8월 주택사업경기 전망지수 76.0…수도권 심리 급랭

|스마트투데이=이재수 기자| 주택산업연구원은 19일,  ‘2025년 8월 주택사업경기전망지수(HBSI)’가 전월보다 24.0포인트 하락한 76.0으로 집계됐다고 밝혔다. 6·27 대출규제 시행 이후 수도권을 중심으로 매수심리가 급격히 위축된 영향이 주요 요인으로 꼽힌다.

◇ 수도권, 57.1p 급락…서울 70p 넘게 하락

수도권 지수는 지난달 123.7에서 66.6으로 무려 57.1포인트 떨어졌다. 서울이 지난달 135.1에서 64.1로 71.0포인트 하락했고, 경기도 53.0포인트(122.2→69.2), 인천 47.1포인트(113.7→66.6) 등 수도권 전역에서 큰폭으로 하락했다.

주산연은 “­ 6·27 대출규제 시행으로 수도권 매수심리가 급격히 위축되면서 이번 달 지수가 큰 폭으로 하락했다."며 "자금조달 문턱이 높아지고 추가 규제에 대한 가능성이 증가하면서 불확실성이 커지자, 수요자들은 주택 구입 결정을 미루고 집주인들도 가격 조정에 소극적인 태도를 보이며, 매수자·매도자 모두 거래를 주저하는 모습을 보였다."고 분석했다.

실제로 서울 아파트 거래량은 규제 발표 전후로 급감했다. 5월 31일부터 6월 27일까지 4주간 거래량이 1만723건이었으나, 발표 이후 4주간(6월 28일~7월 25일)에는 2,506건에 그쳐 76.6%(8,217건) 줄었다.

다만 강남3구(강남·서초·송파)는 규제 직후 단기 조정을 거친 뒤 한 달 만에 회복 국면으로 진입했다. 토지거래허가구역 지정으로 이미 규제 환경에 놓여 있었지만, 대출 의존도가 낮은 고소득층과 현금 유동성이 풍부한 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 꾸준히 유입됐기 때문이다. 특히 송파구를 중심으로 한 재건축 단지 등 핵심입지가 시장 반등을 주도했다. 규제 완화에 대한 기대감을 가진 대기 수요가 강남3구 전반의 하방 압력을 억제하고 있다는 분석이다. 

과거 사례에서도 강력한 대출규제 이후 단기 조정을 거쳐 반등한 경험이 있어, 이번 규제 효과가 장기적으로 지속될지는 지켜봐야 할 것으로 보인다.

◇ 비수도권도 하락…세종·대전 낙폭 커

비수도권 지수도 전월 대비 16.9포인트 떨어진 78.0을 기록했다. 광역시는 16.6포인트 하락해 82.2, 도 지역은 17.1포인트 하락해 74.8로 전망됐다.

세부적으로는 △대전 34.8포인트(106.2→71.4) △세종 27.7포인트(120.0→92.3) △울산 13.7포인트(93.7→80.0) △부산 13.2포인트(95.0→81.8) △광주 7.6포인트(88.8→81.2) △대구 2.5포인트(89.4→86.9) 등으로 집계됐다.

도 지역에서는 △경남 28.6포인트(100.0→71.4) △충북 26.6포인트(116.6→90.0) △강원 23.3포인트(83.3→60.0) △충남 21.4포인트(92.8→71.4) △경북 20.4포인트(84.6→64.2) 등 하락 폭이 두드러졌다.

특히 세종은 상반기 행정수도 완성 기대감과 정치 이슈로 거래량과 가격이 상승했으나, 최근 정책 불확실성과 대출규제 영향으로 거래량이 급감하고 가격도 보합·하락 전환됐다.

주산연은 “비수도권은 미분양 아파트의 80% 이상이 집중된 데다 경기 침체 영향까지 겹쳐 회복세가 더딘 상황”이라며 “단기 변동성은 수도권보다 낮지만 지역별 수급 불균형이 회복의 걸림돌”이라고 설명했다.

◇ 자금조달·자재수급 지수 동반 하락

주산연은 8월 자금조달지수가 전월 대비 21.6포인트 하락한 71.2로, 자재수급지수는 6.8포인트 하락한 93.2로 전망됐다고 밝혔다.

자금조달지수는 건설경기 침체와 미분양 적체 속에서 큰 폭으로 하락했다. 특히 6·27 대출규제가 중도금·잔금대출뿐 아니라 소유권 이전 조건부 전세자금대출까지 제한하면서 분양대금 회수에 어려움이 예상된다.

또한 대출이 총량관리 대상에 포함되면서 건설사들의 대출 공급 계획이 축소돼 유동성 위축 우려가 커졌다. 다만 정부가 부동산 PF 연착륙을 위해 금융규제 완화 조치를 연장하고, PF사업자 보증 지원책을 발표한 만큼 향후 효과를 주의 깊게 관찰할 필요가 있다는 지적이다.

자재수급지수는 건설물가가 다소 안정세를 보이는 가운데서도 여전히 하락세를 기록했다. 6월 말부터 민간 공동주택에도 제로에너지건축물(ZEB) 5등급 인증 의무화가 적용되면서 공사비 부담이 늘어난 점, 7월 들어 원·달러 환율이 상승하면서 수입 자재 가격 상승 우려가 커진 점이 사업자 심리에 부정적으로 작용한 것으로 풀이된다.

전문가들은 “강력한 대출규제 여파로 단기적으로는 시장 위축이 불가피하지만, 강남3구 사례처럼 현금 유동성이 풍부한 일부 지역에서는 반등 가능성도 관찰된다”며 “향후 정부의 금융지원책과 정책 방향, 경기 회복 여부가 시장 안정화의 관건이 될 것”이라고 내다봤다.