이지스자산운용 “상업용 부동산 양극화 고착…우량 자산에 쏠린다”

|스마트투데이=김한솔 기자| 올해 하반기 상업용 부동산 시장에서 자본과 임차 수요가 모두 '대형 우량 자산'으로 쏠리는 양극화 현상이 고착화될 것이란 분석이 나왔다.

이지스자산운용 전략리서치실은 10일 이 같은 내용이 담긴 ‘2026년 하반기 상업용 부동산 시장 전망’ 보고서를 발간했다. 보고서에 따르면 오피스와 물류센터는 자산 규모에 따라 성과 격차가 뚜렷해졌고, 호텔과 데이터센터는 공급 제약 여부가 가치를 가르는 변수로 떠올랐다.

거시 환경은 물가 불확실성과 금리 인상이 맞물리며 국면이 전환됐다. 미국 5월 근원 개인소비지출(Core PCE) 물가는 3.4%로 3년 만에 최고치를 기록했다. 근원 PCE는 가격 변동성이 큰 에너지와 식료품 등을 제외하고 산출하는 물가지표로, 중앙은행이 통화정책 방향을 가늠할 때 주로 참고하는 핵심 데이터다. 한국은행 역시 7월 기준금리를 3년 6개월 만에 2.75%로 0.25%포인트 인상하며 긴축 기조를 보였다.

조달 비용이 상승하면서 자본의 옥석 가리기도 진행되고 있다. 지난해 글로벌 부동산 펀드레이징 규모는 전년 대비 19% 늘었으나, 자금은 상위 20개 운용사(51% 증가)로 집중됐고 나머지 운용사는 30% 감소했다. 국내에서도 은행권의 건설·부동산업 대출과 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 잔액이 각각 전년 대비 1.5%, 9.1% 줄었다. 이에 기존 대출금을 갚기 위해 새로운 자금을 끌어오는 리파이낸싱(Refinancing) 수요가 급증하는 추세다. 은행권의 빈자리를 메우며 대출 펀드가 진입할 수 있는 대체 시장 규모만 연 32조~45조 원에 달할 것으로 전망됐다.

섹터별 양극화도 뚜렷하게 나타나고 있다. 오피스 시장의 경우 올해 1분기 서울 지역 연면적 1만 평(약 3만3000㎡) 이상 대형 오피스 공실률은 5.7%로 전년 대비 2.3%포인트 하락했다. 반면 5000평 미만 소형 오피스는 7.8%로 오히려 1.1%포인트 올랐다. 보고서는 단기적으로 임차인의 대형 우량 자산 선호가 짙어지며 자산 등급 간 실질 수익(NOC) 격차가 벌어질 것으로 내다봤다. NOC(Net Occupancy Cost)는 단순 임대료뿐만 아니라 보증금 운용수익과 관리비 등을 합산하여 임차인이 부담하는 실질적인 총비용을 뜻한다.

물류센터 역시 대형 자산의 임대료는 연평균 3.8% 올랐으나 소형 자산은 2.5% 떨어졌다. 공사비 상승과 규제로 5만 평 이상 초대형 신규 공급이 뚝 끊기며 우량 자산의 가치는 더욱 높아질 전망이다.

호텔과 데이터센터는 공급 수급 상황이 가치를 갈랐다. 호텔은 외국인 관광객 증가에도 서울 내 신규 공급이 제한되면서 4·5성급 위주로 객실점유율(OCC)과 객실당 매출(RevPAR) 상승세가 이어졌다. 데이터센터는 인공지능(AI) 수요 급증에도 2027년 예상 전력 공급이 전체 수요의 64% 수준에 그칠 것으로 분석됐다. 전력 확보 및 인허가 통과 여부가 자산가치를 결정짓는 절대적 기준이 된 셈이다.

이지스자산운용 전략리서치실 관계자는 “하반기 시장의 키워드는 양극화”라며 “임차인은 대형 우량 자산으로, 자본은 전력과 인허가를 확보한 자산으로 움직이는 흐름이 섹터 전반에서 확인되고 있다”고 말했다.

이어 “양극화가 구조로 고착되는 시장에서는 우량 자산을 확보하는 힘과 유연한 자본 전략을 갖춘 투자자에게 기회가 집중될 것”이라고 덧붙였다.