알아두면 쏠쏠한 2025년 달라지는 부동산 제도

|스마트투데이=이재수 기자| 2024년 부동산 시장은 '주택 공급 확대'와 '가계 부채 관리' 속에서 지역별, 주택 유형별, 계층별 양극화의 소용돌이가 발생한 해였다. 연초 주택 공급 확대 방안인 ‘1.10 공급대책’을 시작으로 ‘청약 제도 개편’, ‘저출생 해결 대책’ 등 청년과 신혼부부를 위한 정책이 주로 발표됐다. 주택 공급 부족 우려 심화로 청약 열기는 뜨거워졌고, 금리 인하 기대감이 시장에 선 반영되면서 매수 심리는 더욱 증가했다. 이에 가계 부채 또한 늘어나자 정부는 ‘스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 시행’, ‘디딤돌 대출 관리방안’ 등을 통해 부채 총량 관리에 나섰다. 

부동산R114가 10일 내년도에 도입되는 주요 부동산 제도를 소개했다. 

김지연 부동산R114 책임연구원은 "2025년에도 꾸준한 주택공급 확대 정책과 가계 부채를 관리함과 동시에 금융 비용 부담 완화 및 다양한 세제 혜택 등이 예상된다."며 "탄핵정국으로 내용과 시행시기는 변경될 수 있다"고 말했다.

□ 대출 중도상환수수료 50% 인하. 주요 시중은행의 주택담보대출(주담대)과 신용대출의 중도상환수수료가 절반 수준으로 줄어든다. 5대 시중은행은 현재 주담대는 약 1.2~1.4% 수준, 신용대출은 0.6~0.8% 수준의 중도상환 수수료를 부과하고 있다. 내년부터는 주담대의 경우 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아질 전망이다. 

□ 제로에너지건축물 인증제 통합 운영. 건축물의 에너지 성능을 평가하는 제도인 ‘건축물 에너지효율등급제’를 폐지하고 ‘제로에너지건축물(ZEB) 인증제’로 통합 운영한다. 산업통상자원부의 ‘건축물 에너지효율등급제(10개 등급)’와 국토교통부의 ‘제로에너지건축물 인증제’ 등 각각 운영하던 인증제도를 통합 운영함으로써 제출서류 간소화와 인증소요 기간도 20일 가량 단축될 것으로 예상된다. 

□ 1주택자 세컨드홈 세제 혜택. 기존 1주택자가 인구감소지역이나 비수도권 미분양 주택을 구입해도 양도소득세(양도세)와 종합부동산세(종부세) 산정 시 1주택자로 간주해 1세대 1주택 특례를 적용 받는다. 인구감소지역(수도권·광역시 제외, 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역 포함)에 공시가격 4억원 이하의 주택 1채를 취득하거나, 비수도권에서 전용면적 85㎡이하 취득가액 6억원 이하인 미분양 주택을 취득하는 경우에도 혜택을 적용 받는다. 종부세는 12억원까지 기본 공제를 받을 수 있고, 고령자나 장기보유자라면 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있다. 뿐만 아니라 양도세도 12억원까지 비과세 혜택을 받고 장기보유특별공제도 최대 80%까지 적용된다.

□ 신생아 특례대출 소득요건 완화. 신생아 특례 구입·전세자금 대출 소득 요건이 3년간 기존 부부 합산 연소득 1.3억원에서 2.5억원까지 완화한다. 이에 더해 특례 대출기간에 추가 출산한 경우 금리를 현행 0.2%p에서 0.4%p까지 추가 우대금리를 적용한다. 단 구입자금 대상 주택 요건(주택가액 9억원 이하, 대출 한도는 5억원)과 전세자금 대상 주택 요건(수도권 5억원·지방 4억원 이하, 대출 한도 3억원) 및 자산 요건(구입자금 자산 4.69억원 이하, 전세자금 자산 3.45억원)은 그대로 유지된다. 또한 2025년 1월 1일 이후 출산한 가구에게만 해당된다.

□ 주택청약종합저축 세제지원 적용대상 확대 . 연소득 7000만원 이하인 주택청약종합저축 가입자의 소득공제 혜택이 무주택 세대주뿐만 아니라 배우자까지 확대된다. 납입액의 40%한도인 연 300만원까지 소득공제 혜택이 주어진다. 또한 청년우대형 주택청약종합저축의 경우 이자소득 비과세 대상도 세대주와 배우자까지 확대된다. 이는 총 급여액 3600만원 또는 종합소득금액 2,00만원 이하인 무주택 세대주가 대상이며 비과세 한도는 500만원이다. 

