상업용 부동산 투자 열기 '역대 최고'…CBRE 코리아, "금리인하 기대감에 매수 심리↑"

|스마트투데이=이재수 기자| 올해 상업용 부동산 시장의 투자 열기가 그 어느해 보다 뜨거울 것이라는 예상이 나왔다.

9일 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 ‘2025 한국 투자자 의향 설문 조사 보고서’에 따르면, 2025년 한국 상업용 부동산 시장의 투자 매입 의향이 62%를 기록해 CBRE 코리아 조사 시작 이후 사상 최고치를 기록했다.

이번 조사는 국내 투자자 61명과 아시아 태평양 주요 투자자 468명을 대상으로 매입 및 매각 활동 전망, 해외 투자 동향, ESG 전략 등에 대해 조사했다. 조사결과 국내 투자자의 매입 의향은 전년 대비 19% 증가한 62%를 기록했다. 이는 아시아 태평양 평균보다 약 10% 높은 수준이다.

매입 의향이 높아진 데는 최근 한국은행이 기준금리를 3%에서 2.7%로 인하하고, 추가적인 금리 인하 가능성에 대한 기대감이 작용한 것으로 분석된다. 한국은행이 경제 성장률 전망치를 하향 조정하며 올해 본격적인 금리 인하 사이클 진입에 대한 기대감과 함께, 그동안 진입시기를 저울질하던 로젝트들이 본격적으로 등장하면서 상업용 부동산 거래 규모가 확대될 것으로 전망된다. 

실제 거래 규모를 살펴보면, 2024년 서울 상업용 부동산 거래액은 22조 원으로 2015년 이후 최고치를 기록하며 이미 시장 회복의 조짐을 나타냈다. 올해는 오피스 45건(약 61만 평), 물류 15건(47만 평), 호텔 16건(16만 평) 등 상당수의 거래가 예정되어 있으며, 특히 호텔의 경우 제주 등 주요 관광지 소재 추가 매물도 다수 관찰되고 있다. 

투자 전략 선호도에서는 고위험-고수익을 추구하는 오퍼튜니스틱(Opportunistic)과 부실자산(NPL)에 대한 선호도는 감소한 반면, 안정성과 수익성을 동시에 추구하는 코어플러스(Core Plus)와 자산 가치 개선을 통해 수익을 창출하는 밸류애드(Value-add)와 같은 중위험-중수익 전략에 대한 선호도가 증가했다.

오피스에 대한 투자가 여전히 높은 선호도를 유지하는 가운데 물류센터가 뒤를 이었다. 오피스 투자의 경우, 국내 투자자들은 장기적으로 안정적인 수익 확보가 가능한 주요 업무 권역 내 핵심(Core) 자산에 집중하는 경향을 보일 것으로 예상된다. 반면, 해외 투자자들은 주요 업무 권역 외에 위치한 자산의 가치를 향상시켜 수익을 얻는 밸류애드 전략을 선호하는 것으로 조사됐다.

물류 투자는 안정적인 수익을 추구하는 코어 및 코어플러스 거래 비중이 확대될 것으로 전망된다. 지난해에는 선매입 및 NPL성 거래가 전체 거래의 약 70%를 차지하며 실물 거래 활동이 다소 제한적이었으나, 올해는 켄달스퀘어 자산운용 소유의 이천 호법DC3 및 내촌 DC, 미래에셋자산운용 소유의 광주 곤지암 물류센터 등 주요 자산들의 매각이 진행 중이다.

데이터센터는 전통적인 투자 자산군인 오피스 및 물류 외에 새로운 대체 투자처로 가장 높은 선호도를 보였다. 2024년 하남 데이터센터 거래 이후 안산 등 주요 개발 지역을 중심으로 국내외 투자자들의 활발한 관심이 지속되고 있다. 호텔 시장은 2024년 투자 규모가 1.7조 원으로 전년 대비 약 350% 급증했으며, 2025년에는 KT, 대림, 롯데 등 국내 대기업들의 대형 패키지 딜이 예정되어 있어 국내외 투자자들의 꾸준한 투자가 이어질 것으로 기대된다.

ESG 전략에 대한 투자자들의 관심 또한 꾸준히 증가하고 있는 것으로 나타났다. 국내 투자자의 72%가 기존 자산의 리노베이션을 통한 ESG 전환을 고려하고 있으며, 61%는 친환경 자산의 매입 및 개발을 계획하고 있는 것으로 조사됐다. 특히 응답자의 85%는 녹색 건축물에 일정 수준의 프리미엄을 지불할 의향이 있다고 답해, ESG가 향후 부동산 자산 가치에 중요한 영향을 미치는 핵심 요소로 자리매김할 것으로 예상된다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “매도자와 매수자 간의 기대 가격 차이는 여전히 시장의 주요 변수로 작용하겠지만, 국내 상업용 부동산 시장은 견고한 성장세를 지속적으로 이어갈 것”이라고 전망했다.