부동산 토큰증권, 지방 미분양 아파트 해소의 열쇠?

|스마트투데이=김국헌 기자| 제22대 국회에서 토큰증권 발행(Security Token Offering, STO) 법제화가 다시 추진되고 있다. 일각에서 지방 아파트 미분양 사태를 부동산 토큰증권으로 해결할 수 있다는 분석이 나왔다. 

블록체인 전문 싱크탱크인 해시드오픈리서치(HOR)는 29일 ‘부동산 토큰증권을 통한 공유경제 구현과 부동산 소유의 대중화’ 보고서를 발표했다.

이 보고서에서 현재 법적·제도적 한계로 부딪친 토큰증권을 CR리츠(기업구조조정 리츠)처럼 활용해 지방 미분양 아파트의 유동성 문제를 해결할 수 있다고 분석했다.

부동산 토큰증권은 블록체인 상의 토큰 보유비율에 따라 건물이나 땅 등 개별 부동산 소유권의 지분을 보장받는 증권형 상품이다. 부동산 간접투자 방식인 리츠(REITs, 부동산투자신탁)나 펀드와 달리 투자자가 직접 부동산을 선택해 투자할 수 있고, 거래소 등에서 중도환매도 자유롭다는 특징을 가진다. 

CR리츠는 건설사의 구조조정을 지원하기 위해 미분양 매물을 매입해 일정 기간 임대로 운영하고, 추후 이를 매각하거나 분양하는 방식으로 시세 차익을 얻는 투자신탁 상품이다. 지난 2009년 금융위기 당시 도입한 CR리츠 6개가 총 2,163세대의 미분양 주택을 매입·운영해 기업의 유동성 위기 해결에 기여했다. 

HOR은 지난 8월 기준 5만 호 넘는 지방 미분양 문제를 해결하기 위해 CR리츠의 운영 방식을 벤치마킹해, 미분양 주택당 하나의 토큰증권을 발행해 주택을 매입하고 운영할 것을 제안했다. 

특히 토큰증권은 접근성이 낮은 CR 리츠와 달리 거래 내역이 블록체인에 투명하게 공개되고, 소액으로도 간편하게 투자와 환매가 가능하다는 장점이 있다. 따라서 CR 리츠보다 빠르게 부동산 유동성을 공급하고, 금융시장 안정성을 강화하는 데 기여할 수 있다는 분석이다. 

부동산 토큰증권이 활성화된 미국에서는 토큰증권 플랫폼인 리얼티(RealT)와 같이 저평가된 주거용 부동산을 토큰증권화한 후 성공한 사례가 있다. 

김용범 HOR 대표이사는 “토큰증권은 다수의 투자자들이 쉽게 접근할 수 있으며 부동산과 같은 비유동 자산에 대한 정보 비대칭성을 해소하고 투자 거버넌스 개선에도 도움을 줄 것”이라고 밝혔다. 

이어 김 대표는 “미국과 일본 등 해외에서는 관련 법령과 제도 정비를 통해 토큰증권의 순기능이 부동산 시장에서 다양하게 활용되고 있다”며 “국내 역시 토큰증권 관련 제도가 완비된다면 부동산 투자 수요가 확대되며 수요 정체로 인해 발생했던 다양한 문제가 해결될 수 있으리라 본다”고 말했다.

부동산 토큰증권은 미국과 일본 등에서 제도화가 빠르게 이뤄지며 가파른 성장세를 보이고 있다. 딜로이트(Deloitte)는 글로벌 부동산 토큰증권 시장이 지난 2022년 27억 달러(약 3조원)에서 오는 2030년 1조 달러(약 1388조원) 규모로 확대될 것이라 전망했다. 

미국과 일본에서 상업용 오피스나 물류센터, 소형 단독주택, 숙박 시설, 유통시설, 주거용 부동산 등에서 다양한 부동산 토큰증권이 발행돼 연간 수천억 원 이상의 투자시장으로 성장하고 있다. 

한국은 일본보다 한 해 빠른 지난 2020년 첫 부동산 토큰증권이 출시됐지만, 아직까지 초기 단계다. 규제 샌드박스를 통해서만 토큰증권을 출시할 수 있다. 현재 카사코리아, 루센트블록, 펀블, 비브릭 등 국내 사업자를 통해 작년 한 해 발행한 부동산 토큰증권 규모는 225억원 정도에 불과하다.