올해 부동산 시장 전망은?..중개사·PB·전문가 이렇게 내다봤다

|스마트투데이=김국헌 기자| 올해 부동산 시장 전망은 어떨까. 현장에서 보는 시각은 올해도 집값이 하락하는 반면, 전세가격은 상승할 것이란 전망이 다수를 이뤘다.  주택경기 회복 시기에 관해 수도권은 이르면 올해 하반기부터, 비수도권은 내년 이후를 예상하는 목소리가 컸다. 부동산 현장에서 뛰는 전문가들은 유망 부동산 투자 대상으로 여전히 신축아파트를 꼽았다.

KB금융그룹이 16일 지난해 부동산시장 진단과 올해 시장 전망을 담은 ‘2025 KB 부동산 보고서’를 발간했다. 2025 KB 부동산 보고서는 부동산 전문가, 공인중개사, 자산관리 전문가(PB) 등 7백여 명을 대상으로 한 설문조사 결과를 바탕으로 작성했다.

집값, 올해도 하락 전망 우세..전세가격은 상승 점쳐

2025년 주택 매매가격 전망은 하락 전망이 우세했다. 부동산전문가의 62%, 공인중개사의 79%, PB의 62%가 하락을 점쳤다. 특히 공인중개사의 하락론 비중이 컸는데, 이는 최근 현장에서 거래 위축이 반영된 결과라고 보고서는 풀이했다.

비수도권 주택가격은 하락 전망이 주류를 이뤘지만, 수도권 주택가격 전망은 여론이 엇갈렸다. 부동산전문가의 84%, 공인중개사의 71%가 비수도권 집값이 하락할 것으로 전망했다. 수도권 집값에 대해서는 부동산 전문가의 54%는 상승을, 공인중개사의 56%는 하락을 예상했다. 

반면 2025년 전국 주택 전세가격 전망은 상승이 우세했다. 부동산전문가의 62%, 공인중개사의 61%가 상승을 전망했다. 지역별로 수도권은 부동산전문가(70%), 공인중개사(68%) 모두 전세가격이 오를 것이라고 봤다. 반면 비수도권 전세 시장에서 상승과 하락 전망이 팽팽하게 맞섰다. 

수도권은 올해 하반기 회복?..비수도권은 내년?

수도권 주택경기 회복 시기를 묻는 질문에, 부동산 전문가의 38%는 오는 2026년을, 36%는 올해 하반기를 꼽았다. 공인중개사의 41%도 올해 하반기를 예상했다. 비수도권은 공인중개사의 44%와 부동산 전문가의 35%가 내년을 가장 많이 꼽았다. 부동산 전문가의 35%는 오는 2027년이라고 답해, 2026년과 응답률이 같았다. 

KB경영연구소 강민석 박사는 “주택시장은 2022년 하반기 이후 상승과 하락을 반복하는 상황이 지속되고 있고, 이러한 시장 흐름은 올해도 이어질 것으로 보인다”고 전망했다.

강민석 박사는 “올해 주택시장의 가장 큰 변수는 정부의 정책이 될 가능성이 높다”며 “지난해 하반기 시장에서 보듯이, 실수요자 중심인 현재의 주택시장에서 대출 규제의 영향은 상당히 크고, 민간 공급이 제한적인 상황에서 3기 신도시 등 공공 주도의 공급이 미치는 영향이 클 수 있다”고 짚었다.

이어 그는 “도심지 주택 공급을 위해서는 재건축, 재개발 등 정비사업의 원활한 진행이 중요한데, 이 또한 규제 및 정부 정책과 밀접한 관련이 있다”며 “정부 정책은 늘 주택시장에 큰 영향을 미쳐 왔으나 올해는 더욱 중요하게 작용할 전망”이라고 내다봤다.

신축 날고, 재건축 아파트 시들해지고

올해 부동산 유망 투자 대상은 부동산전문가, 공인중개사, PB 공통으로 준공 5년 이내의 신축 아파트와 분양아파트를 들었다.

부동산전문가의 29%, 공인중개사의 26%, PB의 25%가 신축 아파트가 유망하다고 답했다. 분양아파트를 답한 비율은 부동산전문가 30%, 공인중개사 22%, PB 28%로 조사됐다.

보고서는 2024년 조사 결과와 비교해서도 신축과 분양아파트 투자 선호도가 높아졌고, 부동산전문가와 PB의 올해 신축아파트 응답비율이 작년보다 크게 올랐다고 짚었다. 

반면 최근 공사비 상승으로 재건축 아파트 선호도는 작년 조사보다 크게 떨어졌다. 지난 2024년 조사 결과와 비교해 재건축 아파트를 꼽은 비율 감소 폭은 PB -9%포인트, 부동산전문가 -8%p, 공인중개사-3%p 순이다. 특히 재건축 아파트는 지난해 PB 조사에서 투자 유망 부동산 1위를 차지했지만 올해는 3위로 두 단계 떨어졌다. 

고액자산가 최대 관심사는 부동산 세금과 매도

PB들은 고액자산가들이 선호하는 투자 자산으로 채권 29%, 부동산 21%, 주식 19% 순으로 응답했다. 지난 조사에서 가장 선호도가 높았던 예금은 올해 조사에서 4위로 하락했다. 채권과 주식 선호도는 크게 올랐고, 부동산 선호도는 지난해 23%(3위)에서 올해 21%(2위)로 소폭 하락했다. 

지난해 고액자산가들은 부동산 세무(39%) 상담을 가장 많이 한 것으로 조사됐다. 보유 부동산 처분(24%)과 수익형 부동산 구입(19%)이 뒤를 이었다. 특히 보유 부동산 처분 상담 응답률은 지난 2022년 16%에서 2023년 22%, 2024년 24%로 꾸준히 상승했다. 보고서는 부동산시장 불확실성이 높아지면서 자산가들 사이에서 보유 부동산 처분에 대한 고민이 깊어지고 있다고 분석했다.

처분을 희망하는 부동산은 상가(35%)와 일반 아파트(27%)를 꼽았다. 지난해 조사보다 상가 처분을 희망하는 응답자 비율이 크게 상승했다. 

한편 지난 2024년 상업용 부동산 거래량은 전년 대비 11.6% 감소한 4만6천 건을 기록했다. 지난 2021년 9만6천 건으로 고점을 찍은 후 3년 연속 감소했다. 작년 상업용 부동산 평균 매매가격은 수도권이 0.9%, 비수도권이 8.3% 하락했다. 거래가 줄고, 가격이 하락하면서 시장은 경기 순환상 침체기 흐름을 보였다. 

KB금융은 KB국민은행이 지난 1986년부터 발표하고 있는 주간·월간 주택가격 동향조사를 바탕으로 다양한 통계 지표와 부동산시장 보고서를 발표해왔다. 특히 지난 2018년부터 해마다 ‘KB 부동산 보고서’를 발간하고 있다.