목동 재건축 5곳 모두 경쟁입찰 불발…조합원 협상력 약화 우려

|스마트투데이=김종현 기자| 총공사비 약 30조원으로 추산되는서울 양천구 목동신시가지아파트 재건축 수주전이 예상보다 싱거운 ‘단독 입찰’ 행렬을 보이고 있다.

현재까지 총 5개 단지가 시공사 선정 절차를 상당 부분 진행했지만, 모두 단독 응찰로 경쟁입찰이 성립하지 않았다.

이 가운데 3개 단지는 시공사 선정을 마쳤고, 나머지 2개 단지는 우선협상대상자를 선정해 후속 절차를 밟고 있다. 이에 조합원들이 경쟁입찰로 받아낼 수 있는 유리한 공사 조건들을 확보하지 못할 수 있다는 우려가 커지고 있다.

시공사 선정 절차 밟은 5개 단지 모두 ‘단독 입찰’

10일 업계에 따르면 목동 재건축 시공사 입찰에서 경쟁입찰 불발 사례가 잇따라 나타나고 있다. 가장 먼저 시공사를 선정한 6단지는 단독 응찰한 DL이앤씨를 시공사로 선정했다. 8단지는 입찰에 단독 참여한 대우건설을, 12단지는 GS건설을 우선협상대상자로 선정했다. 10단지는 수의계약 절차를 거쳐 현대건설을 시공사로 선정했다. 13단지는 최근 삼성물산을 시공사로 선정했다.

처음부터 경쟁 불발이 예고된 건 아니다. 앞서 언급한 5개 단지에서 시공권 협상에 우위를 점한 건설사 외 다른 대형사들도 홍보전에 참여했었다. 6단지의 경우 현대건설과 대우건설, 포스코이앤씨, 롯데건설이 관심을 보였었다. 8단지선 아이파크(IPARK)현대산업개발과 DL이앤씨, GS건설이 1차 현장설명회에 참석했었다. 10단지에선 대우건설, 포스코이앤씨가 현설에 참석했고, 12단지선 대우건설과 포스코이앤씨, IPARK현산이 명단에 이름을 올렸다. 13단지 1차 현설땐 DL이앤씨와 대우건설, IPARK현산 등 굵직한 대형사들이 모습을 비췄다.

그러나 이들은 본 입찰에 응하지 않았다. 일부 단지에서는 1차 입찰 유찰 이후 진행된 2차 현설에도 경쟁사들이 불참하면서 단독 응찰 구도가 더욱 굳어졌다. 실제 6개 건설사가 1차 현설에 참여한 10단지의 경우 2차 현설에 현대건설만 참여했다. 13단지도 2차 현설땐 삼성물산만 참여해 입찰이 유찰됐다. 이처럼 현설 단계에서 나타난 대형 건설사들의 관심이 실제 입찰 경쟁으로 이어지지 않고 있다.

아직 시공사 선정 절차가 진행 중인 다른 단지에서도 단독 응찰 가능성이 거론된다. 지난 2일 1차 현설이 열린 목동9단지는 삼성물산의 단독 응찰 가능성이 높게 점쳐지고 있다. 오는 16일 입찰을 마감하는 4단지는 현대건설이 수주 유력 후보로 거론되고 있다. 경쟁사로 거론되던 포스코이앤씨가 불참 의사를 밝혀 독주 체제가 한층 명확해진 모습이다.

공사비 상승 기조 속 수익성 찾는 건설사 ‘선별수주’

목동 재건축에서 경쟁이 성립하지 않는 이유로 공사비·금융·영업비용 상승 속에서 수익성을 지키려는 선별 수주 전략과 조합원 선호도가 만든 선점 우위 상황이 거론된다. 공사비 상승 후 건설사는 단순 ‘수주 규모’보다 원가율과 리스크를 더 엄격히 본다. 경쟁입찰 참여 시 조합원 설득, 브랜드 홍보, 현장설명회, 견적·설계 검토 등에 비용과 인력을 투입해야 하는데, 낙찰에 실패하면 이는 사실상 매몰비용이 되기 때문이다.

