오피스 빌딩 시장 암울....4년 연속 거래량 감소

미국 상업용 부동산이 침체에 빠지면서 미국 일부 금융기관이 어려움을 겪고 있는 가운데 서울 오피스 매매거래 시장도 수 년째 하락세를 거듭하고 있다. 

빅데이터 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)은 8일 국토교통부 실거래가 자료를 기반으로 2023년 서울시 오피스 매매 및 12월 임대 거래 특성 리포트를 발표했다.

◇ 오피스빌딩 매매거래량 전년比 12.9%↓...4년 연속 내리막 

서울 오피스빌딩의 연간 매매거래량은 4년 연속 우하향을 보이고 사무실 거래 역시 2년째 감소했다. 2023년 서울서 오피스빌딩 매매건수는 총 81건으로 직전년도 거래량인 93건 대비 12.9% 감소했다. 매매건수는 2019년 188건을 기록한 이후 4년 연속 줄었다. 12월에는 11건의 매매가 일어나며 전달(9건) 대비 22.2% 증가했지만 1년 내내 얼어붙은 시장을 녹이고 시장반전을 도모하기에는 역부족이었다.

연간 거래금액은 거래량보다 더 큰 하락폭을 나타냈다. 지난해 오피스빌딩 연간 총 거래금액은 3조6396억원으로 2022년7조2214억원 대비 49.6% 줄었다. 

주요 권역별로는 GBD(강남구, 서초구)가 가장 많은 24건의 거래와 8458억원의 거래 규모를 보였고 △CBD(종로구, 중구)가 16건과 7745억원 △YBD(영등포구, 마포구)가 13건, 3093억원을 기록했다. 2022년과 비교하면 YBD의 거래량이 44.4%(4건) 상승한 것 외에는 GBD와 CBD가 각각 27.3%(9건), 5.9%(1건)씩 감소했고 거래금액으로는 3대 권역 모두 적게는 67.2%(GBD)에서 많게는 76.4%(YBD)까지 큰 폭의 하락세를 보였다.
 
그 외 지역(ETC)의 연간 거래량은 전년 대비 17.6%(6건) 감소한 28건, 거래금액은 85.3% 늘어난 1조7101억원으로 집계됐다.

◇ 사무실 매매 2년 연속 감소…거래량 1043건으로 전년比 30.8%↓ 

지난해 거래가 성사된 서울 지역 사무실은 1043건으로 직전년도 매매량 1507건 대비 30.8% 줄어 2021년 2230건을 이후 2년 연속 하락했다. 거래금액은 전년도 1조5064억원에서 52.6% 증가한 2조2989억원을 기록했다. 비교적 금액대가 높은 사무실의 거래 비중이 늘어난 것으로 조사됐다.

권역별로는 CBD가 109건으로 전년 대비 26.7% 늘었고 거래금액은 무려 467.6%가량 오른 1조666억원으로 모든 권역 중 유일하게 1조원대를 기록했다. YBD와 GBD의 거래량은 2022년과 비교해 각각 37.4%, 25.6%씩 감소한 211건과 198건으로 확인됐고 기타지역(ETC)는 35.8% 줄어든 525건으로 집계됐다.

거래금액에서는 GBD가 전년 대비 50.2% 증가한 5895억원을 기록했고 YBD는 76.1% 하락한 1325억원에 그치며 가장 적은 규모를 보였다. ETC의 경우 거래량은 하락했으나 거래금액은 37.7% 상승한 5103억원으로 마감됐다.

◇오피스 공실률 2%대...자연 공실률보다 크게 낮아

부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 전화·방문조사 및 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면, 서울시 오피스빌딩의 12월 평균 공실률은 지난 11월(2.11%) 대비 소폭 상승한 2.24%로 집계됐다. 지난 6월(2.59%) 이후부터 11월까지 5개월가량 지속된 감소세가 멈췄지만 통상 5% 내외로 여겨지는 자연공실률을 크게 밑도는 수준이다.

주요 권역별로 공실률은 CBD가 3.26%로 가장 높았고 뒤이어 GBD 1.49%, YBD 1.23% 순으로 확인됐다.

12월 서울시 오피스빌딩 전용면적당비용(NOC)은 3.3㎡당 197868원으로 11월 3.33.3㎡ 당 19만8201원 대비 소폭 하락했다. 권역별로도 GBD가 20만5848원/3.3㎡, CBD는 19만4911원/3.3㎡, YBD는 18만9382원/3.3㎡으로 3개 권역 모두 직전 월 대비 줄어든 것으로 집계됐다.

부동산플래닛 정수민 대표는 "지난해 서울시 오피스 매매 시장은 고금리 여파로 인해 투자자들의 거래 심리가 위축되며 지속적인 침체 상황에 놓인 반면, 임대 시장은 꾸준한 수요 속에서 안정적인 시장 흐름을 보였다”며 “2024년에 들어서도 매매 시장의 상황을 반전시킬 뚜렷한 정책 변화나 경기 완화 기대감이 크지 않은 만큼, 투자자 사이의 관망세는 더욱 짙어질 것으로 예상된다”고 전했다.