□ 민간 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업) 시행. 2월부터는 LH(한국토지주택공사) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사나 리츠(부동산 투자회사) 등 민간도 시행할 수 있게 된다. 준주거지역은 용적률을 최대 140%까지 상향 조정하는데, 서울의 경우 최대 700%까지 올릴 수 있게 된다. 다만 용적률 상향에 따라 개발 이익 일부는 공공주택으로 공급해야 한다. 도심복합사업은 도심지에 자리잡고 있지만 사업성이 낮아 민간 주도 재개발이 어려운 곳을 용적률 상향 등의 특례를 통해 고밀 개발하는 것으로 주택 공급 속도를 높이는 대표적 사업이다. 

□ 안전진단 없이 재건축 가능. 6월부터 준공한지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해진다. 또한 ‘재건축 안전진단’ 명칭을 ‘재건축 진단’으로 변경하고, 재건축 진단은 사업시행계획인가 전 까지만 통과하면 가능하도록 절차가 바뀐다. 이번 규제완화 조치로 재건축을 위한 진입 문턱을 낮추는 동시에 재건축 기간을 최대 3년 가까이 단축하면서 주택공급 확대에도 기여할 것으로 예상된다. 

□ 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 실시 . 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 가계대출 한도가 줄고, 모든 금융권 대출이 규제를 받게 된다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성 등을 감안하여 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하여 대출 한도를 산출하는 제도다. 3단계는 DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출에 대해 적용되며, 스트레스 금리는 1.5%p(2025년 예상)다. 

□ 주택드림대출 출시 . 청년들의 내 집 마련의 꿈을 실현하기 위해 분양가의 80%까지 저리(최저 2.2%)로 빌려주는 청년 주택드림대출이 출시된다. 청년주택드림청약에 가입한 뒤 1년 이상 돈을 납입한 만 19세 이상 34세 이하의 무주택 청년 중 연소득 7000만원(부부합산 1억원) 이하인 경우 주택드림대출을 이용할 수 있다. 일례로 주택드림청약에 가입한 청년이 청약에 당첨되어 3억원을 대출받을 경우, 주택드림대출을 활용하면 일반 주택담보대출(금리 3.95%) 대비 연간 800만원가량의 이자 비용이 절감될 수 있다. 

□ 공공주택 층간소음 기준 1등급 수준 적용. 모든 공공주택의 바닥 두께를 기존보다 4cm 상향(21cm→25cm)하고, 고성능 완충재 사용과 철저한 시공 관리 등을 통해 현행 대비 4배 이상 강화된 층간소음 기준 1등급 수준(49dB→37dB 이하)을 적용한다. 시험시설 건립과 기술 검증을 거쳐 민간 주택으로 확대할 계획이다. 

□ 다주택자 양도소득세 중과 배제. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되는 양도소득세(양도세) 중과세율 배제 규정을 기존 2024년 5월 9일에서 2025년 5월 9일까지 유예했다. 현행 양도세 기본 세율은 6~45% 수준이며, 2주택자 중과세율은 기본세율+20%p, 3주택자 이상은 기본세율+30%p를 중과한다. 또한 준공 후 미분양 주택과 소형주택을 매입할 경우 2027년 12월까지 양도세와 종부세가 부과되는 주택 수에서 제외된다. 단 수도권의 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하와 소형 주택은 전용면적 60㎡ 이하와 취득가액은 수도권 6억 원, 지방 3억원 이하 아파트만 해당한다. 

이외에도 △부동산 중개 광고 규제: 위반 건축물 정보 표기가 의무화, △ 모바일 등기 전자신청 도입 △신규 민간 공동주택의 에너지 성능이 제로에너지 5등급으로 강화, △ 임대료 인상이 5% 이하인 경우 1세대 1주택 비과세와 장기보유 특별공제 혜택 연장(2026년까지), △소상공인의 상가 임대료 인하액에 대해 세액 공제 혜택을 주는 착한 임대인 제도 연장(2025년까지), 전월세 신고제 계도기간 연장 등이 시행된다.