삼성물산 vs 현대건설, 용산 한남4구역 재개발 수주전 치열…조합원 행복한 고민

|스마트투데이=이재수 기자|서울 용산구 한남4구역 재개발 시공권을 두고 삼성물산과 현대건설이 치열한 수주 경쟁을 벌이고 있다. 시공능력평가 상위 1위와 2위 기업이 표심을 얻기 위해 조합원들의 이익을 극대화하려는 방안들을 잇따라 제시하자 조합원들은 누구를 선택할지 행복한 고민에 빠졌다. 이번 수주전의 결말은 오는 1월 18일로 예정된 시공자 선정총회에서 판가름 날 전망이다.

◇ 차별화된 상업시설 제안 VS 프리미엄 테라스·커뮤니티 제안

삼성물산은 한남4구역의 상업시설에 테라스 상가와 선큰 가든 등 랜드마크 설계를 적용하고, 글로벌 1위 부동산 컨설팅 업체인 CBRE와 협업하여 상가 가치를 극대화할 계획이다. 이를 통해 한남뉴타운을 대표하는 프리미엄 복합공간을 조성할 예정으로, 의료, 교육, 문화시설 등 분야에서 약 80여 개 브랜드와 입점 제휴를 체결했다.

특히, 강남 유명 병원인 '리젠 메디컬 그룹'과 인공지능 기반 헬스케어 서비스를 제공하는 '메디컬 에이아이'가 입점 의향서를 제출하며, 입주민들의 웰니스 라이프를 완성하겠다는 의지를 보였다. 또한, 교육 타운 특화 전략으로 대치동 유명 학원과 제휴하여 유아교육부터 국제학교까지 아우르는 원스톱 교육 시스템을 제공할 계획이다.

삼성물산은 CBRE와 협업해 차별화된 설계를 통해 상권분석부터 브랜드 구성, 상가 운영 활성화까지 종합적인 맞춤형 솔루션을 제시하며, 상가의 수익성을 높일 방안을 제시했다. 또한, 상업시설 전문 자산운용사인 GRE파트너스자산운용과 협업하여 미분양 발생 시 최초 일반분양가로 100% 대물변제를 보장할 계획이다.

현대건설은 ‘디에이치 한강’ 브랜드를 내세워, 한남4구역에 프리미엄 테라스와 특화된 커뮤니티 설계를 제안했다. 디에이치 한강은 중대형 평형 전 세대에 다양한 유형의 테라스를 적용하여 입주민들의 라이프스타일에 맞춘 공간을 제공한다. 스텝, 돌출, 오픈, 포켓, 펜트, 트리플 테라스 등 6가지 유형을 제시하며, 프라이버시 보호와 여유로운 휴식 공간을 제공할 예정이다.

또한, 디에이치 한강은 각 블록별 스카이 커뮤니티와 그라운드 커뮤니티 등 특화된 커뮤니티 공간을 제공해 입주민들이 다양한 활동을 즐길 수 있도록 했다. 더블 스카이브릿지는 한강변 최대 길이를 자랑하는 프리미엄 조망을 제공하며, 그라운드 커뮤니티는 아쿠아 파크존, 스포츠존, 컬처존 등 다양한 테마로 구성되어 가족과 함께 다양한 활동을 즐길 수 있게 된다.

디에이치 한강은 또한 한강, 남산, 용산공원의 경관을 100% 프리미엄 조망으로 제공하며, 주동 수를 대폭 축소하여 동간 거리를 확보하고, 사선 배치와 AI 기반 설계 기술을 적용해 최적의 조망을 보장한다.

◇ 물가인상 공사비 314억 부담 VS 대안설계 공사비 868억억 절감

삼성물산은 공사비 인상에 대비해 착공 전 물가 상승에 따른 공사비 인상분을 최대 314억원까지 자체적으로 부담하겠다고 밝혔다. 공사비가 400억원 증가할 경우 삼성물산이 314억원을 부담하고, 나머지 차액 86억원은 조합이 부담하는 구조다. 이는 조합원들의 부담을 줄이기 위한 삼성물산의 전략으로, 물가 변동에 따른 리스크를 최소화할 것으로 기대된다. 

또한, 삼성물산은 세대수를 2331가구에서 2360가구로 늘려 분양수익을 극대화할 계획이다. 추가된 29세대에서 발생할 수 있는 분양수익은 약 339억원으로 추산된다. 이와 함께, 분양세대의 발코니 확장 옵션 판매수익 전액을 조합 수익으로 귀속시키는 조건을 제시하며, 이에 따른 공사 원가는 공사비 총액에 포함시킬 예정이다.

삼성물산은 3조원 이상의 사업비를 조달하고, HUG(주택도시보증공사) 보증 없이 최저금리로 사업비를 조달할 것이라고 밝혔다.

현대건설은 ‘대안설계’ 방안을 제시하며, 조합이 책정한 공사비보다 868억원 낮은 1조4855억원을 제시했다. 이에 따라 조합원 개인당 부담금이 약 7200만원씩 절감될 것으로 예상된다. 현대건설은 이외에도 사업비 전액을 금리상승에 따른 변동 없이 CD+0.1%로 책임조달 하겠다고 약속하며, 금리가 1% 상승할 경우 발생할 수 있는 425억원의 금융비용 절감을 약속했다. 이는 각 조합원당 약 3600만원의 비용 절감 효과를 가져올 수 있다.

또한, 현대건설은 총 49개월의 공사기간 내에 책임준공을 확약하며, 이주·철거 후 즉시 착공하고 공사 중단 없이 진행될 것이라고 강조했다. 이를 통해 사업의 속도와 안정성을 확보할 계획이다. 현대건설은 이를 위해 △책임준공 확약서 △사업비 대출 금리 확약서 △아파트·상가 대물인수 확약서 △공사도급계약 날인 확약서 △대안설계 인·허가 책임 및 비용부담 확약서 등 5대 확약서를 제출했다.