삼성물산·현대건설 등 1군 브랜드가 먼저 자리 잡은 단지에 후발사가 경쟁에 뛰어들기 어려운 것도 경쟁 불발 주 요인으로 꼽힌다. 경쟁서 밀린 건설사들이 수주 가능성이 상대적으로 높다 판단한 단지로 이동하는 선례도 늘고 있다.

경쟁입찰 불발 시 조합원의 득과 실은 엇갈릴 수 있다. 득은 건설경기 불황, 원자재값 인상, 3고(고물가·고금리·고환율)로 정비사업에 발을 들이기 꺼려 해 입찰 자체가 성립되지 않는 ‘무응찰’을 미연에 방지할 수 있다는 점이다. 어느 한 브랜드는 기본으로 안고 간다는 '안정성'이 조합원에 생길 수 있다.

반면 조합원들이 경쟁사 간 제안 조건을 비교하고 더 유리한 조건을 요구할 기회가 줄어든다는 점은 부담으로 작용할 수 있다. 경쟁입찰 성사 시 조합원은 건설사 간 조건 경쟁에 따른 이익을 기대할 수 있다. 시공권 유치를 위해 건설사들이 공사비 인하, 이주비·사업비 금융조건 개선, 마감재 고급화 등 추가적인 공약을 내놓을 수 있기 때문이다. 복수의 건설사가 경쟁할수록 상대 업체보다 우위에 서기 위해 금융·설계·마감재 등 추가 조건을 제시할 유인이 커진다.

익명을 요청한 목동 모 재건축 조합장은 “서울 전체 권역이 단독입찰·수의계약 분위기여서 경쟁입찰을 딱히 기대하기 힘든 상황”이라며 “성사가 된다면 조합원에 도움이 되는 공약들을 건설사로부터 받아낼 수 있겠지만, 건설불황, 원자재값 급등이 겹치는 상황서 시공사에 우위를 점하고 파격적인 공약을 끌어내기엔 현실적인 한계가 크다”고 밝혔다.

반대로 사전에 조합원 선호도를 파악한 건설사들이 승산이 낮다는 이유로 차례로 빠져나가면 이런 경쟁의 장 자체가 사라진다. 단독으로 남은 건설사 입장에서는 경쟁사를 이기기 위한 ‘최상의 조건’보다 조합 총회에서 선택될 수 있는 수준의 조건을 제시할 유인이 상대적으로 커질 수 있다. 조합이 경쟁입찰을 통해 확보할 수 있었던 공사비, 이주비·사업비 조달, 특화설계, 공사기간 등 여러 협상 카드가 줄어들 수 있다.

건설업계에서도 경쟁입찰이 성사되면 조합원에게 더 유리한 조건이 제시될 수 있다는 점은 인정한다. 다만 이 과정에서 건설사의 수익성이 악화할 수 있어 무리한 수주 경쟁을 피하려는 분위기가 형성됐다는 설명이다.

익명을 요청한 한 대형건설사 관계자는 “경쟁입찰 성사 시 건설사는 수익을 쪼개서라도 조합원에 이익이 되는 금융 조건이나 마감재, 특화시설 공약을 마련해야 한다. 공사비가 고정된 상황서 경쟁을 벌이다 보면 출혈경쟁이 이뤄지게 돼 건설사 입장에선 부담스러운 게 사실”이라며 “건설불황까지 겹친 상황서 출혈경쟁을 벌일 여지가 없다 보니 무리한 경쟁을 피하는 분위기”라고 설명했다.

다만 단독 응찰이 반드시 조합원에게 불리한 계약으로 이어지는 것은 아니다. 조합이 입찰지침에 공사비 증액 제한이나 금융조건 등을 명시하고 이후 계약 협상을 통해 유리한 조건을 확보할 여지도 있다. 따라서 경쟁입찰 불발로 협상 기회가 줄어드는 것과 실제 계약 조건이 불리해지는 것은 구분해서 볼 필요가 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “건설사가 수익성이 맞지 않는 사업을 무리하게 수주하기 어려운 환경이 조성됐다”며 “지금처럼 공사비 상승 기조가 유지된다면 건설사가 수익성과 브랜드 가치를 따져 사업장을 고르는 현상이 심화될 것”이라고 말했다.