비 부담을 줄인 토지임대부 분양주택과 지분적립형 분양주택 등을 추진 중이나 의무 거주기간 등으로 민간 부문 확대적용 역시 녹록치 않은 상황이다. 

하 연구원은 "개발시장 경쟁 강화와 공공 부문 보증 확대로 원가 절감 방안을 모색할 필요가 있다"며 "중견 건설사의 개발사업 참여 및 공공 부문 보증을 확대해 시장 경쟁에 따라 공사비 및 분양가격이 하락하도록 유인하는 방안이 필요하고, 세제 혜택이 부여되는 민간임대주택 특별법 대상에 아파트를 포함해 미분양 주택이 시장에서 소화되도록 지원하는 방안을 모색해야 한다"고 말했다. 

특히 미분양 주택 매입 시 리츠, 펀드와 같은 투자기구를 활용하되 기존 사업자가 투자기구에 출자하도록 하여 주택사업자의 책임을 강화하는 한편, 수분양자의 미입주 원인 중 기존 주택 매각 지연, 잔금대출 미확보 등이 절반 이상으로 주택 수요의 자금마련방안을 다양화해 미입주 증가를 해소할 정부의 정책적 노력이 함께 이뤄져야 한다고 제안했다.