조합원 선택만 남았다...용산정비창 전면 1구역 누구 품에?

|스마트투데이=이재수 기자| 용산정비창 전면1구역 재개발 사업 시공사 선정을 이틀 앞두고 조합원들은 '혜택'과 '안정'을 두고 행복한 고민에 빠졌다. HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 맞붙은 용산정비창 전면1구역 주택재개발정비사업이 22일 조합원 총회를 열어 시공사를 최종 결정한다. 

HDC현대산업개발과 포스코이앤씨는 그동안 차별화된 수주 전략을 내세우며 양보없는 경쟁을 펼쳐왔다. 지금까지 공개된 내용에 따르면 HDC현대산업개발은 지금까지 정비사업에서 볼 수 없었던 "역대급 조건"을, 포스코이앤씨는 사업진행의 현실적 리스크를 해소하는 "리스크 제로"를 내세워 극명한 대비를 보였다.

◇ HDC현산, 업계 최고 수준의 조건 제안

HDC현대산업개발은 △공사비 △이주비 △금리 △공사기간 △대물변제 △용산역 지하화사업 연결 등 업계 최고 수준의 조건을 제안했다. 

공사비는 평당 858만 원으로 경쟁사인 포스코이앤씨보다 36만 원 저렴하다. 이는 과거 한남4구역 수주전에 나섰던 현대건설(881만 원), 삼성물산(938만 원)보다도 낮은 수준이다.

금융 조건은 CD+0.1% 고정금리, 공사기간은 42개월로 포스코(47개월)보다 5개월 짧아 조합의 금융비용 절감을 약속했다. 이주비는 조합원 1세대당 최소 20억 원, LTV 150%를 제안했다. 정비업계에서는 보기드문 최고 수준의 조건으로 평가된다.

대물변제는 아파트·오피스텔·상가·업무시설 전 항목에 대해 적용, 최초 일반분양가 또는 준공 시 감정가 중 높은 금액을 기준으로 삼아 조합의 분양 리스크를 없앴다. 

특히 HDC현대산업개발은 자사만이 보유한 용산역 전면지하개발권을 활용해, 단지를 용산역과 직접 연결하는 개발계획을 제안하며 ‘랜드마크적 가치 상승’을 강조했다.

◇ 포스코이앤씨, 리스크는 줄이고 안정성은 올리고

포스코이앤씨는 △신용등급 A+ / AAA, 확정금리 방식의 자금조달 △분양수입 내 공사비 지급 △분담금 유예 △책임임차 도입 등 조합의 재무 리스크를 최소화하는 전략을 제시했다.

자금조달은 총 4조 원 이상, CD+고정금리 방식의 확정금리 구조를 통해 변동금리 리스크를 차단했다. 국공유지 매입비 반영 등 촘촘한 자금계획도 포함됐다.

조합원 분담금은 입주 시점에 원금만 납부하도록 해 조합원의 이자 부담을 없앴다. 조합원이 직접 금융을 조달해야 하는 HDC현대산업개발의 제안과 대비를 이뤘다. 

공사비 지급은 ‘분양수입 내 기성불’ 방식으로, 분양대금이 없으면 공사비가 지급되지 않아 불필요한 대출 발생을 막는다.

대물변제는 아파트·오피스텔은 일반분양가 기준, 상가는 관리처분가 기준으로 설정하고, 준공 후 미분양 시 전체 물량을 대물변제하겠다는 리스크 대응을 명확히 했다.

업무시설은 여의도 파크원 프로젝트의 성공모델을 적용해 ‘책임임차’ 방식을 도입했다. 시공사가 임대 수요 리스크까지 일부 떠안는 구조다. 

포스코이앤씨는 최근 부동산 PF 위기, 금리 변동성, 분양가 상한제 등 외부 변수가 많은 상황에서 자금안정성이 사업을 성공으로 이끄는데 유리하다고 강조했다.