I. M. 페이가 디자인한 댈러스 시내의 에너지 플라자(Energy Plaza)는 현재 건물 내부를 헐고 리모델링 작업이 한창이다. 에너지 대기업인 아르코(Arco)의 석유 및 가스 사업부와 전기 공급업체인 TXU의 본사였던 49층짜리 이 오피스 타워는 50만 평방피트의 사무실과 293개의 고급 아파트로 탈바꿈하고 있다.
텍사스 대도시의 사무용 빌딩들이 고급 주상복합 아파트로 한창 재단장 중이라고 지역 매체인 텍사스먼쓰리 온라인판이 보도했다.
재개발 업체인 댈러스의 토드인터레스트(Todd Interests)는 2007년부터 빌딩 재개발 프로젝트를 진행해 오고 있다. 코로나19가 대유행한 근래에는 더욱 활발하다. 2020년에는 51층짜리 퍼스트 내셔널 뱅크타워를 레스토랑, 호텔, 사무실 및 324개의 고급 아파트가 있는 주상 복합 건물로 전환했다.
토드 등이 수행하는 재개발은 텍사스의 급성장하는 대도시 시내에서 점점 더 많이 일어나고 있다. 오래된 상업용 타워에 임대 주택용 빌딩 전환으로 새 생명을 불어넣고 있다. 사무실을 비우고 재택근무를 시작한 코로나19 대유행 이후 전국적으로 재개발 프로젝트가 급증했다. 아파트 시장을 조사하는 렌트카페(RentCafe)에 따르면 작년에 2만 개 이상의 빌딩이 아파트 전환 프로젝트를 완료했다. 이는 2019년과 2020년 전환 건수를 합친 것의 거의 두 배다.
이 추세는 텍사스에서 더욱 두드러진다. 대부분의 주요 도시 중심지의 공실률은 높다. 댈러스와 휴스턴의 경우 약 25%, 포트워스 및 샌안토니오는 10%대다. 단독 주택의 가격이 치솟고 금리가 상승하면서 많은 거주자들이 세입자로 바뀌었다. 텍사스A&M 대학의 텍사스 부동산 연구 센터의 예측에 따르면 아파트 수는 상대적으로 적으며, 공실 수준은 한 자릿수이고, 값비싼 월세는 더 비싸질 것으로 예상된다.
수십 년 된 건물은 신규 건축보다 주거지로 개조하는 것이 비용 효율적이고 환경 친화적일 수 있다고 전문가들은 말한다. 그 이유는 건물의 뼈대가 이미 만들어져 있고, 따라서 탄소 배출량을 줄일 수 있기 때문이다.
샌안토니오에서는 억만장자 사업가인 레드 맥콤과 부동산 투자자 에드 크로스 및 존 위건드가 연합한 개발 그룹이 93년 된 타워라이프 빌딩 사무실을 234개의 임대 아파트와 1층 소매 공간으로 전환할 계획이다. 현재 약 40%가 사무실 세입자에게 임대되어 있는 이 31층 타워는 리버워크와 샌안토니오에 있는 텍사스 대학교 확장 캠퍼스 근처에 있다.
타워라이프 개발자들은 다양한 소득의 세입자들에게 아파트를 임대할 것으로 예상하며, 지역의 중위 소득보다 낮은 소득을 올리는 가구를 위해 일부 세대를 고정 배정했다. 개발회사는 세제 혜택을 위해 카운티 관리들과 협상 중이다.
샌안토니오에 본사를 둔 웨스턴 어번(Weston Urban)도 시립 플라자빌딩 사무실을 주거 공간으로 바꾸는 계획를 진행 중이다. 캘리포니아에 본사를 둔 개발사인 해리스 베이는 역사적인 10층짜리 트래비스 빌딩 사무실 공간을 63개의 고급 다세대 주택으로 전환할 계획이다.
타워라이프 빌딩과 비슷한 또 다른 1920년대 랜드마크가 휴스턴 시내에서 곧 비슷한 리모델링에 들어간다. 화려한 이탈리아 르네상스 스타일로 알려진 32층짜리 닐스 에스퍼슨 빌딩의 상부 10개 층이 올 가을부터 고급 주거 공간으로 전환될 것이라고 에스퍼슨 오피스 단지를 소유한 캐머런 매니지먼트 측은 밝혔다.
브라바 웹사이트에 따르면 닐스 에스퍼슨 아파트 월세는 침실 1개짜리의 경우 2613달러, 침실 2개에 4171달러, 침실 3개가 있는 한 채의 경우 1만 309달러부터 시작된다. 휴스턴의 원룸 아파트의 평균 임대료는 1084달러다.
캐머런은 현재 에스퍼슨 빌딩 사무실의 58%만이 임대된 상태인 반면, 휴스턴의 주택 수요는 강력해 보인다고 지적했다. 전 세계적으로 재택근무와 코로나19로 인해 사무실 건물이 20~30% 과도한 상태라는 것이다.
포트워스 시내에 있는 오피스 시장은 휴스턴보다 상황이 좋지만 그들 역시 아파트로의 전환에 더 많은 관심을 보이고 있다. 포트워스의 주거용 주택에 대한 높은 수요가 긍정적으로 평가되며, 시내에서 거주하며 먹고, 쇼핑하고, 즐길 수 있는 상황으로 바뀔 것을 기대하고 있다.
반면 떠오르는 도시 오스틴은 전국의 다른 도시들과 비교했을 때, 사무실 공간에 대한 수요가 여전히 높다. 이곳의 경우 오피스 빌딩의 전환은 아직 먼 이야기다. 미국 대도시 지역의 사무실에 대한 임대 데이터를 추적하는 캐슬에 따르면 오스틴은 8월 말 현재 사무실 공간의 60.4%를 사용, 조사 대상 도시 가운데 선두를 달린다. 페이스북의 모회사인 메타, 짧은 동영상 공유 플랫폼의 맹주 틱톡, 사이러스 로직 등이 새로 자리를 잡았다. 오스틴 시내에는 550만 평방피트의 사무실 공간이 새로 건설되고 있다. 텍사스 주에서는 사무실 수요가 막대한 거의 유일한 도시다.
댈러스 시내에서는 적어도 4개의 대규모 사무실이 주상복합으로 전환하는 계획이 진행 중이다. 토드의 에너지 플라자 프로젝트 외에도 댈러스에 본사를 둔 우즈 캐피탈이 50층짜리 샌탄더 타워를 228개의 아파트로 개조한다. 우즈 캐피탈은 또 40층짜리 브라이언 타워의 상부를 아파트로 바꾸고, 샌안토니오에 본사를 둔 그레이 스트리트 파트너스는 56층짜리 르네상스 타워에 새로운 임대용 아파트 전환을 계획하고 있다.
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