코로나는 비정상적인 삶을 강요했지만 새로운 뉴노멀이 케케묵은 뉴노멀을 대체할 것이며 특히 오피스 빌딩을 중심으로 한 부동산 시장에서 그 현상이 뚜렷해질 것이라고 워싱턴포스트가 19일(현지시간) 보도했다. 많은 사람들이 재택근무하면서 수백만 평방피트의 기존 임대 사무공간이 더 이상 필요하지 않을 수 있다는 의미다.
쏟아져 나오는 상업용 사무공간을 주택으로 전환할 수 있고 가격까지 저렴하다면 노숙자를 비롯한 여러 문제를 해결하는 기회가 될 수 있다. 물론 그 전환에는 설계, 기술, 규정, 비용 및 자금 조달이 선행되어야 한다.
코로나19 대유행은 같은 공간에 있지 않고도 생산적이고 협력적으로 일할 수 있다는 것을 입증했다. 이러한 가능성은 수년 전, 부동산 개발업자 제이 헬먼이 이미 예측했는데, 그는 이를 ‘가상 인접성(virtual adjacency)’이라고 불렀다.
인터넷 통신 기술은 개인이 자신의 컴퓨터에 앉아 다른 개인과 상호작용할 수 있게 하고, 수많은 사람들이 참여하는 회의를 주최하거나 참석하고, 시각적인 발표를 하거나 관찰하고, 강의를 듣거나 웨비나에 참여할 수 있게 한다. 미국 기업과 단체들은 이제 직원들 중 많은 수가 다른 날 다른 직원들과 공유하는 ‘핫 데스크’에서 일하면서 주중 며칠만 사무실에 있으면 된다는 사실을 깨닫고 있다.
임대 사무 공간에 대한 수요 감소는 전적으로 임대 수익에 의존하는 사무실 건물의 시장 가치를 감소시킨다. 사옥 소유주, 주식 투자자, 그리고 대출자들에게 이것은 재앙이며, 부실과 압류로 가는 길이다.
특히 취약한 것은 노후화 또는 기능 및 기술적으로 오래된 사무실 건물, 공실률이 증가하는 과잉 건설 지역 또는 이웃의 건물, 대중교통과는 거리가 먼 건물 등이다. 이들이 주거용으로 용도 변경될 수 있다면 좋은 일이다.
일부 건물들은 혼합 용도로 전환할 수 있다. 사무와 주거가 공존하는 것이다. 어떤 전환 전략을 추진하든 중요한 장애물은 극복해야 한다.
설계와 기술적 장애는 사무실 건물과 아파트 건물의 구조 사이의 기하학적 차이에서 비롯된다. 사무실 건물 바닥은 크고 깊으며, 외벽과 중앙 순환 코어 사이에 상당한 치수를 두고 있다.
이와는 대조적으로 다층 아파트 건물은 거주 및 식사와 침실이 창문 벽보다 약간 더 가까운 곳에 위치할 수 있도록 비례한다. 전통적인 직사각형 아파트 건물의 길이는 건물 부지가 허용하는 전체가 될 수 있다. 하지만 건물 폭은 보통 60~65피트다. 부엌, 욕실, 옷장, 유틸리티 룸, 그리고 2층의 경우 창문이 없는 복도 벽의 내부 계단이다.
많은 사무실 건물은 외벽에서 멀리 떨어져 있기 때문에 주택으로의 전환은 기본적인 건물 구조를 수정해야 할 수 있다. 지붕의 일부와 상층의 바닥판은 내부, 스카이라이트, 미니 코트 등을 만들어 거주 가능한 실내로 개방될 수 있다. 또한 바닥 공간을 효과적으로 사용하기 위해서는 종종 고유한 아파트 배치도가 필요하다.
추가적인 구조 개선으로 계단 및 방화 출구, 엘리베이터 축 및 배관, HVAC 덕트 작업도 필요하다. 또 새로운 지붕, 창문, 외부 외피 및 단열재가 필요하다.
다행히 사무실 건물의 층간 치수는 일반적인 아파트 층간 치수를 초과한다. 이는 미학적으로나 기술적으로 주택 전환에 도움이 된다. 실내 높이가 높아지면 공간감과 개방감이 증대되고 자연광이 아파트 안으로 더 많이 침투할 수 있다. 또한 추가 치수를 통해 스프링클러 파이프, 전기 도관, 조명 설비 및 공기 덕트를 설치할 수 있다.
전환 작업의 모두가 많은 비용을 필요로 한다. 기본 건물 구조와 토지의 기본 취득 비용 및 시장 가치를 추가해야 한다. 돈을 절약하는 관점이라면 사무실 건물을 주택으로 전환하는데 적당치 않다.
전환은 사무실 건물 소유자들에게 재정적으로 수입을 유지할 수 있는 기회를 제공하면서 가치 있는 사회적, 환경적 목표를 달성한다는 목표가 되어야 한다.
이에 대한 보조금 및 기금의 지원이 필요하다. 연방 정부, 주 및 지방 정부, 비영리 주택 신탁 등이 동원되어야 한다. 사옥을 주택으로 전환하는 보조금 재원이 최대 과제다.
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